במהלך השנים האחרונות חלה ירידה משמעותית בשיעורי המס, ובפרט בשיעורי מס השבח. עם זאת, לא חל שינוי מקביל בחקיקה ביחס לשיעורי הבטחונות הנדרשים מן המוכרים לצורך קבלת אישורים מרשויות המס. כתוצאה מכל עלולים להיווצר מצבים אבסורדיים.
חוק מיסוי מקרקעין קובע מספר הוראות ביחס לתוקפן של עסקות - ובפרט - לעניין מתן אישורים לצורך רישום בפנקס המקרקעין. כך לדוגמה, קובע סעיף 16(א) לחוק כי כל עוד לא נעשתה שומה זמנית או סופית או שסכום המס אשר שולם על-פי השומה העצמית הינו פחות מ-20% מן התמורה, הרי שניתן יהיה לרשום את הזכויות בפנקסי המקרקעין רק לאחר השלמת תשלום (או עקבות בנקאית) עד ל-20% מן התמורה.
הוראות דומות קיימות גם בסעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין. הסעיף פוטר ממס שבח מכירות הכפופות למיסוי במס הכנסה ורלוונטי בייחוד ביחס לקבלנים וסוחרים במקרקעין. הסעיף קובע כי פקיד השומה רשאי להתנות את מתן האישור לפטור ממס שבח בתנאים שונים ובערבויות לפי שיקול דעתו ובלבד שלא יידרשו תשלום או ערובה העולים על 40% מן התמורה.
חשוב להדגיש - שיעורים אלה שנמנו לעיל (20% ו-40%) הינם שיעורים מן התמורה ולא מן הרווח, כלומר אפקטיבית כחלק מן הרווח - מדובר בשיעורי מס גבוהים בהרבה, וכפי שיוצג להלן - אינם מתיישבים עם הפחתת שיעורי המס שבוצעה בשנים האחרונות.
שיעורי הערובה האמורים (20% ו-40%) נקבעו ע"י המחוקק אי שם בשנות ה-60, כאשר שיעורי המס היו גבוהים בהרבה מהיום: מס השבח עמד על 50% מן הרווח הריאלי (לעומת 20% כיום - ביחס לנכסים שנרכשו החל מ-7.11.01). ביחס לתאגידים עמד שיעור המס הכולל בשעתו על כ-60% מס (ולעתים אף יותר), כאשר בהליך הדרגתי שהחל מסוף שנות ה-80 וממשיך גם בימים אלה, יורדים שיעורי המס המוטלים על תאגידים עד ל-25%.
על אף ההורדה המשמעותית מאוד של שיעורי המס, המחוקק מעולם לא טרח לעדכן את הסכומים והשיעורים הנדרשים כבטחונות ביניים. כך, נוצר אצל יחידים, ובמיוחד אצל אלו שרכשו את המקרקעין לאחר 2001, מצב אבסורדי בו בהיעדר שומה, עליהם להפקיד בטחונות אשר בוודאות יעלו על כל סכום המס המוטל עליהם. גם מצבם של קבלנים והנכנסים לתחולת סעיף 50 איננו הגיוני, כאשר לכאורה רשאי פקיד השומה לדרוש בטחונות בסכום מן התמורה העולה בהרבה על כל סכום המס המוטל במסגרת חברה (אף בהיעדר עלויות כלשהן!). יצויין עם זאת, כי פקידי שומה רבים מפעילים בד"כ את סמכותם וקובעים שיעורי בטחונות נמוכים בהרבה.
התוצאות שהוצגו לעיל אינן סבירות ואינן הגיוניות. מן הראוי לתקנן בחקיקה ואולם אף בטרם חקיקה כאמור לדעתנו ניתן באמצעות הפעלת שיקול דעת מינהלי להסתפק בשיעורי בטחונות נמוכים יותר, בהילקח בחשבון שהבטחונות הינם טפלים לדין המהותי ושמטרתם להבטיח את תשלום המס ולא להוות נטל בפני עצמו. לדעתנו, לאור הורדת שיעורי המס, ניתן להסתפק ברובה של כ-8% בלבד מן התמורה כאשר מדובר במכירה בידי יחידים שרכשו מקרקעין אחרי 2001, ושיעור של כ-8% עד 10% בידי חברות הנכנסות לתחולת סעיף 50 לחוק.
אנו מקווים כי בעקבות העלאת הנושא לסדר היום הציבורי, תקום יוזמה לתיקון החקיקה בנושא בהקדם האפשרי, ועד להשלמת החקיקה יוסדר הנושא במסגרת הוראת ביצוע של רשות המיסים.
