פינוי בינוי ותמ"א 38 - ללא עזיבת הדירה

תוכניות פינוי בינוי ותמ"א 38 הריסה ובניה, הינן משמעותיות ביותר בתחום ההתחדשות העירונית, ויש הצופים כי פרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38 הריסה ובנייה עתידים לקחת חלק משמעותי בפתרון משבר הדיור. המסגרת המקובלת והידועה לקיום פרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38 הריסה ובנייה מחייבת את הדיירים בעזיבת דירותיהם לדירות חלופיות, על-מנת שהיזם יוכל להרוס את דירותיהם הקיימות ולבנות במקומן בניין חדש שבו יבנו דירות חדשות אשר חלקן ימסרו לדיירים חלף דירותיהם הישנות. בתמורה לבניית דירות חדשות לדיירים על-ידי היזם, מקבל היזם מהדיירים את זכויות הבנייה של הדיירים המאפשרות לבנות דירות/נכסים נוספים בבנין החדש. כל הנכסים שנבנים במקרקעין ולא נמסרים לדיירים, בדרך כלל מיועדים למכירה על-ידי היזם, והרווח מדירות/נכסים אלו הם שיוצרים את כדאיות הקמת פרויקט התחדשות עירונית ליזם. כך שכולם מרוויחים. הדיירים - מקבלים דירות חדשות הבנויות על-פי התקנים המחמירים כיום, ששווין גבוה מהדירות הישנות שברשותם כיום. היזם - יבנה על קרקע שבבעלות הדיירים מבלי שרכש אותה במלוא התמורה הכספית אלא בתמורה של מעין עסקת קומבינציה ומתן שירותי בניה לדיירים. עסקה פינוי בינוי זו, כדאית ככל שתהיה, מעלה חששות רבים (ובצדק) בקרב הדיירים. דיירים רבים חוששים לאפשר הריסת דירותיהם הישנות למרות כל ההגנות הטובות והמקובלות בתחום ההתחדשות העירונית (ערבות בתנאי חוק מכר, ערבות שכירות, ערבות מיסים וכד'). החשש העיקרי של הדיירים הוא למצוא עצמם במצב בו דירתם הרוסה, ובניית הדירה החדשה נתקלת בקשיים המונעים השלמת הבנייה במועד ו/או בכלל. במקרים מסוימים יש אפשרות לבצע פרויקט התחדשות עירונית בדרך שתפיג את חששות הדיירים ואף תגביר את הרווח של היזם מהפרויקט. אפשרות זו קרויה "בינוי פינוי". מדובר בהיפוך צמד המילים המוכר "פינוי בינוי" ופשוטו כמשמעו. קודם בונים את הבניין החדש ורק אז הורסים את הדירות הישנות - כך שהדייר מצוי לאורך כל תקופת הבנייה בדירתו הישנה ועובר ישר לדירה החדשה עם סיום הבנייה. הליך זה מאפשר לדייר להחזיק בדירה הישנה במשך "התקופה המסוכנת ביותר", התקופה בה עוזב הדייר את דירתו הישנה עד למועד בו הדייר מקבל את דירתו החדשה. הליך זה מציב את הדייר בעמדת כוח טובה יותר. היזם, גם מרוויח מביצוע פרויקט בינוי פינוי במקום פינוי בינוי. שכן, במקום לשלם דמי שכירות לדייר לכל אורך תקופת הבנייה, ובמקום שהיזם יצטרך להעמיד לדייר ערבויות גבוהות ויקרות להבטחת דמי השכירות, הרי שהיזם פשוט משאיר את הדייר בדירתו הישנה במשך תקופת הבנייה, וחוסך את דמי השכירות ועלות הערבויות להבטחת דמי השכירות. לדוגמה, בפרויקט פינוי בינוי בו קיימות 50 דירות ישנות המיועדות להריסה אשר דמי השכירות הממוצעים עומדים על סך של כ-5,000 ש"ח לחודש עבור דירה ישנה. משמעות הדבר היא שהיזם צריך לשלם לדיירים כל חודש 250,000 ש"ח, כלומר 3,000,000 ש"ח בשנה. לעומת זאת, בפרויקט בינוי פינוי דומה בו הדיירים נשארים בדירותיהם הישנות עד לסיום בניית הדירות החדשות, הרי שהיזם חוסך את ההוצאה הזו. כמובן שהיזם חוסך גם את העלויות הבלתי מבוטלות של הערבויות להבטחת דמי השכירות. אם כך מדוע לא כולם פועלים בהליך של בינוי פינוי? מדוע אנו ממשיכים לראות פרויקטים של פינוי בינוי? התשובות העיקריות לכך הם שפעמים רבות הדיירים והיזמים לא חושבים על הקמת פרויקט התחדשות עירונית בדרך של בינוי פינוי, ובמקרים אחרים בהם הדיירים והיזמים מעוניינים לנקוט בדרך זו, פני השטח, גודל המתחם והחלקה בה מתבצע הפרויקט אינם מאפשרים ביצוע פרויקט בינוי פינוי אלא רק פינוי בינוי. כך שיש יתרון אדיר למתחמי פינוי בינוי בעלי שטח בלתי מבונה גדול, המאפשר בניית בניין חדש במקביל לבניין הישן המצוי במתחם מבלי להרוס אותו. לסיכום: מומלץ לדיירים וליזמים לשאוף לביצוע פרויקט התחדשות עירונית בדרך של בינוי פינוי.