רכישת נכס מקרקעין מהווה את אחת העסקות המשמעותיות ביותר בחיי אדם ולעיתים העיקרית שבהן, הן בהיבט הנפשי והן בהיבט הכספי. בין אם מדובר על רכישת דירה למגורים או מגרש / נכס אחר להשקעה, עסקה יזמית או אפילו עסקת מתנה, מדובר בעסקה בעלת משקל רב הכוללת היבטים רבים ומגוונים המשפיעים רבות על הצדדים. במאמר זה נעמוד על עיקרי הבדיקות המשפטיות והאחרות שמומלץ לבצע לפני החתימה על הסכם מקרקעין ובמהלך העסקה.
בראש ובראשונה, יש לבדוק את זהות הצדדים. חשוב מאוד לבדוק שהמוכר בעסקה הוא בעל הזכויות הרשום בנכס. ניתן לעשות זאת על-ידי זיהוי של המוכר באמצעות תעודת זיהוי/דרכון/תעודת התאגדות ומסמכי חברה, והשוואת פרטי הזיהוי אל הרישום בלשכת רישום המקרקעין ("הטאבו") ע"י הפקת נסח רישום. אם הנכס אינו רשום בלשכת רישום המקרקעין, יש לבדוק את פרטי המוכר ברשות מקרקעי ישראל או החברה המשכנת.
לאחר מכן יש לזהות את הנכס. על הרוכש ובעל מקצוע מטעמו לבקר בנכס ולבדוק את מצבו הפיזי לרבות מערכותיו. כן מומלץ לתשאל את המוכר בדבר מצבו של הנכס, ולבקש לקבל מידע ונתונים על-אודות הנכס מוועד הבית וחברת הניהול, לרבות האם מתנהלים הליכים משפטיים בקשר עם הנכס, האם יש שוכרים או מחזיקים בנכס והאם הם דיירים מוגנים וכיוצא בזה. הכל על-מנת לקבל תמונה רחבה ככל שניתן על המצב בפועל. ידיעות המוכר יועלו בכתב בהסכם המכר.
הרישומים מול המצב בפועל את הרקע על מצב הנכס בפועל, יש לאמת מול רישומי הנכס. יש לזהות את מיקום הבניין לפי הכתובת ולבדוק את הגוש והחלקה, ולוודא שהם מתאימים לכתובת של הנכס. בדירות בבתים משותפים יש להוציא את מסמכי הבית המשותף הכוללים תשריט, נסח טאבו ותקנון בית. יש לבדוק את התשריט ולוודא שהוא תואם את הקיים בפועל, לוודא שמיקום הדירה בתשריט תואם את מיקומה הפיזי וכן לבדוק האם החניות/ מחסנים /גגות ככל וישנם, מוצמדים לדירה, אם הם חלק מהממכר. יש לוודא מהן הוראות תקנון הבית המשותף ולבצע בדיקה מתאימה גם מול החלטות ועד הבית/חברת הניהול.
בדירה הנחכרת מרשות מקרקעי ישראל יש לבדוק את הסכם החכירה, את תנאיו, האם מדובר בחכירה לדורות, האם מדובר בחכירה מהוונת, את זכויות הבנייה שניתן לנצל, האם ההצמדות המפורטות זהות להצמדות המפורטת בתיק הבית המשותף, האם קיימות הגבלות העברה/הורשה וכו' וכן להזמין "אישור זכויות" מהרשות.
יש לבדוק את מצבו המשפטי של הנכס, לבדוק האם זכויות המוכר בו הן בבעלות מלאה או חלקית, לבדוק קיום הערות אזהרה, חובות או שעבודים או משכונות, תיקי הוצאה לפועל, צווים וכו'. בדיקה זו מומלץ לבצע ברישומי לשכת הרישום, ברשות מקרקעי ישראל והחברה המשכנת וכן גם ברישומי רשם המשכונות/החברות.
במרבית העסקות, לאחר החתימה על הסכם תירשם הערת אזהרה לטובת הרוכש על זכויות המוכר בלשכת רישום המקרקעין/ברשות מקרקעי ישראל, לפי העניין. הערת אזהרה מזהירה צדדי ג' שנעשתה עסקה/ניתנה התחייבות בקשר לנכס. היא גם מעניקה לרוכש זכות מעין-קניינית, אשר במקרים מסוימים גוברת על זכות מעקל מאוחר בזמן או על מבצע עסקה מאוחרת.
גם בדיקה פיזית והנדסית בד בבד עם הבדיקה המשפטית של הנכס, יש לבצע בדיקה פיזית והנדסית שלו. נושא זה רלוונטי בעיקר לדירות/נכסים מסחריים, בהם יש צורך לבדוק את מצב התשתיות והמערכות. יש לאתר בעיות ניקוז, רטיבות, תשתית לקויות, שינויים מבניים מסוכנים כגון הסרת קיר תומך וכו'. במגרשים ונכסים אחרים יש לבדוק את הקרקע, דרכי הגישה, מעברים, סביבה וכדומה. כמו-כן מומלץ לבדוק שאין מטרדים בסביבה הקרובה לנכס, כגון אנטנות סלולריות, תשתיות מסוכנות
חשוב מאוד לבדוק את המצב התכנוני של הנכס וסביבתו. בדיקות תכנוניות רצוי שייעשו על-ידי עורך דין, בשילוב שמאי או מהנדס במקרים מסוימים. יש לבדוק את התוכניות החלות והמתוכננות על המקרקעין, המלמדות על הייעודים המותרים בנכס ובסביבתו ועל היתכנות לשינוי ייעוד והפקעות, ולהזהיר את הרוכש אם המצב התכנוני אינו תואם את צרכיו.
כמו-כן, ניתן ללמוד על תוכניות מופקדות שנמצאות בתהליך, הן מבחינת השימושים והן מבחינת זכויות בנייה אפשריות וניצולן המשפיעות על בנייה עתידית. יש לקבל אינדיקציה לחיוב קיים או צפוי בהיטל השבחה, לו יש השפעה על מחיר העסקה ומנגנוני התשלומים בה.
בנכסים בנויים יש לבחון את היתר הבנייה, המהווה את המסמך הרשמי שבהתאם לו אמור היה להיבנות הנכס. מסמך זה מצוי בתיק המידע של הנכס בוועדה המקומית, ובו מסומן תשריט הנכס וקבועים גם השימושים המותרים בנכס, היקפם, גבולות הנכס, חומרי הבנייה העיקריים וכו'. יש לוודא שהנכס נבנה ומשמש בהתאם להיתר אינו חורג ממנו, שכן חריגה עלולה להיות עבירה על החוק, על כל ההשלכות הנובעות מכך. כך רצוי לעשות גם בתיק הבית המשותף, ולוודא התאמה בין התשריט לבין המצב בפועל.
בדיקות ספציפיות לעסקות ספציפיות בכל עסקה יש לבצע בדיקות בהתאם למבנה ולייחודיות שלה. כך למשל, ברכישת דירה מקבלן בפרויקט פינוי-בינוי/תמ"א 38/2 חלים הכללים הרגילים, אולם הייחודיות של עסקת תמ"א 38 נעוצה בהיותה עסקה משולשת: הקבלן מול הדיירים הנוכחיים והקבלן מול הרוכשים של הדירות שנוספו. במקרה כזה יש לבדוק את התחייבויות היזם כלפי הבעלים הקיימים, כמה מבעלי הזכויות חתמו על הסכם עם היזם ולוודא שקיים הרוב הקבוע בחוק, אישור קבלת הזכויות או אישור הכרזת המתחם לפינוי-בינוי, היתר בנייה וזכויות להצמיד חלקים מהרכוש המשותף לטובת רוכשי הדירות החדשות.
ייחודיות יש גם בהצטרפות לקבוצת רכישה - קבוצת אנשים המתאגדת על-מנת להקים מבנה מגורים במטרה להוריד עלויות. בהתקשרות כזו יש להכיר את יתר חברי הקבוצה ולאמוד את גודל הקבוצה, לבדוק את הקרקע אותה מתכוונים לרכוש, מחירה ונתוניה, אילו תוכניות פיתוח מתוכננות בקרקע וסביבתה, לוודא שהקרקע נקייה מעיקולים/שעבודים, לבדוק האם מדובר בקבוצה בעלת ייצוג מקצועי ולהכיר את הגורם המארגן ואת יועציו לצד ההתחייבויות של כל אחד מהם.
