רכישת דירה מהווה עבור רובנו את העסקה המשמעותית בחיים. בעסקה זו אנו לרב נפרדים מהחסכונות שצברנו במהלך חיינו, ואף לעתים לעסקה זו מצטרף הבנק כ"שותף" נוסף. על עסקת מקרקעין חל, בין היתר, חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק"), המטיל על העסקה תשלומי מס שבח, מס מכירה ומס רכישה, בהתאם לנסיבות כל עסקה ועסקה.
במאמר קודם מטעם משרדנו עמדנו על האבחנה החשובה בין ההימנעות ממס לבין ההשתמטות ממס. כפי שנוכחנו לראות, אחת הדרכים הלגיטימיות והנכונות להימנע מתשלום מס והקטנת שיעורו היא שימוש בהוראות החוק והפטורים הקבועים בו.
לאור העובדה שנטל המס בישראל הוא מן הכבדים בעולם בכלל, ולעניין מיסוי מקרקעין בפרט, מצא משרדנו לנכון לפרוש בפניכם חלק מהפטורים וההקלות הקיימות בחוק, כך שתוכלו לעשות בהם שימוש במסגרת עסקות מקרקעין שאתם עורכים בכדי להימנע מתשלום מס ו/או להקטין את שיעורו:
א.
גירושין – העברת זכויות במקרקעין הנעשית בהתאם לפסק דין שניתן אגב הליכי גירושין אינה נחשבת כמכירה או עסקה במקרקעין. משכך, אומנם ישנה חובה לדווח למס שבח אודות העברת הזכויות, אך אין חובה לשלם מס שבח, מס מכירה ומס רכישה ומשכך אינכם צריכים להמציא לרשם המקרקעין אישורים בדבר תשלום המיסים האמורים על-מנת שזה ירשום את העברת הזכויות. בכדי למנוע אפשרות של אי קבלת הפטור וחיוב במס כעסקה רגילה, אנו ממליצים לכם לדרוש את הפטור ולהעביר את הזכויות בסמוך למועד מתן פסק הדין. לשם רישום העסקה בידי רשם המקרקעין יש לצרף לשטרי העסקה את פסק הדין שניתן אגב הליכי הגירושין, אישור תשלום מס רכוש והיטל השבחה, ככל שיש צורך בהמצאתם, ואישור עיריה.
ב.
מכירה מנאמן לנהנה – מכירת זכות במקרקעין מנאמן לנהנה פטורה ממס שבח וממס רכישה. נציין, כי בכדי שאדם יוכר כנאמן לצורך הפטור, עליו לדווח לרשויות המס, תוך 30 יום מיום הרכישה, כי רכש את הזכות במקרקעין בשמו של הנהנה.
ג.
פטור ממס שבח למכירה הכפופה למיסוי על-פי פקודת מס הכנסה (נוסח חדש), התשכ"א-1961 – מכירת זכות במקרקעין, שהרווח מהן נתון לשומה לפי הפקודה כהכנסה פירותית, יהא פטור ממס שבח. עם זאת, על-מנת לזכות בפטור הנ"ל, על מוכר הזכות במקרקעין להמציא למנהל מס שבח אישור מפקיד השומה, באמצעות טופס 50, שאכן המכירה כפופה למיסוי במס הכנסה.
ד.
פטור ממס שבח בשינוי ייעוד כאשר נתקבל אישור של בניין להשכרה – אם העברתם זכות במקרקעין לעסקכם כמלאי עסקי, כאשר חלפו 4 שנים מיום רכישת הזכות ועד ליום שינוי הייעוד, תיחשב המכירה כפטורה ממס, במידה שלאחר מכן נתקבל לגבי הזכות אישור של בניין להשכרה.
ה.
פטור ממס רכישה לנכה, נפגע ומשפחות חיילים שנספו במערכה – מכירת זכות במקרקעין לאדם שמוגדר כנכה מכוח החוק (חוק הנכים (תגמולים ושיקום), חוק נכי המלחמה בנאצים, חוק ביטוח לאומי ועוד), נפגע כמשמעותו בחוק התגמולים לנפגעי פעולות איבה, ומשפחה של נפגע נפטר, פטורה ממס רכישה. נציין, כי ניתן לעשות שימוש בפטור פעמיים בלבד.
ו.
עולה – מכירת זכות במקרקעין לעולה תהא חייבת במס רכישה בשיעורי מס מופחתים. למשל, על חלק השווי שעד 1,165,670 שקלים חדשים [החל מ-16.1.08] יהא העולה חייב במס רכישה בשיעור של 0.5% בלבד, ועל חלק השווי העולה על סכום כאמור בשיעור של 5% בלבד.
ז.
ירושה – הורשה אינה מכירה לעניין החוק ומשכך אין חובה לשלם בגין העברת זכויות בנכס במסגרת הורשה מס שבח, מס מכירה ומס רכישה. יורש שמוכר דירת מגורים מזכה שקיבל בירושה, יהא זכאי לפטור ממס בעת מכירתה, בין השאר, אם התקיימו שלושת התנאים שלהלן:
1. המוכר הוא בן זוגו/צאצא/בן זוגו של צאצא של המוריש.
2. לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד.
3. אילו היה המוריש עדיין בחיים ואילו היה מוכר את הדירה נשוא הפטור היה פטור ממס בשל מכירתה.לסיום נציין, כי
