ישראל זעירא: "אני מוכר יותר ממשהב"

יזם הנדל"ן ישראל זעירא אמר השבוע בראיון ל-Nfc: "אני גדול יותר ממשהב ביזום ושיווק דירות לציבור הדתי". זעירא, 38, נכנס לענף לפני 10 שנים. כיום הוא יוזם ומשווק בו-זמנית מאות דירות בחצי תריסר ישובים, ועוד ידו נטויה. משהב, חברת בנייה ותיקה, מתרכזת אף היא בשיווק לציבור זה, ועד לאחרונה היה ברור, לכאורה, שהיא מספר 1 בשוק הדתי-לאומי. לפי זעירא, לא עוד. זעירא לא נולד לתוך עולם הנדל"ן. הוא שימש כעוזר פרלמנטרי לח"כ חנן פורת מהמפד"ל, ולאחר מכן ניהל את ישיבת "שבי חברון", והיה שותף לבנית "בית רומנו". לפני עשר שנים החליט לעשות לביתו, ולהכנס לעסקים, אולי משום שאביו, עו"ד דוד זעירא מבני ברק, מתמחה בעיסקי נדל"ן הצעד הראשון היה בבית שמש, כשזעירא שיווק 200 דירות עממיות של היזם הירושלמי אלי ראובן. היום מודה זעירא: "לא הייתי מנוסה, עשיתי טעויות ביחסי עם הקבלן". מאוחר יותר יסד את חברת "באמונה", הנמצאת עד היום בשליטתו. מבית שמש עבר זעירא לאלעד, ישוב דתי מובהק. זעירא ל-Nfc: "משרד השיכון הוציא מכרז למכירת מגרש ל-54 דירות. ארגנתי קבוצת רכישה של קונים-מראש, ותיאמתי עם חברת הבנייה חזון את גלילי, שתגש למכרז בשמנו. החברה זכתה. זו היתה העיסקה הטובה ביותר שעשינו במשך שנים: כל הדירות נמכרו מראש, תודות למחירן הנמוך, 4 חדרים ב-99 אלף דולר, 5 חדרים ב-125 אלף דולר. לא היו לנו הוצאות מימון ושיווק. גם הקונים הרוויחו, כי הדירות כיום שוות 135 ו-160 אלף דולר בהתאמה". בשנת 2000, יזמו זעירא וחזון את גלילי בנית 100 דירות נוספות באלעד, בשיטה דומה. מאוחר יותר שיווק 80 דירות באלעד למשהב, 148 לאחוזת עדי (חברת בנייה ירושלמית בשליטת לוי רוט) ו-78 דירות לחברת בנייה הירושלמית דונה. בסך-הכל, יזמה "באמונה" ושיווקה כ-400 דירות באלעד. ללא פירסום, הפכה למשווק הגדול ביותר של הישוב - אבל הפסיקה. מדוע? זעירא: כי אלעד הפכה לישוב חרדי, וציבור דתי-לאומי לא היה מוצא בה את מקומו. אנחנו משווקים רק לדתיים-לאומיים. "אנחנו שיווקנו את האחים חסיד" לאן פנית? זעירא: החלטתי להיכנס לשכונה החדשה הר חומה, בדרום ירושלים. תחילה, שיווקנו 35 דירות-גן של חברת צ.מ.ח. המרמן, על-ידי אירגון קבוצה שתקנה את כל הדירות מראש. הקבלן שילם למינהל מקרקעי ישראל 40 אלף דולר לקרקע לדירה, מכרנו את הדירות ב-220 אלף דולר, וכולנו הרווחנו. אחר כך שיווקנו 50 דירות של סולל בונה, וכן פרויקטים של אחרים. חברת האחים חסיד הודיעה השבוע, שסיימה לשווק 64 דירות בשכונה; זו העבודה שלנו (אחים חסיד פירסמה הודעה לעיתונות, ללא ציון שמו של המשווק). בקרוב, נתחיל לשווק פרויקט חדש שלהם בהר חומה. בסך-הכל, שיווקנו עד היום 240 דירות, מתוך 4,000 שנבנו בשכונה. זה לא הרבה, רק 4 אחוזים. זעירא: יש להביא בחשבון, שבהר חומה פועלים ופעלו עשרות קבלנים ויזמים ושורה ארוכה של משרדי תיווך. לכן, שיווק 240 דירות הוא לדעתנו הישג יפה. בשנים האחרונות שם זעירא דגש על יזום, בנית ושיווק שכונות מגורים חדשות במושבים, תוך ניצול שיטת ההרחבה הקהילתית. כך שיווק, למשל, 45 קוטג'ים בתקומה (ליד נתיבות). לאחר מכן שיווקה "באמונה" לקבוצת עורכי דין ורואי חשבון מאשדוד 30 מגרשים בני 500 מ"ר במושב ניר גלים הסמוך, תוך שיתוף פעולה עם כונס הנכסים של המושב, רואה החשבון יובל וישניצר. הרשימה כוללת גם שיווק 130 מגרשים במושב לוזית, בהרי יהודה. מחירי המגרשים נעים בין 200 ל-400 אלף ליחידה של 500 מ"ר, לפי המיקום ותנאי העיסקה עם המינהל. זעירא: "היום אנחנו פעילים בעוד מושבים. עיסקה טובה במיוחד עשינו במושב עזריאל, ליד כפר יונה: הבאנו קבוצה דתית של יוצאי כוכב יאיר ורעננה, יחד עם עולים מדרום אפריקה, שקנו 36 מתוך 50 מגרשים, שהוקצו להרחבה, בכ-400 אלף שקל למגרש. חתמנו על חוזה לשיווק 40 מגרשים במושב שובה, בדרום. כן חתמנו על חוזה לשיווק 50 מגרשים או קוטג'ים במושב תירוש, בהרי יהודה". לוד: 7 שקלים לקרקע לדירה ברוב הפרויקטים שצוינו פעלה ופועלת "באמונה" כמתווך ומשווק. אולם בשנים האחרונות נכנסה החברה גם ליזום. ההתחלה היתה בלוד - עיסקה בלתי-שיגרתית בענף הנדל"ן, שהצדדים הקשורים לה אינם ששים לדבר עליה. זה הסיפור: בנימין בן-אליעזר, אז שר השיכון, החליט "לשתול" שכונה יהודית חזקה ליד השכונות הערביות בעיר. במו"מ חשאי עם זעירא סוכמה העיסקה הבאה: מינהל מקרקעי ישראל יוציא מכרז למכירת מגרש ל-76 דירות בלוד, מול טלרד. תנאי הסף יהיו כאלו, שלמעשה תוכל רק "באמונה" לגשת למכרז ולזכות, כך שתשלם רק מחיר סמלי בעד הקרקע. כלפי חוץ היה זה מכרז רגיל, כדי למנוע בג"צים למיניהם. כך היה. המכרז יצא בינואר 2004, עמותת "קרית אלישיב", ש"באמונה" עמדה מאחוריה, היתה המשתתף היחיד, כמובן זכתה, שילמה 4.15 מיליון שקל בעד הפיתוח, אך רק 555 שקלים ( זו לא טעות דפוס) בעד המגרש, כלומר 7.3 שקלים (!) לקרקע לדירה. היא מכרה 50% מהדירות מראש לגרעין תורני, בנתה, ובאחרונה סיימה את מכירת כל הדירות, לפי 96 עד 115 אלף דולר ל-4 חדרים. גם שכונה יהודית חדשה בלוד, גם מגרש ודירות במחירי מציאה, גם (כנראה) רווח ליזם. "באמונה" עשתה בשנתים האחרונות גם כמה עסקות רגילות: היא בנתה ושיווקה 30 דירות בנות 5-4 חדרים באפרת, גוש עציון, לפי 165-145 אלף דולר לקרקע לדירה. באחרונה החלה בבנית 16 דירות של 6 עד 8 חדרים, ומכרה 5 מהן ב-270-200 אלף דולר. כן מכרה 7 מגרשים ביד בנימין, ב-95 אלף דולר למגרש בשבוע שעבר זכתה במכרז של המינהל לרכישת קרקע ל-64 דירות באבן שמואל, לא רחוק מצומת מתוכננת של כביש חוצה ישראל, בכ-3 מיליון דולר. המימון לעיסקה זו, כמו לרוב העסקות האחרות, יבוא ממכירה-מראש של רוב הדירות לקונים דתיים-לאומיים. "אני נגד מגמת ההסתגרות" מדוע רוצות משפחות דתיות לגור יחד, ומחוץ לערים הגדולות? זעירא: המשפחות מחפשות דירות לא יקרות, ולכן פונות לישובים חדשים ולמושבים. הן רוצות לגור יחד בגלל חינוך, חברה, תרבות, בית כנסת משותף, "בני עקיבא" לילדים. יש מגמת הסתגרות, שאישית אני נגדה. אני תומך בחיזוק הפעילות הדתית דוקא בערים הגדולות. זה הרקע לכובע השני שלי, יו"ר עמותת "ראש יהודי". מה זה? עמותה הפעילה בשש ערים, כולל תל אביב וחיפה, שמטרתה לקרב צעירים חילוניים לדת. אנחנו מפעילים בשבתות וחגים בתי כנסת, סעודות שבת בצוותא, שיעורים תורניים, בהשתתפות ערה. הסניף התל אביבי החדש שלנו "החזיר לחיים" בית כנסת שעמד כמעט ריק. מדי שבת באים אליו, מרצונם, 100 עד 150 צעירים וצעירות חילוניים. הם משלמים בעד סעודות השבת, ואת המזון הרוחני מקבלים בחינם. משהב: אנחנו גדולים פי כמה בתגובה לדברי זעירא, כי הוא גדול ממשהב, אמרה היום (ו', 1.12.06) ל-Nfc הנהלת משהב: "אנחנו גדולים פי כמה מזעירא ומחברתו. אם הוא משווק מאות דירות, אנחנו יוזמים, בונים ומוכרים אלפי דירות בכל הארץ, פעילים בו-זמנית ב-10 אתרים, רובם בישובים עירוניים גדולים".