כידוע, במסגרת תיקון 43 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן 7 "החוק"), החל מתאריך 1.1.2014 בוטל הפטור העיקרי ממס שבח בנוגע למכירת דירות מגורים מזכות, לפי סעיף 49ב(1) לחוק (מכירה פטורה כל ארבע שנים), ובמקומו 'בא לעולם'- במטרה למנוע מיסוי רטרואקטיבי החישוב הלינארי המוטב, לפי סעיף 48א(ב2) לחוק (להלן "החישוב הליניארי המוטב"). על-פי החישוב הלינארי המוטב, כל השבח עד לסוף שנת 2013 . פטור ממס וממועד זה ואילך מחויב במס בשיעור של עד 25%.
עם זאת, על-מנת למנוע "הצפה" של מכירות דירות מגורים מזכות אשר בבעלות אותו "תא משפחתי" (מוכר ובן-זוגו וילדיהם שטרם מלאו להם 18), נקבעו בחוק 3 הגבלות, כתנאים מצברים להחלת החישוב הלינארי המוטב, במסגרת הוראות מעבר, שתחולתן למשך 4 שנים, מתאריך 1.1.2014 ועד לתאריך 31.12.2017 (להלן: "תקופת המעבר").
כך, הוגבלה זכותו של "תא משפחתי" למכור, בתקופת המעבר, עד שתי דירות מגורים מזכות לפי החישוב הלינארי המוטב. בנוסף, נקבע כי החישוב הלינארי המוטב לא יחול, בתקופת המעבר, לגבי מכירת דירת מגורים ל"קרוב", בין בתמורה ובין שלא בתמורה (למעט לגבי חלוקה ראשונה של עזבון בהתאם לסעיף 5(ג)(4) לחוק). זאת ועוד, לגבי דירת מגורים שהתקבלה במתנה לפני "יום המעבר" (1.1.2014), נקבע כי תחולנה תקופות הצינון הקבועות בסעיף 49ו' לחוק בנוסחו הישן.
כפי שצוין לעיל, 3 ההגבלות הנ"ל חלות לגבי מכירות של דירות מגורים מזכות שתבוצענה עד לתאריך 31.12.2014 כך שלאחר מועד זה תפקע תחולתן. עם זאת, רבים נתפסים לטעות ונוטים לסבור כי גם ההטבה המשמעותית 3 ולא כך היא. כלומר, החישוב הלינארי המוטב ימשיך לחול גם לגבי מכירות של דירות מגורים מזכות שתבוצענה מתאריך 1.1.2018 ואילך, בהתאם לעקרון לפיו השבח הריאלי שנצמח מ"יום הרכישה" ועד ל"יום המעבר" ( 1.1.2014) פטור ממס ואילו על יתרת השבח הריאלי לאחר יום המעבר יחול מס בשיעור של 25%.
ויודגש - החל מתאריך 1.1.2018 תא משפחתי אחד יוכל למכור, ללא הגבלה, את דירות המגורים המזכות - שבבעלותו וליהנות מהחישוב הלינארי המוטב (בכפוף לכך שפקיד השומה לא יראה במכירת מספר רב של דירותכפעילות "עסקית"). עם זאת, חשוב לזכור כי ככל שידחה "יום המכירה" של הדירה, ...כך יגדל שיעור מס השבח המשוקלל שיחול על-פי החישוב הלינארי המוטב.
