כאשר על המגרשים יכולים להיבנות כ-110 יחידות דיור, יוצא שעלות הפיתוח בלבד - לפני רכישת הקרקע - מסתכמת בכ-45 מיליון שקל למגרש, ואם נוסיף מס רכישה ומע"מ יעמוד הסכום על כ-55 מיליון שקל.
וכעת נשאלת השאלה (שלא נשאלת על-ידי כלכלני הבית של משרדי השיכון והאוצר): מי הוא הקבלן האוויל שישקיע 50 מיליון שקל רק בקרקע, עבור פיתוח שלעולם לא יידע מתי יסתיים, וייקח סיכון להיכנס בכלל לפרויקט כזה, כאשר מעליו מונפת חרב הסנקציות אם יסטה מהמסלול אותו מכתיב משרד השיכון.
בכל ספר פרויקט 'מחיר למשתכן' העבה והכבד, לא נמצא ולו סעיף אחד המבטיח פיצוי של המדינה ליזם/קבלן במקרה שהמדינה לא מסרה את הקרקע מפותחת בזמן, שהרי מן הידועות הוא שמינהל מקרקעי ישראל ומשרד השיכון מוסרים את המגרש מפותח כמתחייב רק לאחר 3-4 שנים, במקום חצי שנה.
לא נמצא כל סעיף פיצוי למקרה בו משרד השיכון לא סיים את עבודות הפיתוח, ובשל כך היזם/קבלן לא מקבל טופס 4 לאיכלוס. לעומת זאת עמוד שלם מוקדש בספר לאיומים, ולתיאור קנסות, ערבויות וסנקציות אותן יטיל משרד השיכון על הקבלן.
אני אישית לא מכיר קבלן שמוכן לקנות צרות בכסף מלא!
הרי ברור שבמקום לקנות בתנאים כאלה מגרש ברמת שלמה בירושלים, כל קבלן סביר יעדיף לקנות מגרש המיועד ל-80 יח"ד באזור המרכז - בחולון, בת-ים, ראשון לציון או פתח-תקווה - באותו מחיר עלות פיתוח, ויהיה חופשי ועצמאי לכלכל את צעדיו ולקבוע את המחירים בהתאם למצב השוק - ללא 'התמריץ' של שוט משרד השיכון, ומבלי שיסכן את סיכוייו לרווח סביר ונאה.
לא ברור כיצד משרד השיכון מצפה מקבלנים שימכרו דירות במחיר העלות ואף פחות מכך, תוך שהוא משים עצמו (מעשה חמור כשלעצמו), או שבאמת אינו יודע (מה שמלמד על יכולותיו המקצועיות הירודות) שמתוך 2.5 מיליון שקל המשולמים כיום עבור דירה נשאבים מיליון שקלים לקופת המדינה, וכאשר המדובר בקרקע של המינהל ה'בונוס' למדינה מסתכם גם ב-1.5 מיליון שקל. וכל זאת, עוד לפני שדיברנו על הבנקים - שלא ילוו שום פרויקט אשר לא יראו בו רווח של 15% על כל העלויות.
ועל כך כל שנותר לומר הוא שמשמעות מחיר לדייר המשתכן בתרגום של משרד הבינוי הוא מחיר לקבלן המסתכן, ויש לנו מספיק צרות, תודה.