בלי בית ובלי כסף

לב טולסטוי כתב: "כל המשפחות המאושרות דומות זו לזו. כל משפחה אומללה היא אומללה בדרכה שלה". כיצד איבדה המשפחה האומללה במקרה שלנו הן את הדירה בה התגוררה והן את הבית החדש אותו רכשה ואליו הייתה אמורה לעבור? הסיפור מופיע (15.11.15) בפסק דינה של שופטת בית משפט השלום בתל אביב, ריבה ניב. כדי להבין את כיצד ייתכן הדבר, יש להתחיל במספרים. המשפחה גרה בדירה בבת ים ששווייה 750,000 שקל ועליה רשומה משכנתה של 250,000 שקל. היא ביקשה לרכוש דירה ב-1.5 מיליון שקל, וסיכמה עם הבנק על קבלת הלוואה של 1.25 מיליון שקל: מיליון שקל לקבלן והיתרה לפרעון המשכנתה הקיימת. הבנק קיבל משכנתאות הן על הדירה הקיימת והן על זו החדשה. המשפחה הייתה אמורה למכור את הדירה הקיימת ב-750,000 שקל, מתוכם תפרע את המשכנתה החדשה ואת יתרת 500,000 השקלים תשלם לקבלן הדירה החדשה. בסיום המהלך, היה אמור להיות בידי המשפחה בית בשווי 1.5 מיליון שקל ועליו משכנתה של מיליון שקל. הבנק אכן העמיד את ההלוואה בסך 1.25 מיליון שקל, שחולקו כמוסכם. הבנק רשם לטובתו משכנתה על הדירה, בגובה הסכום החדש, היינו בשווי הדירה כולה. הבנק לא רשם כל משכון על זכויות הקבלן בבית החדש (למרות שהיו בידיו כל המסמכים לרישום משכון לטובתו). המשפחה החלה לפגר בתשלומי המשכנתה. הבנק סירב לאפשר לה למכור את הדירה ולהפנות את כספי התמורה לרכישת הבית החדש, מבלי שיקבל סכום גבוה יותר ממה שסוכם, הכולל גם את חוב הפיגורים והריבית. המשפחה נאלצה להודיע לקבלן שאינה יכולה לעמוד בהסכם והוא התחייב להשיב לבנק מיליון שקל. מיד לאחר מכן התקשר הקבלן עם משפחה אחרת - משפחה מאושרת - לשם מכירת הבית אותו כבר החל לבנות. משפחה זו נטלה הלוואה ונרשמה משכנתה על הבית. אלא שאז נקלע הקבלן לקשיים ולא השלים את בניית הבית. רק אז רשם גם הבנק משכון לטובתו. הבנק מכר את הדירה המקורית של המשפחה האומללה תמורת 720,000 שקל, שכמובן לא הספיקו לכיסוי חובה, והיא נותרה חייבת לו 530,000 שקל. בינתיים, בהליך מקביל, המשפחה המאושרת תבעה מהבנק למחוק את המשכון (השני בזמן). המשפחה המאושרת והבנק התפשרו על תשלום של 950,000 שקל כנגד מחיקת המשכון. כך נוצר מצב בו המשפחה האומללה קיבלה עודף מההפרש בין סכום הפשרה לסכום החוב שנותר והמשיך לצבור ריבית פיגורים, כשהיא מפסידה הן את הדירה בה התגוררה והן את הבית החדש שרכשה. המשפחה האומללה הגישה תביעה נגד הבנק ונגד המשפחה המאושרת. לטענתה, הבנק היה צריך לרשום משכון על הבית החדש מיד כשהעניק לה את ההלוואה, באופן שהיה מונע את מכירת הבית לאחרים לפני תשלום החוב לבנק, ובאופן שהיה מונע את מכירת דירתה לשם מימוש יתרת הסכום. את המשפחה המאושרת תבעה, ובכן, בעיקר בגלל שהיא מאושרת. לטענתה, הייתה צריכה המשפחה המאושרת להתחשב במצב המיוחד (עליו ידעה) ולשלם לבנק את הסכום שלבסוף שולם במסגרת הפשרה עוד בטרם מומשה דירתה (אך גם בטרם הושלמה בניית הבית החדש). בית המשפט דחה את הטענות. לעניין הבנק קבעה השופטת ניב, כי לבנק אין חובה כלפי המשפחה האומללה לרישום משכון, אשר נועד להגן על הבנק ואינו נכלל בחובות הנאמנות שלו. המשפחה האומללה, כך קבעה, הייתה צריכה להגן על עצמה באמצעות עמידה על התנאים הקבועים בחוק המכר (הבטחת השקעות של רוכשי דירות). לגבי המשפחה המאושרת: בית המשפט קובע, כי אין לצפות ממשפחה, מאושרת ככל שתהיה, שתסכן את עתידה ועתיד ילדיה רק כדי לנסות למנוע טרגדיות ממשפחה אחרת, אומללה ככל שתהיה. כך, תביעתה של המשפחה האומללה נדחתה והיא נותרה ללא הדירה, ללא הבית החדש וללא פיצוי. מה למדנו? 1. עיקרון בסיסי בכל רכישת דירה: עמידה על קביעות המחוקק באופן דקדקני. כל עסקה עם קבלן לשם בנייה חייבת להיות מגובה בבטוחות מתאימות ובלוחות זמנים ברורים. 2. התנהלות מול בנק צריכה להיעשות בכתב ובאופן מפורט, ולא על בסיס הבטחות בעל-פה של פקידים ואף לא של מנהל הסניף, ולו למען הסדר הטוב. 3. אם כבר נוצרה הפרה של הסכם - למשל פיגורים בתשלום המשכנתה - גם אז לנסות, לפחות בשלב הראשון, להגיע להידברות עם הבנק לשם פתרון משותף, במקום תכתובות ואיומים משפטיים.