תופעה חדשה יחסית הולכת ונרקמת לאחרונה אצל רשויות שונות: חיוב נישומים בתשלום היטלי השבחה לאחר הזמנת שומה, גם במקום בו עוד לא היה מימוש.
למותר לציין, כי מרביתן של עסקות המקרקעין תלויות בביצוע ההשבחה, וכדאיותן נמדדת בין היתר בתשלום ההיטל ששיעורו לרוב גבוה. משום כך, ברורה חשיבותו של נושא ההיטל הן לבעלי הקרקע והן לרשויות המקומיות.
האם יש עיגון חוקי לדרישת תשלום מיידי של היטל ההשבחה עקב הזמנת שומה (שנעשית לרוב כפרה-רולינג להיטל הצפוי), וזאת עוד בטרם מימוש זכויות במקרקעין (הוצאת היתר בנייה או מכירה) או שמא מדובר בעשיית דין עצמי של הרשויות? ומהן ההשלכות של חיובים אלה, הנעשים בשיטת "מצליח"? האם כוחה של מדיניות גובר על לשון החוק?
פסק הדין של בוסתן שופטת בית המשפט המחוזי מרכז,
זהבה בוסתן, נדרשה לשאלה זו (עת"מ 32231-07-14): האם דרישתו של בעל המקרקעין לערוך שומות לצורך תשלומן, מטילה עליו את החובה לתשלום מיידי של ההיטל, ובידי הוועדה את הזכות לעכב מסירת השומות עד לקבלת התחייבות מצידו שישלם את ההיטל מיד עם קבלתן?
על כך השיב בית המשפט בשלילה. לטעמו, בחינת תכליתו של הסדר תשלום היטל ההשבחה בכללותו וההסדר בסעיף 4(4) לתוספת השלישית בפרט, מביאה למסקנה, כי בבסיס הסדרים אלו נמצאת זכותו החוקית של הנישום לדחיית תשלום היטל ההשבחה למועד מימוש הזכויות. זכות זו נלמדת גם מהאפשרות העומדת לנישום לשלם מקדמה על חשבון היטל ההשבחה עוד לפני קביעת השומה לפי סעיף 7(א) לתוספת השלישית, ובכך להפחית את היטל ההשבחה אשר ישלם בעת מימוש הזכויות ולהימנע מתשלום הפרשי הצמדה. למעשה, לבעל מקרקעין ישנה האפשרות להחליט על מועד תשלום היטל ההשבחה בו הוא חייב, ועל הרשות לספק לו את המידע הרלוונטי לקבלת החלטה זו.
מנגד, על הרשות המקומית מוטלת החובה לייצר את המידע על-אודות חבות בהיטל השבחה של מקרקעין הנמצאים ברשותה בעקבות תוכנית מאושרת, באמצעות לוח שומה שעורך שמאי מקרקעין מטעמה. אמנם, יש בידה לדחות את עריכת לוח השומה עד למועד מימוש הזכויות, אך אפשרות זו מסויגת מקום בו בעל המקרקעין דורש ממנה לערוך את השומה לפי סעיף 4(4) לתוספת השלישית. לאור זכותו החוקית של הנישום לדחות את התשלום מחד-גיסא וחובתה של הרשות לערוך את השומה מאידך-גיסא, המסקנה המתחייבת היא, כי בידי הנישום האפשרות לבקש את עריכת השומה לפי הסעיף, ולהחליט בסופו של יום לשלם שומות אלו רק במועד מימוש הזכויות.
לאור זאת קבע בית המשפט, כי אינו רואה כל הצדקה חוקית לדרישת הוועדה לתשלום מיידי של היטלי ההשבחה כנגד מסירתם. כל קביעה אחרת מוליכה לתוצאה חסרת היגיון, השומטת את הקרקע תחת הצורך בתשלום המקדמה, שכן הנישום ממילא נדרש היה לתשלומם המלא של ההיטלים עם מסירתם.
תסריט האימים של הוועדה זאת ועוד: גובה ההיטל מחושב לפי שיעור עליית שווי הקרקע ביום אישור התוכנית המשביחה. לכן, לא ייגרם כל נזק כספי לקופה הציבורית אם ההיטל ישולם במועד מימוש הזכויות, אך שומתו תיעשה קודם לכן ותימסר לנישום. לאור כל האמור לעיל, ובפרט בשל זכותו הבסיסית של הנישום לבחור את מועד תשלום ההיטל וחובת הרשות להעמיד לעיונו את שומת ההיטל החל בעניינו, קבע בית המשפט, כי הוועדה מחויבת להעביר את השומות לידי העותר, והיא אינה רשאית לעכבן בידה עד לתשלום ההיטלים במלואם.
הוועדה טענה, כי אם תידחה טענתה, צפויות להיות לכך השלכות רוחב בהיקף של מיליארדי שקלים והוועדות המקומיות יוצפו בפניות לעריכת שומות לפני מימוש זכויות. בית המשפט קבע שאין מקום לטענות אלו, שכן הוועדה המקומית לא הניחה ראשית ביסוס עובדתי או הערכות המאמתות את חששה. ממילא, אין חשש זה יכול להתיר פעולה מינהלית בחוסר סמכות ובניגוד להוראות הדין. על פסק דין זה תלוי ועומד ערעור בבית המשפט העליון.
מלבד העדר החוקיות שבדבר, נראה, כי אין בכך גם כל היגיון. הרציונל המונח ביסודו של תשלום היטל ההשבחה הוא "צדק חברתי", לפיו ראוי שבעל המקרקעין אשר התעשר כתוצאה מפעולה תכנונית שביצעה רשות התכנון, "ישתף את הציבור בהתעשרותו זו בדרך של תשלום היטל המשתלם לאותה רשות תכנון, והמשמש אותה להכנת תוכניות וביצוען" (ע"א 1321/02; רע"א 4217/04). הזמנת שומה לצורך בחינת ההיטל הצפוי, אינה מהווה מימוש, שכן אין התעשרות, ולכן לא יכולה להקים חבות באותו מועד.
אישוש נוסף לכך, נמצא בסעיף 119 לחוק התכנון והבנייה שעניינו "חובת מסירת מידע", ולפיו "ועדה מקומית תמסור בכתב לכל מעוניין בקרקע, לפי בקשתו, תוך שלושים ימים, מידע בדבר התוכניות הנוגעות לקרקע, בין שהן תקפות, מופקדות או שפורסמה הודעה על הכנתן לפי סעיף 77 וכן תנאים לפי סעיף 78 החלים על הקרקע, אם נקבעו תנאים כאמור; הוועדה תמסור גם מידע בדבר חבות היטל ההשבחה". כלומר: הזמנת שומה לשם בירור חוב ההיטל נעשית בין השאר מכוח סעיף 119, ובו אין כל התניה לפיה מסירת המידע מותנית בביצוע התשלום.
לכך יש להוסיף, כי לא אחת בוחרים בעלי קרקע להזמין שומה על-מנת לדעת מה ההיטל הצפוי, ובכך לכלכל את צעדיהם ולהחליט האם להתקשר בעסקה. אם הזמנה זו תחייב תשלום מיידי של ההיטל, שוק הנדל"ן ייפגע ויטורפדו עסקות רבות שהיו נבחנות, אלמלא דרישת תשלום זו.
לאור כל אלו נראה, כי ועדות מקומיות מחויבות להמציא לבעלי מקרקעין שומות השבחה לגבי מקרקעיהן, ואינן רשאיות להתנות את מסירתן בתשלום מלוא ההיטלים כל עוד לא היה מימוש. סוגיה זו הגיעה כאמור לפתחו של בית המשפט העליון, ועוד לא נאמרה המילה האחרונה.
