לפני כמעט חמישים שנה כתב אביה של פלונית צוואה. להלן שתיים מהוראותיה: "1) "הפרדס יועבר על שם ילדַי אולם פירות הפרדס יועברו לאמי". 9) ל זמן שאמי בחיים וכל זמן שאשתי בחיים אסור לילדי למכור את הפרדס אלא בהסכמתם המפורשת בכתב". סעיף 9 נרשם כך בלשכת רישום המקרקעין: "קיימת הגבלה לפי סעיף 9 לצוואה". לימים, התוצאה הייתה שכאשר באה פלונית למכור במסגרת פירוק שיתוף את המקרקעין, שכבר מזמן יועדו לבנייה ולא ניצב עליהם אפילו עץ אחד, עדיין רבצה ההערה על זכויותיה והיוותה עננה כבדה על עסקת המכר באופן שהייתה עלולה לסכל אותה.
הערות כאלו, המגבילות את השימוש בנכס ומסייגות את מכירתו, אינן חריגות בצוואות או בהסכמים ואף שכיחות מאוד. אותן הערות נועדו כדי שאנשים המעוניינים לחלק את הנדל"ן שבבעלותם, יוכלו לכלכל את צעדיהם ולהשפיע על עתיד הנכסים לעוד שנים רבות, בין אם על-ידי מתן מתנה ללא תמורה בחייהם, ובין אם על-ידי צוואה לאחר מותם. במאמר זה ניגע בתניות בצוואה המגבילות את השימוש או את המכירה של נדל"ן, נבחן את פרשנותה של הוראה כזו במסגרת הליך פירוק שיתוף ונציג את החשיבות הגדולה בהתאמת ההגבלות שנרשמות בצוואה לתרחישים צופים פני עתיד ולמציאות משתנה.
עקרון-על בדיני הירושה הוא הגשמת רצונו הכן והאמיתי של המצווה. משום כך, המצווה רשאי להגדיר תנאים, לחייב יורש לבצע פעולות מסוימות ואף למנוע פעולות אחרות. אולם, מה קורה כאשר אותן תניות אינן עולות בקנה אחד עם המציאות?
בחזרה לסיפור בו פתחנו, מצד אחד הוראות הצוואה ברורות - לא ניתן למכור את המקרקעין ללא הסכמת אמו ואשתו של המנוח. מצד שני, אפשרות סבירה היא שהמנוח התכוון לסייג את אותה הגבלה רק למצבים בהם המכירה היא רצונית, כלומר: ממוכר מרצון לקונה מרצון, ולא התכוון לסכל מכירה שהיא כפויה תחת הליך של פירוק שיתוף. מה עושים?
דומה להליך פשיטת רגל בתיק פש"ר 1474/91 נדונה שאלה דומה. שם התבקש בית המשפט לבטל החלטה אשר התירה לנאמן בפשיטת הרגל למכור את זכויותיה של החייבת בפרדס, שקיבלה בירושה מאביה ועליו קיים סייג אשר התנה את מכירת הנכס או העברתו בהסכמה בכתב של אמה. בית המשפט קבע: "עניין בחיוב אובליגטורי פרי צוואה, אשר תוקפו אינו אלא כלפי מכירה מרצון, ואין הוא יכול לסכל מכר כפוי, הנעשה על-פי דין... לפיכך, ולאור הוראות חוק הירושה המעדיף פירוש המקיים צוואה (או תניה בתוכה) על פני פירוש שהיה גוזר עליה בטלות, מן הדין, בנסיבות המקרה דנן, לפרש כי רצון אביה המנוח של החייבת היה להסדיר את 'כללי המשחק' ביחס לנכס במסגרת היחסים הפנימיים בין בני משפחתו, ולא לנסות ולסכל הליכי חדלות פירעון, אם אחד מהיורשים יקלע אליהם". בנוסף קבע בית המשפט, כי עם כל הכבוד הראוי לרצונו של המוריש, אין מקום לפרש תניה כזו כחלה גם במקרה של מכירה כפויה.
יפים הדברים גם בענייננו. כידוע, פירוק שיתוף הוא הליך כפוי שכן הוא נכפה על אותו שותף במקרקעין על-ידי שותפו ונובע מהוראות חוק המקרקעין, לפיהן זכותו של כל שותף במקרקעין לדרוש בכל עת את פירוק השיתוף. בכל מקרה, מובן שמכר בפירוק שיתוף אינו משקף מכר מרצון לאותו צד שההליך נכפה עליו. ומכאן, שבדומה להליך פשיטת רגל, אותה הגבלה לפי סעיף 9 לצוואה איננה יכולה לסכל את המכר שעתיד לקרות ואין מקום לפרש אותה כחלה בהליך של מכירה בפירוק שיתוף. אולם, ניתן רק לדמיין שהדברים היו כה קלים וברורים. לצערנו, הדברים כלל לא פשוטים וכדי להגיע לקביעה זו, ככל הנראה היה צריך לנהל הליך משפטי במשך מספר שנים, מה שהיה בסופו של דבר גורם לעיכוב המכר במקרה הטוב וסיכולו במקרה הרע.
כזכור, אחת מהוראות הצוואה של המנוח התנתה את השימוש של פלונית בפרדס בכך שפירותיו יועברו לאמו של המנוח. על פניו, בתקופה בה נרשמה הצוואה, לפני שנים רבות, הוראה זו הייתה הגיונית וסבירה. אולם לימים, כבר לא היה פרדס וההערה לכאורה מתרוקנת מתוכן. ההערה בצוואה נשארה חיה וקיימת, אבל המהות השתנתה.
כיצד לנסח את ההתניות שתי הדוגמאות, האחת לגבי הגבלת המכירה של הפרדס והשנייה לגבי השימוש בפירותיו, מדגימות של החשיבות העצומה של התאמת ההגבלות שנרשמות בצוואה ואף בהענקת מתנה ללא תמורה, לתרחישים צופים פני עתיד ולמציאות משתנה. לכן, יש להקפיד מראש על הניסוח, כך שאותן הגבלות יכללו מנגנונים עתידיים ויתייחסו למקרים שונים ומגוונים המבטאים את המהות האמיתית של רצון המוריש. יש לחשוב על תרחישים אפשריים ולנסות לתת מענה לכולם.
לדוגמה, אם המוריש מעוניין לרשום הגבלה על נדל"ן, כדאי לסייג אותה לתרחישים מסוימים, לאנשים מסוימים, לבדוק את האפשרות לתחום אותה בזמן ועוד. יש להיות זהירים במגבלות שמנסחים ולבדוק האם הן יעמדו במבחן השנים. כמו במקרה של פלונית, אם ההגבלה קשורה למכירת הנכס, יש להתייחס לשאלה האם ההגבלה חלה רק במכירה של מוכר מרצון לקונה מרצון ולפרט את המהות שלה, באופן שלא ישאיר מקום לשאלות ופרשנות גם שנים אחרי.
אנו סבורים, כי יש להגדיל את היקף שיקול הדעת שניתן לרשם המקרקעין, על-מנת שיוכל להסיר או לתקן ממרשם המקרקעין הערות הרשומות על זכויותיהם של בעלי הזכויות. זאת, במקום לנהל הליכים משפטיים אשר יימשכו שנים רבות וייגרמו לבזבוז משאבים, גם של מערכת המשפט וגם של בעלי הזכויות. יש להסתכל על המהות האמיתית לשמן נרשמו התניה או ההערה ולא על צורתן הטכנית.
