דחית בקשתן של ענקיות הקניונים על-ידי בית המשפט העליון והקביעה כי לא ניתן להפריד עסק מה
מקרקעין עליו הוא יושב, אינה עולה בקנה אחד עם כוונת המחוקק ופותחת פתח מסוכן לפרשנות עתידית מחמירה של רשות המיסים שיכולות להיות לה השלכות קריטיות על חלק גדול מהעסקים המחזיקים נדל"ן מסחרי.
החברות: אלדר נכסים,
אשטרום נכסים, מליסרון וגזית גלוב ביקשו מבית המשפט לקבוע כי מכירת נכסיהם או חלק מהם איננה עסקת נדל"ן וכי לא ניתן לדרוש מהם מס שבח על הרווחים מהמכירה ומס רכישה מהקונה, כפי שדורשים ברשות המיסים. הן טענו כי ערכו של קניון הוא הרבה מעבר לערך הנדל"ני שלו, אך בית המשפט קבע כי לא ניתן להפריד את "השירותים הנוספים" והנכסים הבלתי מוחשיים של קניונים, כמו מוניטין, היכולת לייצר אירועים ומבצעים חכמים, איכות הניהול, הצוות, תמהיל החנויות וכל שאר הדברים שהופכים קניון למה שהוא - מותג. לפיכך נקבע כי מכירה של מניות חברה המחזיקה בקניון כזה חייבת במס שבח מצד המוכר ומס רכישה מצד הקונה, כאילו היה כל נכס נדל"ני אחר.
בתי המשפט ורשות המיסים, ביססו את החלטתם על פרשנות יבשה של הוראות חוק מיסוי מקרקעין, המאפשר למסות את העסקה למכירת מניות חברה המחזיקה בנכסים מסחריים כ"פעולה באיגוד מקרקעין". מיסוי עסקות במניות של איגודי מקרקעין, הינה פרשנות שנועדה לתפוס ברשת המס מצבים של מכירת מקרקעין במסווה של מכירת מניות, אך היא לא נועדה ליצור מיסוי עודף על חברות עסקיות אשר יש להן פעילות עסקית ממשית בנדל"ן הזה, כזו הכרוכה בסיכונים וסיכויים שאין להם קשר והשפעה על ערך הקרקע. הרי אותה פעילות עסקית וכאמור המוניטין שבעקבותיה, המיתוג והמיצוב של הקניונים האלו, הם אלו שבמרבית מהמקרים משפיעים באופן משמעותי על ערכם. לא הערך הנדל"ני, אלא ערך הנכס הלא מוחשי.
חברות כאלו לא היו בשפע בישראל של שנות ה-60, אז נחקק הסעיף ותיקוניו - עליהם נשען לאחרונה בית המשפט בהחלטתו, אך אין ספק שלא זו הייתה כוונת המחוקק. בית המשפט חטא כאשר במקום להתאים את רוח החקיקה למציאות העסקית במאה ה-21, הלך אחורה ואימץ פרשנות יבשה המבוססת על חקיקה מיושנת שאין בינה לבין המציאות העסקית הנוכחית כל דמיון.
לגישת בית המשפט אין לתת משקל עצמאי ונפרד לידע ייחודי לניהול הקניון, למדיניות השיווק והפרסום של הרשת המפעילה, לתמהיל החנויות שהיא ידעה ליצור ולקהל הלקוחות הנאמן למקום. משמע, מבחינת בית המשפט ורשות המיסים, דווקא לאלמנטים העיקריים המפרידים בין קניון אחד לאחר, אלו שמשפיעים יותר מכל על הצלחתו וערכו בעייני משקיעים - אין משקל נפרד בעסקת המכירה.
גישתה זו מביאה לכלל אבסורד, שכן במבט קצר על פריסת קניונים בעיר דוגמת ראשון לציון ניתן להיווכח כי ייתכן מצב של שני קניונים הממוקמים סמוך אחד לשני ושהשווי הנדל"ני של שניהם דומה, אך אחד מוצלח והשני כושל. מדוע עסקת מכירת המניות של הקניון המוצלח תחויב במיסיי מקרקעין גבוהים יותר? שהרי ערך הנכס שלו נקבע לא רק לפי שווי הנדל"ן עליו הוא ממוקם, אלא נגזר מכל שאר המשתנים הנחשבים לנכסים לא מוחשיים.
כעת על יזמים רבים לחשוש כי עם האוכל בא התיאבון. השאלה שעכשיו על הפרק היא האם בעקבות הרוח הגבית שקיבלה רשות המיסים, היא תנסה לתפוס ברשתה חברות אחרות שבבעלותן נדל"ן מסחרי כמו בתי מלון, תחנות דלק, מפעלים, אשר עד היום לא נחשבו כ"איגודי מקרקעין" ומעתה, מוכריהן והקונים שלהן, יכולים למצוא עצמם עם גזירות מיסוי כבדות ושלא בצדק. לפני שזה יקרה, שהמחוקק ייתן על כך את דעתו ויפעל להתאים את החוק למאה ה-21.
