היא מאיימת, מפחידה, אורכה כאורך הגלות, ואין כמעט אחד שבאמת יודע מה קורה איתה ובכל זאת, אין כמעט אדם בוגר שאין לו לפחות משכנתא אחת. תחושת חוסר האונים אל מול המשכנתא מוכרת לכולנו, אך מתברר שאפשר להקל על ההתמודדות איתה ואפשר אף לבדוק את הבנק ולוודא שהסכומים שהוא גובה אכן תקינים. יאן קליימן, מנכ"ל חברת ניהול ובקרה פיננסי, מעניק כמה עצות שימושיות למשכנתאנרים שיעזרו בניהול יעיל של המפלצת המאיימת הזו.
בשורה מרה לספקולנטים ניתן לקחת משכנתא למטרה אחת בלבד והיא רכישת נכס. המשכנתא היא הלוואה שניתנת על-ידי הבנק תמורת שיעבוד של הנכס שנרכש. באופן עקרוני גם אם יש בבעלותכם נכס, אתם יכולים לקחת משכנתא לצורך קניית נכס נוסף. הנכס יכול להיות נכס נדל"ני על כל המשמתע מכך: דירת מגורים, דירה להשקעה, משרדים, מבני תעשיה, מגרשים ועוד.
האם כל הבנקים דומים? גובה הריבית שהבנק מציע ללוקחי המשכנתא אינו חצוב באבן. גובה הריבית נתון למשא-ומתן ולכן מומלץ לבדוק שניים-שלושה בנקים לפי שחותמים על המשכנתא. אפשר ורצוי להתמקח ולציין (בלי בושה) את גובה הריבית שקיבלתם מהבנק המתחרה.
אלו סוגי משכנתאות קיימים? ישנן 4 סוגי משכנתאות: משכנתא בריבית קבועה, ריבית צמודה למדד, ריבית צמודה לפריים ומשכנתאות צמודות מט"ח ולרוב אלה יהיו צמודות לדולר.
במשכנתא בריבית קבועה, הלקוח סוגר מראש את גובה הריבית לכל תקופת המשכנתא והיא נותרת ללא שינוי גם כשהריבית של המשכנתאות עולה או יורדת. בצורה זו אנחנו מקבעים את גובה הריבית כך שהיא אינה ניתנת לשינוי ואינה צמודה לשום פרמטר נוסף.
משכנתא צמודה למדד מתייחסת למדד המחירים לצרכן שמתפרסם בכל -15 לחודש. המדד הזה משמעותו עליית/ירידת המחירים במשק בחודש האחרון.
במידה והיתה עליית מחירים והמדד עולה, הריבית החודשית של המשכנתא תעלה בהתאם. אבל במקרים שבהם המדד ירד, ריבית המשכנתא לא תרד עד לאותה הרמה אלא תגיע לרמת אפס ותעצור שם. כך הבנק בעצם מבטיח לעצמו הגנה מפני הפסדים.
משכנתא צמודה לפריים תיקבע על-פי ריבית הפריים במשק שנקבעת על-פי מדיניות הבנק המרכזי. כאשר ריבית זו עולה, ריבית המשכתנא עולה ולהיפך. במקרה הזה לא נקבע רף שלילי, כך שאם בחודש אחד ריבית הפריים יורדת, ריבית המשכנתא תרד באותו הערך בהתאם. זה בעצם היתרון של ריבית הפריים. החיסרון הוא, שריבית הפריים יכולה לעיתים גם לעלות בערכים גבוהים.
משכנתא צמודה לדולר קובעת את גובה הריבית לפי ערך הדולר בהתאם לערך שהציג הדולר ביום החתימה על המשכנתא. היתרון הגדול נכון לעכשיו שבתקופה האחרונה חלה ירידה חדה בשער הדולר ולכן, במקרים אלו ההצמדה יורדת וגם הקרן יורדת. החיסרון, סביר להניח שהדולר עוד יעלה ולא יישאר בערכיו הנמוכים לאורך זמן.
איזו משכנתא מומלצת? ההמלצה הטובה ביותר היא פיזור הסיכונים. היחס העדיף הוא לפזר את סך גובה המשכתא באופן שווה (בחלוקה של שליש-שליש-שליש) בין שלושת סוגי המשכתנא המובילים: צמודה מדד, ריבית פריים ודולר. המשכנתא בריבית קבועה מומלצת הרבה פחות ולכן לא מומלץ לעשות בה שימוש כלל.
האם שווה למחזר משכנתא בגלל הירידה של הדולר? מחזור המשכנתא, היא למעשה החזרת ההלוואה לבנק ולקיחת משכנתא חדשה בתנאים חדשים. בימים בהם הדולר יורד, כמו עכשיו, פעולת המחזור קורצת, אבל יש לשים לב לכמה תנאים מאוד חשובים לפני שעושים זאת. ראשית חשוב לבדוק האם ההלוואה המקורית שלקחנו צמודה לדולר - במידה וכן, הרווחנו כי אנחנו נהנים מריבית חדשה בעקבות הירידה בשער היציג. דבר שני, חשוב לבדוק מול הבנק את נושא קנס היציאה שמוטל על בעלי משכנתא שמעוניינים למחזרו.
אם הקנס גבוה, לא בטוח שכדאי לקחת משכנתא בתנאים חדשים. לכן מומלץ להתייעץ עם יועצי משכנתאות כדי להבין את גובה הקנס ואופציות המחזור.
מי מפקח על הבנקים? האם יש סיכוי שהבנק גובה ממני יותר כסף ממה שהוא צריך? הבנקים לא מבקרים את עצמם, לכן אנו עדים לטעויות חישוב שמובילות להפרשים מריבית פיגורים, ביטוחים, עמלות ועוד. אחוז הלקוחות שהבנק חייב להם כסף עשוי להגיע עד לכדי 50% מצרכני המשכנתאות. יש לציין, כי הבנקים לא יערכו בדיקה כזו בעצמם, אלא יש צורך ליזום בדיקת עמלות וריביות על-ידי חברה חיצונית. ככל שסכום המשכנתא גבוהה יותר, כך יש סיכוי לגדיל את אחוז ההחזר.