תוכניות מאושרות חדשים לבקרים. חלקן משביחות ובגינן משלם בעלי הקרקע היטל השבחה לרשות המקומית. חלקן תוכניות פוגעות, בעניינן מגיש בעלי הקרקע תביעת ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, לעיתים כשלב ראשוני לפני שקרקע מופקעת בעת שיועדה שונה לדרך או לייעוד ציבורי אחר.
כידוע, על-מנת להפקיע נכסי מקרקעין, בשלב הראשון יש לפרסם תוכנית בה ייקבע ייעוד המקרקעין לצורכי ציבור. רק לאחר פרסום התוכנית למתן תוקף, ניתן להפקיע את המקרקעין מידי בעליהם. לעיתים קרובות חולף זמן רב בין פרסום התוכנית לבין ההפקעה בפועל. בזמן זה מוצא בעל המקרקעין את עצמו ללא יכולת לפתח את הקרקע לאור ההפקעה הצפויה, ועל כן ערך הקרקע יורד עוד בטרם הופקעה בפועל.
מקום בו מאושרת תוכנית לשינוי ייעוד ובשל כך מביאה לפגיעה במקרקעין והפגיעה כרוכה גם בכוונה להפקיע בעתיד את אותם מקרקעין, יצר השימוש בסעיף 197 לחוק את גישת הפיצוי הדו-שלבי. בשלב הראשון בעלי הקרקע יתבע לצורך קבלת פיצוי בגין ירידת ערך הנובעת מהעובדה שייעוד הקרקע שונה מייעוד פרטי לצורך הציבורי (תביעת 197). בשלב השני, שעשוי לחול שנים רבות אחר כך, הוא יתבע בגין עצם ההפקעה (פיצויי הפקעה). סעיף 197 לחוק נועד לסייע למי שנפגע על-ידי תוכניות, ולאפשר לבעלי הקרקע לקבל פיצויים עקב ירידת ערך מקרקעיו וזאת עוד בטרם הופקעו ממנו בפועל.
מקדמה על חשבון הפיצויים פיצוי נוסף מכוח סעיף 197 ניתן במקרה בו המקרקעין אינם יוצאים מידי בעליהם, ואף על-פי כן ערכם יורד, כגון פגיעה עקיפה, פגיעה בהפחתת זכויות המקרקעין או כל פגיעה שאינה מהווה שלב מקדים להפקעה. במקרים אלה, עקב שינוי תכנוני במקרקעין יורד ערך הקרקע וגם בשל כך מפוצה הבעלים. עם זאת, אם לא דרש בעל המקרקעין את הפיצוי בגין ירידת הערך תוך שלוש שנים מיום תחילת תוקפה של התוכנית, הוא לא יוכל לתבוע את ירידת הערך בעת ההפקעה בפועל, שכן בשלב ההפקעה ניתן פיצוי בגין מקרקעין "פגועים" בלבד. למעשה, מהווה הפיצוי במקרה זה מעין "מקדמה" על חשבון ההפקעה שנעשית בשני שלבים.
כך למשל: כאשר בקרקע בייעוד חקלאי מאושרת תוכנית המשנה את ייעודה לצורך ציבורי כגון כביש, ברור שלא תהיה אפשרות לסלול את הכביש אלא לאחר הפקעת המקרקעין, אולם הפגיעה בקרקע היא מיידית ואינה קשורה לביצועה של ההפקעה העתידית שאין לדעת מתי תבוצע. מובן שאין בכך כדי לגרוע מזכותו של בעלי הקרקע לקבל בעת מועד הפקעת הקרקע פיצויי הפקעה, אלא שבמועד ההפקעה הפיצוי יחושב כבר על בסיס ערך המקרקעין לאחר שינוי הייעוד. לפיכך, לא יהיה בשיעור הפיצויים עבור ההפקעה לכשעצמו בכדי מנת לבטא את מלוא הפגיעה שנגרמה למקרקעין, בהשוואה לשווים ערב אישור שינוי הייעוד.
לכאורה, לבעלי הקרקעות מגיע פיצוי, אולם הם יקבלו אותו רק אם ידרשו אותו. אלא שהבעיה הגדולה היא שהרשויות לא טורחות לעדכן את בעלי הקרקע על ההליך המשמעותי שקורה באדמותיהם, שכן ההודעה על התוכנית מתפרסמת בעיתונות וברשומות במסמך שכותרתו ותוכנו לרוב אינם ברורים (בעיקר מתעניינים בהודעות אלה אנשי מקצוע כגון עורכי דין, להבדיל מבעלי הקרקעות עצמם). אין חובה למסור הודעות אישיות לבעלי הקרקע על שינוי ייעוד מקרקעיו, וגם אם בעל קרקע רואה את ההודעה בעיתון - לא בטוח שידע לאתר את פרטי מקרקעיו מתוך ההודעה.
פיצוי לפי הייעוד החדש המקרים בהם קיימת חובת הודעה אישית על תוכניות שאושרו היא כשמדובר על תוכנית איחוד וחלוקה או תוכנית שחלה על שטח הקטן משלושה דונמים. ברור שמדובר רק בחלק מן המקרים בהם מאושרות תוכניות הנדרשות להגיע לידיעת בעלי הקרקע, ובהן לעיתים יש פגיעה רבה.
מאחר שאין חובת הודעה אישית במרבית התוכניות, הרי שבעלי קרקעות לא מודעים לתוכניות, ומגיעים לרוב למידע בדבר שינוי ייעוד מקרקעיהם רק בשלב ההפקעה (במסגרתה קיימת חובה לתת הודעות אישיות). הבעיה היא, שעשוי לחלוף זמן רב מרגע אישור תוכנית ועד שהיא מגיעה לשלב שבו הרשות מחליטה להפקיע את הקרקע. במקרה כזה, עלולות לחלוף יותר משלוש שנים ואזי הפיצוי יהיה רק לפי הערך החדש והנמוך בהרבה.
בעיה נוספת היא באופן הפרסום בו נופלים לא מעט פגמים, ולא אחת התוכניות מתפרסמות באופן לקוני ועמום. למשל, אנו נתקלים בפרסומים על תוכנית בלא פרטי גושים וחלקות, כך שלא ניתן לדעת על מה היא חלה. כך לדוגמה, תוכנית צ' בתל אביב שמאפשרת הרחבת בנייה לצורכי ציבור בכל תל אביב, מבלי לפרט את הגושים והחלקות עליהם היא חלה.
אין ספק שקיימת חשיבות גדולה בשינוי החוק, כך שייקבע שיש למסור הודעה אישית על שינוי ייעוד מקרקעין (בייחוד כשמדובר בשלב מקדים להפקעה), וכן לקבוע הוראות וכללים ברורים בנוגע לפרסות התוכנית, וזאת כדי למנוע "הפתעות" ועל-מנת שבעל הקרקע לא יפספס את המועדים לנקיטת הליכים כחוק. לאור עליית קרנה של זכות הקניין כזכות יסוד, מוטב שהדברים יעוגנו בחוק בהקדם.
