אחת מעסקות הנדל"ן הנפוצות בקרקעות היא עסקת קומבינציה בין בעל קרקע ליזם. במאמר זה נסביר מהי עסקת קומבינציה ונסקור את היתרונות והחסרונות הבולטים בה לרבות היבטי המס החלים בעסקה זו.
בעסקת קומבינציה בעלי קרקע מוכר חלק ממנה ליזם, ובתמורה מקבל שירותי בנייה על החלק שנותר בבעלותו. עסקת קומבינציה נמדדת באחוזים: מה אחוז הקרקע הנמכר ובתמורה כמה ייבנה היזם על אחוז הקרקע הנותר בידי בעלי הקרקע. עסקת קומבינציה היא עסקה מורכבת הכוללת היבטים רבים העשויים להשפיע על כדאיותה ועל התמורות בה. מדובר בעסקה ארוכת טווח המשלבת הליכים רבים מתחום הנדל"ן לרבות הליכים תכנוניים, משפטיים, קניינים, שמאיים ועוד.
היתרונות המרכזיים בעסקת קומבינציה התמורה אותה מקבל בעלי הקרקע בעסקת קומבינציה היא בנייה, כלומר: הוא יקבל בהתאם לייעוד התכנוני של ה
מקרקעין בעסקה (דירות/מסחר/תעסוקה), בנייה על החלק שנותר לו. הוא לא נפרד באופן מלא מהנכס שבבעלותו, ולאור העובדה שבמרבית המקרים עצם הבנייה על הקרקע משביחה אותה והערך של נכס בנוי גבוה מערך של קרקע, הוא מגדיל את הרווח שלו בנכס.
לאור העובדה שהתמורה היא בבנייה, בעלי הקרקע יוכל להשכיר את הנכס הבנוי אותו יקבל ובכך להגדיל את התשואה והרווח שלו מהנכס. גם בהיבט הרגשי, לעיתים בעלי הקרקע יהיה מחובר רגשית אליה, ועצם המשך ההחזקה בה והשתתפות בפרויקט שייבנה עליו יקלו עליו לבצע בה עסקה.
לאור העובדה שבעלי הקרקע מוכר רק חלק ממנה, מס השבח שיחול עליו בעסקה יהיה רק על החלק הנמכר, כך שלרוב הוא יהיה נמוך יותר מזה שהיה חל עליו אם היה מוכר את כל הקרקע בעסקת מזומן. גם אם בעלי הקרקע יחליט למכור בעתיד את החלק הבנוי אותו יקבל, לרוב ניתן יהיה להפחית את חבות המס, לרבות באמצעות שימוש בפטורים והקלות שונות הקיימים בחוק, שעל חלקם נדון בהמשך המאמר.
החסרונות המרכזיים בעסקת קומבינציה עסקת קומבינציה היא בעצם עסקת שותפות ארוכת טווח עם הקונה (היזם), ולפיכך קיימים פרמטרים רבים העשויים להשפיע על הסיכונים בעסקה ועל שווי התמורה אותה בסופו של דבר יקבל בעלי הקרקע. לדוגמה: רמת הבנייה של היזם ואיכותה, היכולת של היזם לקדם במהירות את הליכי התכנון, היכולת של היזם להגיע להסכמות עם יתר השותפים במקרקעין (ככל שישנם) או לנהל מולם הליכים משפטיים כדי שהפרויקט יוכל להבשיל, יכולתו לתכנן בצורה יעילה את הפרויקט, היכולות הפיננסיות שלו (לרבות היכולות לסיים את הפרויקט או חלילה היזם ייקלע לקשיים), יכולות השיווק של היזם, המפרט הטכני של הבנייה ועוד. כל אלו מגדילים את הסיכון והאי-ודאות בעסקה ועלולים להשפיע גם על שווי התמורה העתידית.
לאור העובדה שהתמורה נמדדת באחוזים מזכויות הבנייה שייבנו בפרויקט, קשה יותר להעריך את שווייה, בייחוד מכיוון שהיא תינתן רק בעתיד עם סיום הפרויקט. לרוב, הפרויקט מסתיים שנים לאחר חתימת ההסכם ותלוי בפרמטרים רבים שהוזכרו לעיל, כמו גם במחירי הנדל"ן במועד קבלת התמורה הבנויה, שעלולים לרדת, ולכן האי-ודאות והסיכונים בעסקת קומבינציה משמעותיים יותר מעסקת מזומן.
בעסקת קומבינציה לא מתקבלת תמורה בכסף, אך בעלי הקרקע צריך לשלם מיסים שונים ולממן אותם כעת בעוד התמורה תתקבל רק בעתיד. אומנם קיימים מנגנונים ואפשרויות מקובלות למימון המיסים, אך מרביתם יטילו עליו התחייבויות שונות לרבות ריביות שיהא עליו לשלם.
היבטי המיסוי של עסקת קומבינציה עסקות קומבינציה כרוכות בתשלומי מיסים מסוגים שונים, חלקם מוטלים על בעלי הקרקע וחלקם על היזם.
מס שבח חל במכירת חלק מהקרקע ליזם ומוטל על המוכר. במקרים מסוימים ניתן להפחית אותו. בעסקת קומבינציה יש שני שלבים הדורשים בחינה ותכנון של מס השבח: לפני חתימת העסקה ובמועד מכירת החלקים הבנויים. קיימים כיום לא מעט כלים ואפשרויות להפחתת שיעורי מס השבח, כל עסקה בהתאם לנסיבותיה, לדוגמה:
- השכרת דירות התמורה במסגרת חוק לעידוד השקעות הון, הקובע הטבות מיסוי גדולות לחברות ויחידים המייעדים להשכרה חלק מהבניין. מטרת חוק העידוד היא לנסות ולפתור את בעיית יוקר הדיור, ועל כן ניתנות בו הטבות מיסוי גדולות הכוללות שיעורי מס מופחתים, הן מס שבח והן מע"מ, הכל בהתאם לתנאים הקובעים בחוק.
- מכירת הדירות תוך ניצול מס ליניארי מוטב: חלוקת השבח על פני שנות האחזקה בדירה הנמכרת. מיום הרכישה עד 1.1.2014 ניתן פטור מחיוב על השבח שנצבר, ומאותו מועד והלאה - חיוב במס של 25%.
- העברות דירות/זכויות במתנה לקרובים, אם תיעשה בצורה אמיתית ובשלב המתאים בעסקת הקומבינציה, עשויה לחסוך במס שבח. בגין העסקה יחול שליש מס רכישה על מקבלי המתנה ויחולו תקופות צינון במסגרתן ייתכן שהם לא יוכלו לקבל הטבות מס ופטורים שונים.
מס רכישה מוטל בכל עסקת מקרקעין על הצד שרוכש את הזכויות. מכאן שבעסקת קומבינציה, היזם מחויב בתשלום מס רכישה על החלק בקרקע אותו הוא רוכש.
מע"מ שרותי בנייה על רכיב שירותי הבנייה שמקבל המוכר מהיזם וחל על המוכר.
היטל השבחה משולם לרשות המקומית בגין התוכניות החלות על הקרקע (המשביחות אותה) לרבות בקשות להקלות או לשימושים חורגים. היטל השבחה לא קיים בכל עסקה וגובהו עשוי להגיע למאות אלפי שקלים ואף יותר. גם בנושא זה ניתן לחסוך סכומים ניכרים, על-פי היבטים כגון מועד חתימה על העסקה, מועד הזמנת השומה, מועדים לקיום הליכים על השומה, באיזה הליך לנקוט כדי להשיג על השומה והטענות המשפטיות והשמאיות שיטענו במסגרת הליכים אלו.
מלבד מיסים אלו, לעיתים קיימים בעסקת קומבינציה גם מס ערך מוסף ומס הכנסה, התלויים בגוף העסקי המבצע את המכירה. כל עוד בעל הקרקע הוא אדם פרטי, יהיה היזם מחויב בתשלום מיסים אלו. אם בעל הקרקע הוא גוף עסקי, יידרש גם הוא בתשלום על חלקו.
בתנאים המתאימים עסקת קומבינציה יכולה להיות עסקה משתלמת ונכונה, אולם הדבר דורש בחירה במודל נכון לעסקה, בחינת מכלול השיקולים והנסיבות, ליווי מקצועי של יועצים מתאימים, בדיקה דקדקנית של תנאי ההסכם וליווי משפטי מקצועי של עורך דין המתמחה בתחום לכל אורך העסקה.
