מס רכישה - רוכש הדירה צפוי בין היתר לשלם מס רכישה אשר גובהו תלוי בגורמים שונים ולרוב מדובר במספר אחוזים משווי העסקה. מס שבח ומס מכירה - מוכר הנכס עלול להיות מחויב לעיתים בתשלום מס מכירה ומס שבח. מס שבח משולם על ההפרש שצמח בין שווי הדירה במועד הרכישה לשוויה ביום המכירה. במילים אחרות, ה"רווח" שהפקתם ממכירת הנכס עלול להיות מחויב במס. עו"ד שי לוי מסביר כי ניתן לעיתים לקבל פטורים שונים מתשלום מס ותכנון מס נכון על-ידי עורך דין ו/או איש מקצוע אחר הבקיא בכך, יאפשר לנצל בחוכמה את האפשרויות השונות לקבלת פטור, במיוחד כאשר אין המדובר בדירת המגורים היחידה של המוכר. ישנם נתונים רבים הרלוונטיים לצורך תכנון מס נכון. בעניין זה אתם תישאלו שאלות שונות על-ידי עורך הדין שלכם ויש להתייחס בכובד ראש לשאלות שמציג בפניכם עורך הדין שלכם בעניין זה ולמסור לעורך הדין שלכם פרטים נכונים ומלאים על-מנת שלא לשגות בעניין זה. לדברי עו"ד יוסף ריכטר, כאשר אדם מוכר את דירתו היחידה לא מוטלת עליו חובה לשלם מס שבח והכל בתנאים המנויים בחוק מיסוי מקרקעין. אם יש לאותו אדם שתי דירות והוא מוכר אחת מהן, אזי הוא פטור ממס, בתנאי שלא מכר במהלך 4 השנים האחרונות דירה נוספת. עו"ד ריכטר מסביר עם זאת כי אם אדם, שיש לו אך דירה אחת והוא קנה ומכר דירה לפני שחלפו 18 חודש מעת המכירה הקודמת, יהא הוא חייב במס. לדבריו, בהרבה מקרים אנשים לא מודעים לזה ולכן זו חובתו של עוה"ד של המוכר לשאול את השאלות הנכונות. עוד מציע עו"ד יוסף ריכטר לבדוק את ת.ז של המוכר והקונה ולוודא שמדובר באותם אנשים, שכן כבר קרו מקרים בהם נוכלים מוכרים דירות שאינן שלהן. למשל, לפני כמה שנים בחיפה, נוכל התחזה להיות בעל הדירה וביה"מ חייב את עוה"ד של הקונה לשלם את כל הפיצויים בשל שווי הדירה שלא נמכרה על-ידי בעליה.
|
גם בדיקות ובירורים מקצועיים אינם יכולים להחליף התרשמות ישירה שלכם מהמוכר. קיימים סוגים שונים של "נוכלויות", שלעיתים גם בדיקה מקצועית סבירה תתקשה לאתר מראש. עו"ד שי לוי ממליץ לפיכך לשקול בזהירות רבה התקשרות בעסקה עם אדם שיש לכם חשש לגבי אמינותו. דבר נוסף שחשוב לבדוק בעת רכישת דירה, אומר עו"ד יוסף ריכטר, הוא לברר ברשות המקומית אם תלוי ועומד צו הריסה או כל צו אחר נגד הדירה. יש מקרים נבנו חלקים לא חוקיים בעסק או בבית העומדים למכירה. מצד אחד לא יועמד אדם לדין פלילי בגלל הבנייה החריגה עצמה, אבל בהחלט יכולים לאסור עליו את השימוש ולכן צריך ללכת למחלקת מהנדס העיר ולבדוק את הדברים. ועוד- אדם מבקש לקנות דירה שעל פניה נראית בשטח של 100 מ"ר אבל בנסח הרישום מצוין ששטח הדירה הוא רק 60 מ"ר. ההנחה הראשונה שבמהלך השנים נעשתה בנכס בנייה לא חוקית. יכול שמדובר בסגירת מרפסת וצירופה כחלק אינטגרלי של הדירה. ראוי שהקונה ועורך דינו יבדקו זאת. במקרים רבים הנכס לא רשום בטאבו אלא במינהל או אצל חברה משכנת (חברות בניה), מכיוון שחלק נכבד מקרקעות המדינה לא רשומות עדיין. במקרה שבו רשום הנכס בטאבו, יש לבדוק את נוסח הטאבו ולהשוותו לכל הנתונים כמו - שעבודים, עיקולים, הערות אזהרה. כאשר הקרקע רשומה אצל ממ"י או אצל חברה משכנת, צריך לבדוק אם רשום שעבוד או עיקול על הנכס או שקיימת הערה במינהל או בחברה. כמו כן יש לבדוק אצל רשם המשכונות אם קיימים שעבודים על הנכס, שכן כאשר נכס לא רשום בטאבו הוא נחשב למטלטלין ואת הפרטים ניתן למצוא אצל רשם המשכונות על-פי תעודת הזהות של המוכר. אם אתה קונה דירה בבית משותף ראוי לבדוק את תקנון הבית המשותף, שמא קיימות הצמדות מיוחדות או הוענקה זכות שימוש מיוחדת למי מהדיירים או זיקת הנאה.
|
ניתן לקבל מידע ראשוני לגבי הזכויות בנכס על-ידי קבלת נוסח טאבו רלוונטי בלשכת רישום המקרקעין. עו"ש שי לוי מסביר כי עיון בנסח הטאבו מאפשר לקבל רושם ראשוני בנוגע לזכויות בנכס לרבות בעליות, שעבודים, משכנתאות, והערות אזהרה ועוד. יצוין כי נסח הטאבו הוא כאמור מסמך ראשוני לבחינת הזכויות אך הוא אינו מסמך ממצה ובדיקה ממצה של הזכויות יכולה וחייבת להיעשות על-ידי עורך דין.
|
עו"ד לוי ממליץ להימנע מחתימה על זיכרון דברים. חתימה על זיכרון דברים עלולה להיחשב כעסקה לכל דבר ועניין אשר יש בה התחייבות לקנות את הנכס וזאת מבלי שאתם מודעים לכל הנתונים הרלוונטיים לרבות תכונות וזכויות בנכס, מצבו התכנוני, האפשרויות ו/או הקשיים להעביר את הנכס על שמכם, עיקולים ופרטים מהותיים אחרים. הפסיקה כבר קבעה כי במקרים מסוימים תחשב החתימה על זיכרון הדברים כחוזה שהשתכלל אשר בו התחייב הקונה לרכוש את הנכס. נקודה נוספת היא המועד הרלוונטי לצורך בדיקת החיוב במס. חתימה על זכרון דברים ללא בדיקה ממצה (על-ידי עו"ד או בעל מקצוע) של השלכות המס, עלולה להטיל על המוכר חבות משמעותית למשל במס שבח, אשר היה ניתן להימנע ממנה בתכנון נכון.
|
תכנון ובנייה - התאמת הנכס לדרישות החוק
|
|
על כל מבנה להיבנות בהתאם להוראות התכנון והבנייה. הבנייה צריכה להיעשות בהתאם להתר בנייה ולעמוד בדרישות הוראות התכנון והתב"ע (תוכנית בניין עיר) החלה על האזור בו נבנה הבניין. לדברי עו"ד שי לוי ממשרד שנהב אלרום קונפורטי ושביט, אם הנכס או השימוש בו אינם תואמים את הוראות התכנון והבנייה או הוראות מנהליות אחרות בתחום, עלול הרוכש להיות חשוף לטענות בנוגע לשימוש בנכס שלא כדין. בעיות כאלה עלולות להתעורר גם שנים לאחר שהקונה רכש את הנכס ובעניין זה לא תמיד תועיל לקונה העובדה כי הוא פעל בעניין זה בתום לב ולא היה מודע לחריגה. הפתרון למצבים אלו הוא ביצוע בדיקה מקדימה מקיפה על-ידי איש מקצוע הבקיא בנושאים אלו, ויצירת תיעוד המאשר כי הנכס נבנה בהתאם להוראות הדין, וחשוב מכך - כי נתקבלו אישורי הרשויות המתאימות לכך.
|
לבדיקת עתיד האזור בו נמצא הנכס חשיבות רבה שכן כאן טמונות לעיתים הפתעות מעניינות. דמינו לעצמכם כי ביום בהיר אחד יחלו לבנות בניין רב קומות שיסתיר את הנוף הייחודי שהיה לדירה, זה שרק בגללו רכשתם אותה. דוגמא עגומה נוספת - זה עתה עברתכם להתגורר בבית חלומות אותו רכשתם באזור כפרי ושקט, ולפתע החלו להתבצע בסמוך אליו עבודות לסלילת כביש מהיר. בדיקה ראשונית מצד הקונה ניתן לבצע בוועדה המקומית לתכנון ולבנייה באזור בו מצוי הנכס ושם יש לברר בין היתר, מהי התב"ע החלה על הנכס ועל האיזורים הסמוכים לו. גם כאן - בדיקה ממצה של הנושא היא מורכבת בהרבה ומחייבת מעורבות של איש מקצוע.
|
ייצוג משפטי בהסכם לרכישת דירה מקבלן - במרבית המקרים ישנו עורך דין מטעם הקבלן אשר רוכש הדירה משתתף בשכר טירחתו. עורך דין זה מבצע בדרך כלל מספר פעולות משפטיות שהן גם לטובת הקונה כמו למשל רישום של הזכיות בטאבו. עם זאת, יש לזכור כי עורך הדין של הקבלן פועל ומייצג את האינטרס של הקבלן. לכן רצוי מאד כי קונה דירה חדשה מקבלן יקבל ייעוץ ו/או ייצוג משפטי עצמאי מטעמו בנושאים בהם האינטרסים שלו ושל הקבלן אינם זהים ועל הקונה לשים לב שגם האינטרסים שלו נשמרים. בדיקות רצויות לגבי הקבלן - חשוב לנסות ולהכיר את הקבלן עוד בטרם נכנסים לשלב המשא-ומתן ולנסות לקבל פרטים לגבי איתנותו הפיננסית. נסו לבדוק האם ישנם סכסוכים משפטיים אשר עלולים לעכב את מועד מסירת הדירה או את העברת הזכויות על שמכם בטאבו. כך למשל, לוודא כי הקבלן מקיים את חובותיו למס הכנסה ומס רכוש, על-מנת שלא תתקלו בבעיה בעת העברת רישום הדירה על שמכם בטאבו. חשוב לוודא כי לבניין ניתן התר בנייה כחוק וכי הנכס רשום על שמו של הקבלן או החברה הקבלנית. אם הבניין נבנה בעסקת קומבינציה (עסקה בה בעל הקרקע מוכר לקבלן חלק מהקרקע ובתמורה מקבל דירות בבניין) יש לקבל את הסכם הקומבינציה ולוודא כי הדירה אותה הנכם מעוניינים לרכוש אכן "חופשיה" והקבלן יכול למכור אותה ויש לבדוק כי הקבלן אינו מפר את הסכם הקומבינציה ועלול להיקלע להליכים משפטיים עם בעל הקרקע. בדיקת הדירה עצמה - בקרו בנכס בזמן הבנייה. ביקור מקדים בנכס ובסביבתו יגלו לכם פרטים מהותיים כגון איכות הבנייה וגימוריה. כמובן שליווי של איש מקצוע המתמחה בתחום ההנדסי יגלה כשלים פוטנציאלים ויספק לכם מידע מדויק וחיוני בנושאים אלו אשר יכולים לבוא לעזר בשלב המו"מ עם הקבלן ומי מטעמו. בשלבים מאוחרים יותר, ליווי הנדסי מטעמכם יבהיר באיזה שלב נמצאת הבניה ואם נסתיים כראוי שלב המחייב אתכם בתשלום על-פי לוח התשלומים לקבלן. סעיפי ההסכם עם הקבלן נתונים למשא-ומתן - סעיפי חוזה המכר בין הקבלן לקונה נתונים למו"מ. כמו כל חוזה אחר תמיד יש באפשרותכם לשפר את התנאים לטובתכם. ליקויי בנייה - אנו ממליצים שאיש מקצוע מטעמך יבדוק את הנכס זמן קצר קודם למסירת הדירה כך שבמועד המסירה תוכלו להציג לקבלן רשימה של הליקויים הקיימים בה. אנו ממליצים לעשות את מירב המאמצים להביא לתיקון הליקויים בהזדמנות הראשונה. ישנם גורמים בשוק המציעים לרוכשי דירות סיוע בהגשת תביעה משפטית נגד הקבלן. אנו מציעים להתייחס בזהירות רבה להצעות להגשת תביעות אשר לעיתים הנזקים הנטענים בהן "מנופחים" והצדדים נגררים לשנים ארוכות של התדיינות משפטית. בסופו של יום, מסתיים חלק משמעותי מתביעות אלה בפיצוי המהווה אחוזים בודדים בלבד מסכום התביעה, כאשר רוכשי הדירות נושאים בתשלום שכר טירחת עורכי דין ומומחים שונים וכן בהוצאות משפט כגון אגרות.
|
כיום חל על נושא התיווך חוק מתווכי מקרקעין אשר קבע תנאים פרוצדורליים לעיסוק בתיווך ודרישות ברורות על-מנת לקבוע האם התקיימו התנאים ל"עסקת תיווך". ככלל, רצוי להתייחס להסכם ו/או למסמך עליו חותמים בפני המתווך כמסמך מחייב ולחתום עליו רק לאחר בחינה יסודית של התנאים בו.
|
התנהלות מול הבנק למשכנתאות
|
|
רצוי מאוד לשקול היטב את יכולתכם לעמוד בתשלומי המשכנתא ולא ליטול על עצמכם התחייבויות אשר בעתיד אתם עלולים שלא להיות מסוגלים לקיים. לעניין תנאי המשכנתא עצתנו היא לעשות סקר שוק מקיף ויסודי בטרם תגיעו להחלטה על תנאי המשכנתא כאשר מעבר להתרוצצות בין הבנקים חברות הביטוח ויתר הגורמים בשוק ניתן להיעזר בפרסומים באתרי האינטרנט הרשמיים וכן באתרי צרכנות העורכים השוואות בין הבנקים ובחלקם מופיעות הודעות של אנשים כמוכם אשר מדווחים על תנאי ההלוואה שקיבלו. כפי שכבר ציינו בעצות הקודמות גם כאן הכל פתוח למו"מ. כדאי לנהל מו"מ מול כמה בנקים לרבות זה שחשבון הבנק שלכם מתנהל בו ולתמרן ביניהם בהתמחרות נוסח "שוק". חשוב לזכור כי גם שברי אחוזים של הריבית על המשכנתא מקבלים משמעות גדולה מאוד לאורך חייה של המשכנתא.
|
חצי מהדירות בישראל לא רשומות על שם בעליהן
|
|
זכויותיהם של כ-47% מכלל בעלי הדירות המשמשות למגורים בישראל (800 אלף מתוך 1.6 מיליון בתי אב) אינן רשומות על שם בעליהם במשרדי רשם המקרקעין ובנסיבות אלו הם אינם מוגנים מפני פינוי מדירתם, מקום בו יחובו כספים לצד שלישי. לדברי עו"ד צבי גלמן ממשרד עו"ד אריאל שמר, שני גורמים לכך שכמחצית הדירות אינן רשומות: 1. ביורוקרטיה של המדינה- לא יודעים לאכוף על קבלת הרישום כי זו אחריות הקבלן לרשום את הנכס בטאבו. 2. הקבלנים מרוויחים הרבה כסף כשהדירות לא רשומות וזה המניע שלהם. למעשה כמעט כל קבלן מנהל אצלו במשרד מעין טאבו קטן כאשר הוא מצפה ליום שבו הדייר שרכש ממנו את הדירה לראשונה, ירצה למכור ליד שנייה ואז הדבר יעשה דרכו. מאחר שהזכויות רשומות אצל הקבלן, על-מנת להעבירן צריך את אישור הקבלן. בעוד רישום בטאבו עולה כ-100 ש"ח, גובים הקבלנים 1%- 1.5% מערך הדירה ומרוויחים בכך אלפי שקלים. 3. למרות שהקבלן מחויב לרשום את הדירה לפי החוזה עם רוכש הדירה, הם מוצאים עילות שונות שלא לרשום את הדירות ולגלגל את האחריות על הרשיוות. כיום, למעלה מ-95% מקרקעות המדינה רשומות כמקרקעין מוסדרים. רישום הזכויות בלשכת רשם המקרקעין מבטיח אם כן, כי עורך עסקה במקרקעין ידע במדויק, מהן הזכויות אותן הוא רוכש, האם עסקינן בזכות נקייה, ומהם השעבודים וההערות החלים על המקרקעין.
|
עו"ד גלמן מסביר את הרעות החולות של תופעה זו
|
|
1. קיים שוני מהותי בין מי שזכויות דירת המגורים אשר בבעלותו רשומה בפנקסי המקרקעין לבין מי שדירתו איננה רשומה. שוני זה מקבל ביטוי הן בסחירות הדירה והן באפשרות ליטול משכנתאות שיובטחו על-ידי הדירה. באשר לסחירות דירת המגורים - נקבע בדוח הוועדה, כי שווי דירה שאיננה רשומה עלול להיות נמוך ב-5%-10% משווי דירה דומה רשומה. כאשר מדובר בנכס שהוא הנכס העיקרי של אדם בחייו, יש לכך השלכה עצמוה על חייו. 2. על-פי החוק - ערבויות בנקאיות מוחזרות לבנק כאשר רוכשי הדירה קיבלו חזקה בדירה או כשהדירה נרשמה. רק אז בטלה הערבות. תופעה זו גורמת למחנק אשראי של הבנקים. 3. אי אפשר למנף נכס שאינו רשום כי הזכות של בעל הדירה היא חוזית ולא קניינית. בעלי דירות שזכויותיהן אינן רשומות נתקלים בקשיים רבים עד לקבלת משכנתא. לעיתים נדרשים לחלופות יקרות יותר ולעיתים לגיוס ערבים. אולם חלקים לא יכול לקבל משכנתא כלל או אפילו לעשות עסקים. 4. העדר רישום גורם נזק כבד למשק הישראלי בכללותו ותקיעת השוק. ריבוי דירות שרישומן טרם הוסדר בלשכת רישום המקרקעין, משמעותו, ייחוד חלק ניכר מן האשראי הניתן על-ידי בנקים בישראל לענף הבנייה, לצורך העמדת ערבויות בנקאיות לטובת הרוכשים שזכויותיהם טרם נרשמו. בנוסף, העדר הרישום מהווה הגבלה על המשק הישראלי לעשות שימוש במקרקעין כבטוחה לקבלת אשראי שיכול היה לשמש לפיתוח בנייה נוספת ועסקים אחרים. 5. חוק הגנת הדייר לא חל במקרה זה- בהתאם להלכת בית המשפט העליון, מי שנקלע לחובות כספיים, ולא מדובר בחוב ישיר על דירת מגוריו, עלול לאבד את דירתו, בשונה ממי שדירתו רשומה, זאת רק בשל העדר הרישום עצמו. שהרי על-פי החוק לא ניתן למכור ביתו של חייב. לדעתו של עו"ד גלמן, אין פתרון קסם ואולם מוטלת חובה על משרד הבינוי והשיכון ומשרד האוצר למגר בכל דרך תופעה זו, אשר גורמת נזקים אדירים למאות אלפי משפחות בישראל ולמשק הישראלי בכללותו.
|
|