הכל התחיל בפגישה בשנחאי

עו"ד זיל פלדמן מניו-יורק, בן 49, מבצע, זה חמש שנים, עסקות עם חברות ישראליות, והשבוע נחשף כאן לראשונה. לפני שבוע רכש בסוף השבוע 40% מחברת הנדל"ן הישראלית פולאר, עם אופציה, שככל הנראה תמומש, להגדיל את חלקו ל-52%, וכך להשתלט על החברה. הוא ישקיע בה בהון עצמי 300 מיליון שקל, וירחיב את פעילותה, בעיקר בחו"ל. פלדמן הגיע לביקור של שלושה ימים בישראל, נפדש עם עיתונאים, ולראשונה סיפר על פעילותו העיסקית. פלדמן, הנראה צעיר מגילו, הגיע לפגישה עם העיתונאים כשהוא לבוש בחליפה עיסקית צנועה ושקטה. כך גם הופעתו: כמעט נחבא אל הכלים, מדבר בקול שקט, כמעט בלתי נשמע, ללא ביטויים של יוהרה וגאוה. הוא בכלל אינו רגיל לדבר בציבור. פלדמן סיפר: "אני יליד ארה"ב, אך כיון שאמי ישראלית, חגגנו את בר-המצווה שלי בישראל, וזו היתה הפעם הראשונה והאחרונה עד היום, שדיברתי בפני קהל". פלדמן המשיך: "בשנות השמונים הייתי עורך דין צעיר במנהטן, שעסק בעריכת חוזי נדל"ן. ב-1990 קראתי את מפת השוק, שהיה בשפל, ואיש לא רצה להשקיע בנדל"ן. הגעתי למסקנה שזו ההזדמנות שלי. הקמתי את חברת פרופרטי מארקטס, והתחלתי לקנות בניינים במנהטן במחירים נמוכים. אחר כך עברתי לרכישות באיזורים אחרים. תוך שנתיים, היו בבעלותי 100 בניינים". היום חולש פלדמן על אימפריה של 150 בניינים בניו-יורק ובערים אחרות. שווי נכסיו מוערך ב-3 מיליארד דולר, והוא אורח רצוי במשרדי ההנהלות של בנקים גדולים ובתי השקעות, המממנים חלק גדול מהרכישות שלו.

ביקש כבר ב-1999 להשקיע בישראל

איך נוצר הקשר עם ישראל? פלדמן: ב-1999 נפגשתי במלון "ארבע העונות" בניו-יורק עם דובי וייס, אז מנכ"ל פולאר בינלאומי נדל"ן (החברה-הבת של פולאר, שעסקה ברכישת נדל"ן בחוץ לארץ). הצעתי לו להשקיע בנדל"ן בארץ. הוא צחק ואמר: הענף בישראל נכנס לתקופת שפל, זה שגעון להשקיע כאן היום. כדאי שנעשה ההיפך - נשקיע יחד בניו-יורק! הסכמת מיד? פלדמן: לא. אמרתי לוייס שאני יהודי וציוני ורוצה להשקיע בישראל. וייס הגיב: "אתה צודק עקרונית, אבל אצלנו בישראל יש כרגע בלגן בשוק הנדל"ן. נתחיל בארה"ב, ובהמשך תשקיע גם בישראל". הסכמתי. היום אני מממש את התוכנית הישנה, ורוכש את פולאר, שיש לה שורת נכסים בישראל. ההשקעה המשותפת הראשונה נעשתה ב-12 בספטמבר 2001, יום לאחר נפילת מגדלי התאומים. חברת פולאר היתה קצת ספקנית, האם זו העת להשקיע בנדל"ן בארצות הברית. פלדמן קבע, נחרצות: "אם מנהטן תתמוטט, אז כל העולם יתמוטט! בואו ונשקיע!" כך עשו, וקנו יחד את בניין המגורים הניו-יורקי קומודור טמפו. אגב, פלדמן ופולאר כבר מכרו את הבניין, ועשו עליו רווח הון של מליוני דולרים.

עיסקה אחרי ספל קפה

הפגישות בין פלדמן לוייס נמשכו, חלקן בקפה סטארבאקס בניו-יורק, החביב על פלדמן. באחת הפגישות אמר פלדמן: "יש לי חבר, שהוא הבעלים של שלושה בנייני מגורים במנהטן, ומבקש למכרם. אחד מהם נמצא כאן בפינה, בוא נראה". הם גמרו לשתות את הקפה, וניגשו לפינה, כלומר רחוב 44 מערב, ליד טיימס סקוור. הם ראו את בניין ג'רארד, בן 13 קומות, בן כ-9,000 מ"ר, ובו 110 דירות ושתי מסעדות בקומת הקרקע. פלדמן אפילו לא נכנס לבניין. הוא התבונן בו כמה דקות מבחוץ, ופסק: "קונים!" בימים אלו, אגב, סיכמו השניים עיסקה למכור את הבנין ב-82 מיליון דולר, ברווח של כ-20 מיליון דולר, המתחלק בין היזמים. בשנתיים האחרונות רכשו פולאר ופלדמן שני פרויקטים נוספים בניו-יורק, שהבולט בהם הוא פרויקט הראלד טאוארס, בן 3 מגדלים, בלב מנהטן. בבניין 690 דירות להשכרה, שיוסבו לדירות בבעלות וימכרו, כך מקוים, ברווח. בנוסף, קנו השניים בשנה האחרונה ב-26 מיליון דולר בניין בן 20 דירות לופט ברובע טריבקה המבוקש. כן נכנסו ב-17.5% לפרויקט הקמתו של פארק השעשועים הארד רוד, בדרום קרולינה, שההשקעה הכוללת בו תגיע ל-370 מיליון דולר (שותפים אחרים הם אפריקה-ישראל, דויטשה בנק וקבוצת יזמים מקומית).

" בסין נעשה לא רק כסף, אלא גם היסטוריה"

איך הגעת להשקעה בישראל?

דובי וייס מספר: "הכל התחיל לפני מספר חודשים, כשהחלטנו להכנס לפרויקט בינוי-מחדש של רובע הגטו היהודי בשנחאי. פלדמן אמר לי, שבהשקעה זו נעשה לא רק כסף, אלא גם היסטוריה. הממשלה דרשה השקעה של 700 מיליון דולר. בישראל איננו רגילים להשקעות נדל"ן בהיקף כזה. טילפנתי לזיל וסיפרתי לו על הדרישה. הוא הגיב: אני במונטריאול, בוא מחר לפגוש אותי! תפסתי מטוס והגעתי. במשך יומיים בדקנו את התוכניות. אחר כך החליט פלדמן להכנס לעיסקה, ומיד סידר מימון ב-700 מיליון דולר של בית ההשקעות מרטון. אבל כשהגענו לשנחאי כדי לחתום על החוזה, התברר פתאום שהממשלה המקומית העלתה את הרף, ודורשת השקעה של 2 מיליארד דולר. פלדמן סידר גם את זה, והחוזה נחתם".

תוך כדי השיחות בשנחאי, חידשו השניים את הדיון באפשרות שפלדמן ישקיע בישראל. וייס, השומר כל העת על קשרים אמיצים עם פלדמן, הבין שפדלמן מוכן עכשיו להיכנס גם להשקעות מחוץ לארה"ב. אז הציע לו "לחזור לעיסקה הראשונה". ברגע הראשון לא הבין פלדמן למה הכוונה, ואז הזכיר לו וייס את השיחה מ-1999, שבה ביקש כזכור פלדמן להשקיע בישראל. "עכשיו הזמן" - פסק וייס - "כשהכלכלה בישראל הצמיחה, השפל בנדל"ן הסתיים, והגאות עומדת בפתח!"

המו"מ הרציני החל לפני כחודש וחצי בבוקרשט. פלדמן הודיע שכדי שיוכל להחליט בחיוב להכנס לפולאר, עליו לוודא שלושה נושאים: מתווה ברור של תוכניות החברה לעתיד, העמדת צוות של מומחי נדל"ן אמריקניים, הצגת עסקות ממשיות העומדות בפני גמר.

תוך מספר שבועות הצליחו יו"ר פואלר אביגדור קלנר וצוותו, כמובן עם דובי וייס, לענות על שלוש הדרישות. סוכם כי האסטרטגיה של החברה תהיה שימור ההשקעות בישראל ופיתוח מסוים שלהן, ושימת הדגש על השקעות בחו"ל. מרכוס דויטש, איש נדל"ן ופיננסים בעל שם מארה"ב, גויס להנהלת החברה, ויביא איתו עוד מומחים. הצוות של פולאר גם הציג את העסקות הבאות, שעליהן נשמע מן הסתם בחודשים הקרובים. העיסקה בשלה לחתימה.

סין, הודו, ויטנאם, קמבודיה

לפולאר יש כיום כמה השקעות בישראל, ובראשן פרויקט מגורי היוקרה הולילנד פארק בירושלים, שבו נמכרו עד היום כ-350 דירות. החברה החלה בבניית השלב האחרון של הפרויקט - מגדל בן 31 קומות, 143 דירות, ש-26 מתוכן כבר נמכרו. בנוסף, עומדת החברה לבנות עם אפריקה-ישראל 120 דירות בצפון פ"ת. בבעלותה קרקע ל-1,000 דירות בטבריה, 33% ממיתחם לבנית 874 דירות בדרך חברון בירושלים, ו-50% ממיתחם לבניית 2,000 דירות ברחובות. בתחום הנכסים המניבים, פולאר היא הבעלים של קניון "אם הדרך" על כביש תל אביב -חיפה, ובעלת 50% בפרויקט למגדל משרדים בן 25 אלף מ"ר בכניסה לירושלים. יש לה גם אופציה לרכוש 30% מחברת "הזרע", בעלת 5 חוות חקלאיות.

אבל תחת מנהיגותו החדשה של פלדמן עשויה פולאר לשנות תוך זמן קצר את פניה, וכמו יזמים ישראלים רבים, לשים את הדגש על פעילות בחו"ל. היום יש לה רק פרויקט אחד כזה, מגרש לבניית 30 אלף מ"ר משרדים בבודפשט. החזון של זיל פלדמן מרחיק לכת הרבה יותר: "נבנה בארצות הברית, ונפנה גם למדינות אחרות, לכל מקום שיש בו הזדמנות עיסקית טובה. נבנה במזרח אירופה. נשים דגש על השווקים המתעוררים בסין, בהודו, בויטנאם, בקמבודיה. בשנתים הקרובות נשקיע, מהון עצמי ובעיקר מליווי פיננסי, מיליארד דולר!"