רכישת דירה, מהווה מהלך כלכלי מרכזי בחייהם של מרבית אזרחי המדינה. פרשת קריסתה הכלכלית של חברת הנדל"ן חפציבה, מלמדת כי רוכשי דירות, ספקים ובנקים, נותרו פגועים, כשהפסידו כספים רבים, כאשר אצל חלקם מדובר בנזק בלתי הפיך.
בין אלה שניזוקו בצורה משמעותית, בשל היעדר היכולת להיפרע כדי נזקם, נמצאים רוכשי דירות, שכספיהם לא הובטחו בבטוחה כלשהי, בהתאם לסעיף 2 לחוק המכר (דירות - הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974.
במקרים שבהם ליווה מי מן הבנקים את אחד הפרויקטים שבנתה חפציבה, יכול רוכש דירה, שלא העביר את כספי התמורה בגין הדירה שרכש, להינזק ולבנק המלווה לא תהא כל חובה כלפיו. עם זאת, בנסיבות מסוימות, היה ובית המשפט יעדיף את טובתו של רוכש דירה, הגם שאינו מובטח וגם לא העביר את כספי התמורה נגד הדירה ל"חשבון הליווי" של הפרויקט, עלול הבנק המלווה להיפגע.
זאת ועוד. כאשר יזם כלשהוא, הבונה פרויקט מגורים במסגרת "ליווי בנקאי", מבצע מעשה מרמה, במטרה "לעקוף" את הסכם הליווי ועורך חוזה עם רוכש, שלא בדק היטב את הנסיבות המשפטיות שלו ולא היה מודע נניח, לליווי ו/או למשמעותו, שכן באותו הסכם לא הוזכרו עניינים אלה ומשכך גם לא ידע כי עליו להפקיד את כספי התמורה, בגין הדירה שרכש, לחשבון הליווי, הסיכוי שהבנק ייפגע, גדול יותר.
על-מנת להקל על הטיפול בסוגייה זו, דהיינו הבטחת זכויות רוכשי דירה מיזם והבטחת זכויות הבנק המלווה, ראוי כי תהיה שקיפות מלאה באשר לעצם העובדה כי הפרויקט, בו נרכשת הדירה, מתבצע במסגרת "ליווי בנקאי". כמו כן, יוכל הבנק המלווה לבדוק אם בהסכם המכר, נקבע כי על רוכש הדירה מוטלת חובה להפקיד את מלוא כספי התמורה בגין הדירה שרכש מן היזם, בחשבון הליווי של הפרויקט.
כדי לעקוף מעשי מרמה, כפי שצוין לעיל, ראוי כי יבוצע תיקון חקיקה ולפיו, באגף רישום והסדר מקרקעין, במשרד המשפטים, תוקם מחלקה לפיקוח ורישום עסקות נדל"ן בין יזמים לרוכשים. בתיקון חקיקה זה ייקבע, כי כל עסקת רכישה של נכס מיזם, לא תהא תקפה ואסור יהא לגבות תמורה כלשהי, בגינה, אם לא נרשמה במחלקה דלעיל, כאשר המידע יהיה בבחינת נחלת הכלל.
במסגרת תיקון חקיקה זה, ניתן יהיה להשיג מספר מטרות ובהן, רישום עצם רכישת הנכס בלשכת רישום המקרקעין האזורית, זאת גם אם לא ניתן לרשום הערת אזהרה לטובת הרוכש. מטרה נוספת שתושג, הבנק המלווה, יידע אילו נכסים נמכרו במסגרת הפרויקט, אותו הוא מלווה ויוכל לפקח על כך שהרוכש מודע לחובה, להפקיד את כספי התמורה בחשבון הליווי ואכן עושה כן.
כמו כן, יוכל הבנק להוות גורם מפקח הבוחן אם הרוכש קיבל בטוחה כגון ערבות בנקאית, בהתאם לסעיף 2 לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974. כך, יימנע מצב כי היזם ביצע עסקה במרמה והרוכש ו/או הבנק יצאו נפגעים.
