בחיוך של שביעות רצון של על פניו, עמד ביום שלישי השבוע (31.10.06) רואה החשבון אבי גינדי, 30, בפני עיתונאים, בחדר הישיבות של חברתו, גינדי החזקות, במגדלי עזריאלי בתל אביב. הוא הציג בפניהם מה שכינה: "פרויקט הדגל של המגורים בישראל" - מגדל בן 26 קומות של מגורי יוקרה, שהוא וחברתו עומדים לבנות ברחוב אבן גבירול בת"א. ההשקעה תהיה 105 מיליון דולר, תמורת המכירות 130 מיליון דולר, הרווח הצפוי 25 מיליון דולר - וכל זה בפרויקט של 37 דירות בלבד.
גינדי אחזקות ומנכ"לה, אבי גינדי, עלו כמטאורים בענף הבנייה למגורים. הם נכנסו לענף לפני שש שנים, אם כי, יש לומר, עשו קודם לכן התמחות אצל האבא, יגאל גינדי, יזם בנייה ותיק, ידוע ומנוסה. עד שנת 2000 ישב אבי גינדי לצידו של אביו, בבית המשרדים אמות בתל אביב. באותה שנה פרש כנפים, ויחד עם אחיו גיא ואחותו ליטל (שניהם עורכי דין) הקימו חברה עצמאית, גינדי אחזקות. הם החלו בצניעות, בזהירות, אך גדלו במהירות, וכיום הם נחשבים לאחת מחברות הבנייה למגורים המובילות של ישראל. האח הרביעי, רועי, הצטרף אשתקד.
גיבוי מאבא בשלב הראשון קיבלו הבנים והבת גיבוי מאבא-גינדי, שסייע להם לרכוש את המגרש הראשון, לבניית 36 דירות במזרח ראשון לציון. בהדרגה נעשו עצמאיים. המיתון של 2001 לא הרתיע אותם, רק גרם להם להיות יותר זהירים. בראשית 2002 קנו מגרש ל-64 דירות בהרצליה, ושילמו מחיר גבוה יחסית, 117 אלף דולר לקרקע לדירה. זמן קצר לאחר מכן קנו מגרש ראשון בצפון פ"ת, ל-51 דירות, ושילמו גם כאן מחיר גבוה, 57 אלף דולר לקרקע לדירה.
עיסקה ראשונה זו היוותה את ההתחלה לשורת עסקות, שבהן קנו אבי ואחיו מגרשים למאות דירות בצפון פ"ת ובמיתחם כפר גנים. עד היום, פתח תקוה היא מרכז פעילות חשוב של החברה, הבונה בה, בשלבים שונים, כ-500 מתוך 1,000 הדירות שבבנייתן היא מעורבת. אבל בהדרגה עברו לבנייה יוקרתית. לפני שנתים קנו מגרש ל-192 דירות, בשני מגדלי יוקרה, במיתחם הבורסה בר"ג. בראשית 2006 עשו את עיסקת-השיא שלהם, וקנו מסהר פיתוח ואשדר מגרש ברחוב אבן גבירול פינת השופטים בתל אביב, במחיר-שיא של 20 מיליון דולר.
"לא" למשרדים אבי גינדי בונה רק למגורים ורק (נכון להיום) בישראל. לפני כשנתים הציעו לו לקנות "במחיר מציאה" מגרשים לבניני משרדים בדרך פ"ת וברחוב יגאל אלון בת"א. הוא דחה את ההצעה והבהיר חד-משמעית על מדיניות חברתו: "אנחנו נבנה לפי שעה רק למגורים, רק באיזורי הביקוש העיקריים, ורק בניה יוקרתית במחירים גבוהים".
החברה משווקת את דירותיה באגרסיבות, בדרך כלל ללא מתווכים. היא מציעה דירות לדוגמא, פירסום חוצות בולט, פרסומים רצופים בעיתונות, מחלקת שיווק נמרצת בראשותה של האחות, עו"ד ליטל גינדי-מטלון. חלק ממדיניות החברה הוא לתת הנחות סלקטיביות לתקופה מוגבלת, כדי לעודד לקוחות לקנות דירות "במחירי מציאה" ולשפר את תזרים המזומנים. לפני שנתיים, לדוגמא, הציעו הנחות של 100 אלף שקל ויותר לעורכי דין ורואי חשבון לשני בניינים, בהרצליה ובפ"ת. בשנה שעברה הציעו דירות בהנחה ניכרת לתושבי פתח תקוה, לתקופה מוגבלת. הניסיון מראה, אומרים מנהלי החברה, שאם אומרים לישראלי שיש לו "מציאה לתקופה מוגבלת" - הוא יקפוץ עליה. כך מכרו עשרות דירות בפרויקטים שונים, הזרימו כסף לקופה ושיפרו את מצב ההון העצמי והתזרים.
"לא" לשלשה קונים במקרה של המגדל ברחוב אבן גבירול, שיהיה ללא ספק פרויקט הדגל של אבי גינדי, המציאות שונה. המדיניות היא לא לתת הנחות, לא להציע מציאות, אלא להיפך - להציג את המגדל במיקבץ של 37 דירות יוקרה, לאנשים מכובדים ובעלי מוניטין בלבד. אבי גינדי אומר, שדחה באחרונה שלושה-קונים בכח, שלא נראו לו.
מדוע קניתם דוקא את המגרש הזה? אבי גינדי: בדקנו מאות מגרשים בתל אביב והסביבה, כדי לבנות עליהם מגדל מגורים יוקרתי. לבסוף בחרנו במגרש ברחוב אבן גבירול, משום שיש לו כל המעלות: הוא בתוך תל אביב, קרוב להיכל התרבות, לתיאטרון הבימה, למוזיאונים, לאופרה, למסעדות טובות, לסופרמרקט ולמרכז מסחרי בן עשרות חנויות. הכל תחת היד.
מדוע שילמתם כל כך ביוקר? גינדי: רבים תמהו ושאלו מדוע שילמנו 20 מיליון דולר בעד מגרש זה. התשובה היא, שזהו מגרש יחודי, במיקום הטוב ביותר שיכול להיות.
למה רק 37 דירות? גינדי: קיבלנו מגרש עם תב"ע מאושרת ל-90 דירות. החלטנו לשנות את התפיסה, לבנות מגדל יוקרתי עם מספר קטן של דירות גדולות ובאיכות הטובה ביותר. יהיו 26 קומות מגורים - שלוש מתוכן טריפלקס, שתים דופלקס, ועוד 22 קומות שרובן שתי דירות של 295 מ"ר (כולל מרפסות) לקומה, ומיעוטן דירות-ענק בנות 590 מ"ר.
3.30 מטר לקומה כמה יעלה התענוג? גינדי: המחיר ההתחלתי לדירה בקומה הראשונה הוא 6,500 דולר למ"ר, כלומר 1.9 מיליון דולר. המחירים עולים מקומה לקומה, ויגיעו בקומות העליונות ל-15,000 דולר למ"ר, כלומר 4.4 מיליון דולר לדירה של חצי קומה, ו-8.8 מיליון דולר לדירה של קומה, 590 מ"ר.
המחיר יקר עד להחריד. מה ההצדקה לכך? גינדי: האיכות תהיה ללא תקדים בישראל. קודם כל כל דירה תהיה בגובה של 3.30 מטר נטו, לעומת 2,60 עד 2.70 מטר כמקובל (התוצאה תהיה שהגינדים "מפסידים" 6 קומות -א.ל.). הקונה יקבל חלל בן 295 או 590 מ"ר, ללא עמודים, גם זו איכות כמעט ללא תקדים. הוא יוכל לחלק את החלל לחדרים כרצונו, בעזרת האדריכל שלו. הבנייה תהיה מהחומרים המעולים ביותר. לכל דירה יהיו שתי מעליות פרטיות ישירות מהחניון. הדירות יהיו מסוג "הבית החכם", עם כל השכלולים האלקטרוניים. המגדל עצמו בן 31 קומות, ובחמש הקומות התחתונות יהיו לובי מהודר, חדר ישיבות, מועדון כושר, ספא.
בריכה פרטית לשרי האם אלו יהיו הדירות היקרות ביותר? גינדי: לא! שרי אריסון קנתה את שלוש הקומות העליונות, טריפלקס בן 3 קומות, 700 מ"ר נטו ועוד מרפסות וגג של כ-400 מ"ר. היא תשלם 13 מיליון דולר, כלומר כ-11,800 דולר למ"ר ברוטו. ליטל ואני מנהלים מו"מ למכירת הדופלקס הדו-קומתי מתחת לאריסון, 880 מ"ר ברוטו, ב-12.2 מיליון דולר.
שרי היתה לקוח קשה? גינדי: בכלל לא. אשת עסקים מקסימה, שמבינה עניין מיד. סיכמנו את העיסקה תוך רבע שעה. לא נתתי לה אפילו שקל אחד הנחה, למרות ששמה עשוי לקדם את המכירות. אחד הסעיפים בחוזה קובע, שתהיה לה בריכת שחיה פרטית על הגג. דומני, שזו בריכת השחייה הפרטית היחידה על גג מגדל בת"א.
הכניסה - ב-2010 כמה דירות מכרתם עד עתה? גינדי: היום נמכרו 8 מתוך 37 הדירות, וזאת עוד לפני שהתחלנו בבנייה. אנחנו מקווים לקבל מהעיריה את ההיתר תוך שנה, ולסיים את הבניה עד 2010.
אתה מאמין שלמרות ההשקעה הגדולה תרויחו על הפרויקט? גינדי: בהחלט כן. על-פי חישובינו, ההשקעה תהיה 105 מיליון דולר - 20 מיליון דולר המגרש, 85 מיליון דולר הבניין, הוצאות המימון וכל מה שמסביב. מתנהל מו"מ עם קבלן מבצע, חברה מובילה. המכירות יגיעו, על-פי הערכתנו, ל-130 מיליון דולר, כך שהמגדל יניב לנו רווח של 25 מיליון דולר.
כאן ראוי להוסיף מילה של אזהרה: על הנייר הכל טוב ויפה, שוק דירות-היוקרה בתל אביב (ובערים אחרות) לוהט, ולכאורה יש כל הסיכוי שהתחזית של אבי ואחיו תתממש. אבל בעיסקי נדל"ן, כך יודעים הכל, העיסקה ממשית רק כאשר החוזה חתום. מה יקרה אם בעוד שנה או שנתים תחול תפנית בשוק, או במצב המשק, ומשפחת גינדי תשאר עם דירות יוקרה לא מכורות? אבי, גיא, ליטל ורועי, ובודאי גם האבא יגאל, מקוים ומאמינים שזה לא יקרה. בנק לאומי, המלווה את הפרויקט, ודאי יפקח עין, עם דגש מיוחד, על פרויקט מגורים כה גדול.
