עסקות נוגדות במקרקעין

עסקות נוגדות במקרקעין-זכותו של מי גוברת: האם זו של הבנק אשר לא רשם משכון על זכויותיו בנכס; או שמא זכותם של הרוכשים המאוחרים בזמן, אשר זכויותיהם בנכס טרם נרשמו כבר? לשאלה זו נדרש, לא מכבר בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו בראשות כבוד השופטת הילה גרסטל בה"פ 331/01 פרופ' יחזקאל סידי ואח' נ' עו"ד אהוד שטמר ואח'. בעלי הנכס נשוא המחלוקת (להלן: "הנכס") באותו עניין, חתמו בשנת 1989 על שני הסכמי הלוואה עם הבנק, לפיהם, הלווה להם הבנק סכום כסף מסויים בתמורה לשיעבוד זכויותיהם לטובת הבנק, וכן התחייבו המוכרים שלא לבצע עסקות כלשהן בנכס. ברם, הבנק לא רשם משכון על זכויותיו בנכס, ולא דיווח דבר למנהל מקרקעי ישראל. בשנת 1991 התקשרו המבקשים בהסכם עם המוכרים לרכישתו של הנכס, ואף נרשם משכון לטובתם על זכויותיהם בו, שכן, כאמור, לא יכולים היו לדעת על עובדת היותו של הנכס ממושכן לטובת הבנק. רק לאחר שהתקבלה אצל המבקשים הודעה מטעם לשכת ההוצל"פ על מינוי כונס נכסים, הבינו המבקשים את העובדות לאשורן, דהיינו, כי הנכס משועבד. או אז התעוררה המחלוקת נשוא הדיון בין הבנק למבקשים לעניין השאלה, ידו של מי על העליונה. סעיף 9 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין" או "החוק"), שעניינו עסקות נוגדות במקרקעין, קובע כי: "התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום-לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום-לב - זכותו עדיפה". לשיטתו של הבנק, בהסתמך על סעיף החוק דלעיל, הרי שזכויותיו שלו בנכס עדיפות, שכן הוא קודם בזמן, למבקשים ישנן רק זכויות אובליגטוריות בנכס, וכן כיוון שלטענתו המבקשים נהגו בחוסר תום לב, שכן ידעו על שעבודו של הנכס לטובת הבנק בטרם הרכישה. ברם, טענתו זו של הבנק לא שכנעה את השופטת גרסטל אשר קבעה, כי המבקשים היו תמי לב לחלוטין. לעניין התנהגותו של הבנק קבעה השופטת, כי זו "תמוהה ביותר. היא גובלת ברשלנות קשה ביותר-הן בעצם העמדת ההלוואה בלי רישום משכון ובלי קבלת התחייבות לרישום משכנתא מטעם למנהל מקרקעי ישראל והן בעצם אי רישום המשכון משך כמעט 9 שנים נוספות". לאחר דברים אלו, פנתה השופטת להוראות חוק המקרקעין וקבעה את הדברים הבאים: לעסקת משכון ישנם שני שלבים: השלב הראשון, האובליגטורי, כולל את כריתת הסכם המשכון, והשלב השני, הקנייני, הינו שלב רישומו של המשכון. מאחר שחוק המקרקעין קובע כי עסקה במקרקעין טעונה רישום, הסכם המשכון בין הבנק למוכרים, אשר לא נרשם, כאמור, ניתן לראות בו כהתחייבות לביצוע עסקה בלבד. כיוון שכעת הזכויות בנכס רשומות על שם מנהל מקרקעי ישראל, אין למוכרים או למבקשים זכויות בו. משכך, עסקינן בעסקות נוגדות. עוד קבעה השופטת, כי, כאמור, סעיף 9 לחוק מעניק את זכות הבכורה בנכס לבעל ההתחייבות הראשונה, אלא אם מתקיימים תנאי הסעיף. בענייננו, כך לשיטתה של השופטת, הגם שהעסקה המאוחרת לא הסתיימה ברישום, יש לתת עדיפות למבקשים, שכן: "עוד קודם לשכלולה של זכות והפיכתה לקניינית, יתכנו מצבים בהם נרכשת זכות 'מעין קניינית' שבכוחה לפעול גם כלפי צדדים שלישיים באופן שנשלל מנושה של המוכר הכוח לממש את זכותו כלפי המוכר באמצעות הנכס הנמכר. כך, כאשר קיים הזכאי המאוחר את מרבית חיוביו וככל שהאינטרס האישי שלו בנכס מתחזק, יוחזק הוא כבעל "זכות קניין שביושר", קרי כבעל זכות 'מעין קניינית'". כיום, כאשר יש להכריע בין עסקות נוגדות, תתבצע ההכרעה לאור בחינתה של התמונה הכוללת של מערכות היחסים בין הצדדים השונים. עוד נקבע, כי חובת תום הלב תחול בעסקות נוגדות במקרקעין, אף על הרוכש הראשון בזמן. במקרה זה בו היה מעורב בנק, ראתה השופטת מקרה קיצוני וחמור, שכן, "היותו של בעל הזכות הראשונה בזמן מוסד פיננסי מוכר הבקיא בחיי המסחר אך מחזק את הנאמר לעיל". השופטת אף הרחיבה לעניין חובת תום הלב של הבנק וקבעה כי זו אינה מסתכמת בציבור לקוחותיו, כי אם מופנית כלפי הציבור בכללותו. מה גם שהבנק נמצא בעמדה כזו אשר מאפשרת לו למנוע נזקים צפויים ביעילות רבה יותר מהאזרח הפשוט. בנוסף, לבנק גם חובת זהירות כלפי לקוחות הרוכשים נכס כלשהו שלבנק אינטרס בו ועליו מוטלת החובה ליידע את הרוכשים הפוטנציאליים בדבר זכויותיו אלו. לסיכום, לאור החומרה בה ראתה השופטת את מחדלו של הבנק, אשר נמנע מן הרישום, וכן לאור תום ליבם של המבקשים בכל הקשור לעסקה, נקבע, כי זכותם של המבקשים עדיפה!