לא פעם נתקלתי בתופעה במהלך עבודתי כשמאי מקרקעין. הדבר יכול לסבך קשות את הקונים והמוכרים וכמובן את שמאי המקרקעין ועורכי הדין של הצדדים (בעסקה למכירת דירה או חנות). במאמר מאויר זה אסביר כיצד נוצרה, בעצם, הבעיה ואיך לאתר מקרים כאלו

מקרה ראשון - דירה בתוך חנות:

חנות בגובה 5-6 מ"ר בחזית מסחרית הרשומה כחלק מקומת קרקע במשותף עם מפלס מגורים עורפי, למשל כאשר המפלס המסחרי בגובה 0.00 ומפלס המגורים בגובה 2.5:00 מ'+ במקרה כזה, חלל השירותים או המטבחון של החנות בחלק העורפי בגובה מוגזם, ופעמים רבות הקבלן משתמש בהגיון רב בחלק העליון של אותו חלל כדי להגדיל את הדירה העורפית שמעליו. למיטב ידיעתי לא ניתן במצב כזה לרשום חלוקת בעלויות אנכית בתוך גובה קומה מסחרית טיפוסית, בין החנות לבין הדירה הנכנסת לחלל המפלס של הקומה המסחרית. הסיבה לכך היא בעיקר נהלים והרגלי עבודה מיושנים בטאבו. במקרה בו נתקלתי ברחוב מסחרי ראשי בגבעתיים, חדר שלם של דירה היה שייך, משפטית, בתשריט בתים משותפים בטאבו, לחנות למטה. בדיקת עצמאית של מסמכי בית משותף ו/או הזמנת בדיקת טרום רכישה ביוזמת עורכי הדין של כל אחד מהצדדים משמאי מקרקעין מנוסה יכולה לחסוך מבוכה ואף תביעת רשלנות מקצועית בעניין זה וכך היה, מן הסתם, במקרה הנדון. לבאי-כוח המוכר מומלץ לשקול להזכיר את הבעיה בחוזה המכר ולמנוע סיבוכים מיותרים.

מקרה שני - חדר אשפה בתוך חנות:

בחלק האחורי של חזית המסחרית בבית משותף יש חדרים נמוכים השייכים לרכוש משותף, כגון חדר אשפה, חדר גז, חדר עגלות או מחסן. גובה חדר כזה, כל אחד מכיר, נמוך יחסית, לכל היותר 2.5 מ' גובה. מה קורה כשגובה החזית המסחרית המקובל 5 מ' ויותר? בחלק מהמקרים השטח שמעל חדר האשפה משמש, גם הפעם בהגיון רב, בוידם/אינטרסול של החנות הגובלת כאשר גובה הבוידם 1.2 מ', 1.5 מ' וכיוצ"ב. במספר מקרים נרשם הבוידם/אינטרסול כחלק משטח החנות ולא כהצמדה. במקרה זה שטח החנות נמדד אומנם ללא עובי קירות חוץ ומשותפים, כנהוג בפנקסי בתים משותפים בטאבו, אך שטחו הכולל הבוידם גדול אף מהשטח של החנות כולל הקירות וחלק משמעותי ממנו כמעט וחסר ערך. במקרה של חנות שהערכתי בבת ים נמכרה בעבר החנות על-פי שווי מלוא שטחה הרשום בטאבו כשטח עיקרי רגיל. הדבר התאפשר מכיוון שלא נעשה שימוש באנשי מקצוע שילוו את העסקה. שטח האינטרסול, אם כן, נמכר כשטח חנות לכל דבר. הקונה דאז החליט לאחר מספר שנים למכור את החנות ושכר הפעם את שירותי הח"מ. הוא נדהם לשמוע כיצד נקבע בטעות שטח החנות שבבעלותו אך חסך לעצמו אי-נעימות מול הקונה הבא (להזכירכם, קמה בפסיקה הלכה חדשה בדבר "ייזהר המוכר" בעסקות מכר מקרקעין).