צפיפות הבנייה, מחסור בקרקעות פנויות לבנייה והגדלת מספר כלי הרכב - כלו אלו גורמים הפסדים כלכליים ופגיעה קשה באיכות החיים (זמן ארוך של עמידה בפקקים, בזבוז מחצבי נפט, זיהום אוויר, מצוקת חניה ועוד). המציאות הקיימת מצריכה חיפוש מתמיד של פתרונות יצירתיים וחדשנים לתחבורה יעילה, להגדלת מספר מקומות החניה, להוספת דירות אך בד-בבד להימנע מקריסת תשתיות, לקיצור הליכי ההפקעה הנדרשים לצורך ביצוע פרויקטים מסוג זה ועוד.
הפתרונות לבעיות אלו כוללים חשיבה יצירתית ויציאה החוצה מעבר למוכר ולידוע. לדוגמא: הקמת רשתות תשתיות עיליות ותחתיות הכוללות פרויקטים בשכבות קרקע שונות כמו כבישים על גבי גשרים עיליים, מנהרות תחבורה תת-קרקעיות לרבות רכבת קלה ושימושים מעורבים בקרקע (דוגמת בניין מגורים אשר מתחתיו קיים מרכז קניות או חניון לטובת הציבור ובניינים מעל גשרים). כל אלה נותנים מענה, ולו חלקי, לקשיים שתוארו. בסין כבר יש רכבת קלה העוברת בתוך בית דירות.
רשויות התכנון פועלות במרץ להוצאת תוכניות שונות הכוללות תכנון רב-שכבתי בקרקע, בתמיכת המדינה אשר מכירה בנחיצות הפתרונות הללו. בתי המשפט גם הם מכירים בשינויים המתחוללים ואפשרו כדוגמה את ההפקעות רחבות ההיקף שנדרשו להקמת מנהרות הכרמל, וזאת למרות שבפסק הדין בעליון נאמר במפורש שהמצב החוקי היום אינו מאפשר את הרישום של הזכויות בקרקע באופן שישקף את מצב הזכויות החדש שנוצר, ודרבנו את הכנסת ליזום פתרון חקיקתי למציאות החדשה (ע"א 119/01).
גם רשויות מיסוי מקרקעין לא ראו עצמן מחויבות לגבות מס אך ורק על עסקות ברות הרישום כיום, וכך התפתחה ההלכה המאפשרת מיסוי של זכויות בנייה (ע"א 7394/03), זכויות שאין כל דרך לרשום אותן במצב המשפטי הנוכחי.
לפי דוח משנת 2004 חוק המקרקעין אינו מאפשר כיום רישום בעלויות בשכבות שונות בקרקע, ומכך נובעים קשיים מרובים. החוק קובע שהבעלות במקרקעין מתפרסת הן על הרום והן על עומק האדמה, למעט חריגים (כדוגמת מחצבים במעבה האדמה וטיסה בחלל), וכן שאין תוקף לעסקה בחלק מסוים במקרקעין.
בנוסף, ישנה בעיה פרקטית בעשיית עסקות בשכבות שונות בקרקע וגם ברישום זכויות בשכבות שונות, שכן מרשם המקרקעין מגדיר את המקרקעין באופן דו-ממדי, ואילו הפיצול האנכי לשכבות קרקע הופך אותו לתלת-ממדי. לשם כך נדרשים תיקון חוק והגדרת מקרקעין, אשר יאפשרו רישום של מספר בעלי זכויות באותה קרקע באופן אנכי, לדוגמה בעלים של חניון או מנהרה תת-קרקעית, מעליו בעלים אחר של הבנייה על הקרקע, ומעליו בעלים של גשר, והסדרת היחסים בין כל הבעלים.
על-רקע זה, בוצעה משנת 2000 עבודה בין-משרדית רחבת היקף שנועדה להמליץ לממשלה על הנהגת משטר רב-שכבתי של זכויות בקרקע ובחינת שינויי החקיקה הנדרשים לשם כך. במסגרת העבודה פעל צוות מחקר ופיתוח במרכז למיפוי ישראל, שהגיש את המלצותיו בשנת 2004. בעקבות המלצות אלו, פורסמו בימים אלה עיקרי תזכיר החוק שנכתב על-ידי משרד המשפטים, שמטרתו להסדיר את נושא הבעלות התלת ממדית בשכבות הקרקע השונות.
דרושים צעדי חקיקה נוספים על-פי התזכיר, יתוקן סעיף 1 כך שחלקה תלת-ממדית תוגדר כזכות במקרקעין. תהיה זו יחידה נפחית בעלת גבולות סופיים המהווה חלק מהחלקה. גבולות החלקה התלת-ממדית יכללו גם ממד אנכי, והכל בהתאם לכללים שייקבעו בתקנות הרישום שיתקין שר המשפטים.
סעיפים 11 ו-13 יתוקנו, כך שחלקות תלת-ממדיות יהיו נושא לבעלות, לזכויות ולעסקות נפרדות, בניגוד לחלקות אחרות במקרקעין אשר לגביהן הכלל בדבר העדר תוקף בעסקה בחלק מהמקרקעין ימשיך לחול ולהיות בתוקף. יתווסף סעיף 13א,
המגביל יצירה או רישום של חלקה תלת-ממדית אלא אם נוצרו לפי תוכנית ותשריט מכוח חוק התכנון והבנייה, או נוצרו לפי הפקעה ורכישה של קרקע לצרכים ציבוריים (לרבות דרכים).
כמו-כן נקבע באופן חד-משמעי, כי יצירת חלקה תלת-ממדית תהיה אך ורק בחלקה שייעודיה על-פי התוכנית הם ייעודים מהסוג ששר האוצר יקבע בתקנות שהם מתאימים לרישום התלת-ממדי. כלומר: אין הכוונה להפוך את החלקה התלת-ממדית לכלל שעל פיו יירשמו חלקות במרשם המקרקעין, ובית משותף לדוגמה לא יירשם בחלקה תלת-ממדית אלא כפי שנרשם עד היום. רק חלקות המיועדות לצרכים לשירות הציבור יירשמו כחלקות תלת-ממדיות.
מדובר בשינוי חקיקה חשוב מאוד, אבל יש עוד דרך רבה לילך בה כדי להדביק את הפער בין חוק המקרקעין לחוק התכנון והבנייה וליתר החוקים המסדירים את נושאי הקרקעות. לדוגמא: חוק התכנון והבנייה מקדים את חוק המקרקעין כך שזכויות בנייה מוסדרות בו, בניגוד לחוק המקרקעין בו הן אינן מוכרות כזכות הניתנת לרישום. ייתכן שהיה מקום לשלב כבר כעת בין החוקים, כך שיעמדו בקו אחד ולא ייוותרו נושאים שאינם מוסדרים. ייתכן שניתן, לפחות בשלב ביניים, לעשות זאת בדרך של החלת סעיפים מחוק התכנון והבנייה על חוק המקרקעין, ובהמשך להסדיר נושא זה בחקיקה נפרדת.
כמו תמיד - המציאות, הצרכים המשתנים והקידמה הטכנולוגית הם שמכתיבים את התפתחות החקיקה. תזכיר החוק הוא יוזמה מבורכת שתתמוך ביצירת פתרונות, לפחות חלקיים, למצב הקיים.
