ספק אם עסקת מגוריט כדאית

חברת מגוריט חתמה אתמול (יום ב', 16.1.17) על חוזה, שלפיו תרכוש ממשקיע פרטי 34 דירות יוקרה בתל אביב, ותשכיר אותן לזכאים ל-10 שנים. זוהי העסקה הראשונה היוצאת לדרך על-פי החוק שאישרה אשתקד הכנסת, שנתן הטבות לחברות כאלו. בחינת פרטי העסקה מעוררת ספק, האם החוק אכן יעודד עסקות נספות כאלו.

• דמי השכירות שתקבל מגוריט מהשכרת הדירות נאמדים ב-4,750 שקל לחודש. בהתחשב במחיר הרכישה (71.4 מיליון שקל) זוהי תשואה של 2.7%. תשואה זו אומנם גבוהה במקצת ממה שאפשר להשיג כיום בשוק ההון, אבל נמוכה מהתשואה המקובלת בתל אביב, עד 3.5%.

• אם כמה מהדירות יעמדו ריקות, ולוא גם כמה חודשים, תרד התשואה עוד יותר. לדוגמה, נניח ש-4 מ-34 הדירות יעמדו ריקות ששה חודשים. אזי, התשואה תרד ל-2.55%.

• בעלי מניות מובילים של מגוריט הם קרן הצדקה הגדולה "קופת העיר", וקרן הפנסיה של עובדי חברה קדישא בתל אביב. ספק אם זו התשואה שקיוו לה. ייתכן שהנהלת החברה פשוט לא מצאה עסקה טובה יותר.

• בשנת 2028 תוכל מגוריט למכור את הדירות או להשכירן במחירי שוק. אבל בינתיים היא "תסחוב על גבה" הכנסות נמוכות של עשר השנים הקודמות. מי יודע מה יהיו מחירי הדירות בשנת2028 . ובכלל, דירה בת 10 שנים שווה פחות מדירה יד ראשונה.

• לא נאמר דבר על דמי הניהול. ועוד: מי יבטח את הדירות? מי ישלם את שכר הטרחה של עורכי הדין, המתווכים ואולי אחרים? מי יממן פינוי ותביעות משפטיות נגד דיירים שיפגרו בתשלום דמי השכירות, או יסרבו לצאת מהדירות, או סתם יעשו בעיות (נקודות כואבות בשוק השכירויות). בתשואה נמוכה כזו, יש לשאלות אלו משמעות ניכרת.

• עסקה זו תניב למגוריט תשואה של 0.8% על ההון העצמי שלה, 240 מיליון שקל. מהכנסה זו יש לנכות מס הכנסה והוצאות הנהלה. החברה פעילה כבר חצי שנה, ומצאה בינתיים השקעה אחת. היאז קוקה לעוד כמה השקעות, כדי שתהיה ליזמים הכנסה סבירה על השקעותיהם.

• לא ברור מדוע ואיך, אבל ברור שהעירייה "תרכב" על החברה ותכתיב את רשימת השוכרים ותנאים שונים בחוזי השכירות. ספק אם הדבר הוא לטובת היזמים.

• מגוריט וחברות דומות ישלמו מס רכישה של 0.5% על רכישת הדירות, במקום 8%. זהו חסכון של כ-0.7% לשנה. אם ישכירו בעוד 11 שנים את הדירות במחירי שוק, או ימכרו אותן מאוחר יותר, יהיה החיסכון קטן יותר. בכל מקרה, זה לא כסף בקופה, אלא חסכון בהוצאות. הדבר משפר את התמונה, אך עדיין לא מבטיח תשואה סבירה.

האם העסקה של מגוריט תעודד יזמים נוספים להיכנס לבנייה להשכרה? ספק. עובדה, עד היום, תשעה חודשים לאחר אישור החוק, מגוריט היא החברה היחידה שהוקמה לפיו. החוק נותן למגוריט וחברות דומות הטבה: הן ישלמו מס רכישה של -.5% בלבד, במקום 9% כמקובל. זוהי הטבה חד-פעמית של 7.5% ממחיר הדירות. אם מחלקים אותה לטווח ארוך של 20-10שנה, משמעות ההטבה היא 0.4% עד 0.75%. לשנה. נכון, אבל זה לא "כסף ביד", אלא הוצאה שחוסכים.. השורה התחתונה: העסקה תכניס למגוריט