הכל מודעים לאפשרות של קבלת פטור ממס ביחס למכירת דירת המגורים בישראל. הנושא מוסדר במסגרת פרק חמישי 1 של חוק מיסוי מקרקעין, והתנאים לקיום הפטור (לדוגמה ביחס למכירה כל 4 שנים) נדונו לא אחת. עם זאת, ידועה פחות היא האפשרות למכור דירת מגורים בפטור ממס גם בחו"ל, ועל כך נבקש לייחד מספר מילים.
חוק מיסוי מקרקעין דן ב-"זכויות במקרקעין" המוגדרות בו (לדוגמה בעלות או חכירה) אך ורק ביחס למקרקעין בישראל. החוק אינו חל על מקרקעין בחו"ל ואף אינו חל על זכויות שאינן מוגדרות בו כ-"זכויות במקרקעין" - אלה כפופות להוראות פקודת מס הכנסה לעניין מיסוי רווחי הון. מס רווח הון חל על מכירה של נכסים מסוגים שונים, לרבות זכויות.
עם זאת, קיימים מספר חריגים המוצאים מהגדרת "נכס" ואינם ממוסים לפיכך במס רווח הון. אחד החריגים מוגדר כ-"זכות חזקה במקרקעין - בין שבדין ובין שביושר - המשמשים לצרכי מגורים ולא לשם השתכרות או רווח". כוונת חריג עתיק יומין זה היתה לחול על מכירת זכויות בדירה שאינן בעלות או חכירה - לדוגמה דיירות מוגנת או זכות אחרת להתגורר בדירה במשך שנים ארוכות. המחוקק ביקש לפטור מכירה של זכויות כאלה ממס, לאור העובדה שאף הן משמשות למגורים בדומה למכירת דירת מגורים המקבלת פטור במס שבח.
עם זאת, חשוב להיות מודעים לכך כי החריג עשוי לחול אף ביחס למכירת דירת מגורים בחו"ל, ולפיכך מכירה שתעמוד בתנאים עשויה להיות אף היא פטורה לחלוטין ממס בישראל (להבדיל ממכירת זכויות אחרות במקרקעין בחו"ל שמכירתן מתחייבת בד"כ במס רווח הון בשיעור של 20%). זאת ועוד - בהקשר זה אף אין צורך בקיום התנאים המגבילים המופיעים בחוק מיסוי מקרקעין לדוגמה לעניין מכירה כל 4 שנים! על אף האמור לעיל, יש לתת את הדעת למספר נקודות חשובות:
ראשית כל, החריג כלשונו חל רק ביחס ל"זכות חזקה". האם מכאן יש להסיק כי אם הזכויות בדירה בחו"ל הינן בעלות או חכירה ארוכת שנים לא יחול החריג? לטעמנו לא אלה הם פני הדברים. החריג נוסח כפי שנוסח אך מן הטעם שכוון למגורים בישראל, כאשר ממילא קיים פטור לזכויות בעלות או חזקה מכח חוק מיסוי מקרקעין. המחוקק לא הסדיר במפורש מכירה של דירה בחו"ל, ולפיכך בנושא זה קיימת לאקונה, אשר לדעתנו - יש מקום לפרשה (לאור התכלית) כחל גם על זכויות חכירה או בעלות בדירות בחו"ל.
שנית, יש לשים לב כי החריג חל אך ורק כאשר הזכות "משמשת לצרכי מגורים ולא לשם השתכרות או רווח".
דהיינו, מכירת דירת מגורים בחו"ל המשמשת להשכרה לא תזכה לפטור מכוח סעיף זה בכל מקרה. לעומת זאת, אם הדירה משמשת למגורי הבעלים או בן משפחה (לדוגמה למגורי הילד שיצא ללימודים בחו"ל) הרי שאין היא משמשת לצרכי השתכרות או רווח והפטור עשוי לחו"ל. שאלה מעניינת בהקשר זה הינה כמה זמן על הדירה לשמש למגורים (ולא להשכרה) בטרם המכירה על-מנת להיות זכאית לפטור. לדעתנו השימוש הרלוונטי הינו במועד המכירה עצמה (שהיא אירוע המס בו נבחנים התנאים), ואם במועד זה הדירה "משמשת למגורים" ממילא יחול הפטור אף אם קודם לכן שימשה להשכרה (כל עוד כמובן שהייעוד למגורים איננו מלאכותי).
עם זאת, ברור כי ככל שמשך המגורים שלא למטרת רווח יהיה ארוך יותר בטרם המכירה, הדבר עשוי לחזק את טענת הפטור ולחסוך מחלוקות מול רשויות המס.