א. אקדמות מילין המתבונן בכותרת המאמר, אך טבעי הדבר שיחשוב ברגע הראשון, כי מן הראוי היה לשים בסוף הכותרת סימן קריאה במקום סימן שאלה, שכן יש המכנים את הדיירים המוגנים כ"מסמרים בלי ראש", מפאת הקושי העצום הרובץ לפתחו של בעל-הבית שעה שהוא מבקש לפנות דייר מוגן המחזיק ברכושו של בעל-הבית (בעבר אף דימו שאיפה זאת של בעל הבית, אשר רואה את רכושו תפוס בידי אחר ואין ביכולתו לעשות מאומה למשה רבנו אשר ה' אמר לו: "כי מנגד תראה את הארץ ושמה לא תבוא").[1]
במסגרת מאמר זה ננסה לתאר מגמה הפוכה, הבאה לידי ביטוי במספר פסקי-דין שניתנו בערכאות השונות, בהם דווקא בעל-הבית עמד על כך שחוזה השכירות המוגנת ימשיך לעמוד בעינו, והדייר המוגן לא יתפנה מן הנכס או ימשיך לשלם דמי שכירות למרות העובדה שהפסיק להחזיק בנכס.
ב. לא ניתן לכפות מעמד של דיירות מוגנת על דייר שאינו חפץ עוד בכך[2] במסגרת ת.א. 618/94 (מחוזי ת"א) משה י' מטלון בע"מ נ' פורטראב חברה להשקעות בע"מ[3] (להלן: "עניין מטלון") נדונה תביעה של חברה אשר המשיכה לשכור נכס, בשכירות מוגנת, לאחר תום התקופה החוזית (והעניין הוסדר באמצעות הסכמים אשר קבעו את שיעור דמי השכירות), כאשר בשלב מסוים הודיעה לבעל הבית של המושכר שלה, על כוונתה לסיים את יחסי השכירות ולפנות את המושכר, ואכן כך עשתה - פינתה את המושכר ומסרה את החזקה בו לבעל-הבית, לאחר תשלום מלוא דמי השכירות ותוך ויתור על חלקה בדמי המפתח שהיו מגיעים לה מתוקף היותה דיירת מוגנת.
התובעת, החברה המשכירה, הגישה תביעה נגד השוכרת, וביקשה, בין היתר, כי ביהמ"ש יצהיר, שהשכירות לא נסתיימה (!) וכן ביקשה סעד הצהרתי לפיו יחסי השכירות בין הצדדים ומעמדה של השוכרת כדיירת מוגנת יכולים להסתיים רק בהתאם לאחת הדרכים המנויות בחוק הגנת הדייר, ולכן חייבת השוכרת בהמשך תשלום דמי השכירות עד סיום יחסי השכירות, על אף העובדה שאינה מחזיקה עוד בנכס.
כב' השופט נ' ישעיה דחה את התביעה וקבע, כי חוק הגנת הדייר בא להגן על הדייר המוגן ולא לכפות עליו מעמד או סטטוס זה בניגוד לרצונו. במסגרת פסק-הדין מתייחס כב' השופט ישעיה לרקע והתכלית שהובילו לחקיקת חוק הגנת הדייר, באופן שאם אכן תתקבל טענה שבעל-הבית יכול לאכוף יחסי דיירות מוגנת על הדייר - נמצא שתכלית החוק "הגנת הדייר" תהיה כלא היתה, וכך מנומקים הדברים:
"חוק זה, שהוחק לפני כארבעים שנה (1958), בא לעולם בשל מצוקת הדיור בשנות ה-50 ועל-רקע העלייה הגדולה שהגיעה לארץ לאחר קום המדינה. על תכליתו ניתן ללמוד משמו אך לא רק ממנו. כל כולו בא כדי להגן על שוכר דירה או חנות מפני שרירות לבו של בעל הנכס אשר ניצל את מצוקת הדיור והמחסור בדירות כדי להעלות את דמי השכירות ולקבוע תנאים כאוות נפשו. החוק בא להגן על 'דייר מוגן' המקיים את הוראות החוק על-ידי הגבלת שיעור דמי השכירות ומתן אפשרות להחזיק בנכס תקופה ארוכה, לאחר תום התקופה החוזית.
אין בהוראות החוק ולו רמז לכוונה או תכלית אחרת שביקש להשיג המחוקק. ודאי שהוא לא התכוון לכפות מעמד של דיירות מוגנת, או החזקת נכס תחת מטרייתו המגוננת של החוק. אין, כאמור, ולו הוראה אחת בחוק רב סעיפים זה שתצביע על כוונה כזו".
כב' השופט ישעיה הדגיש, כי אין בהוראות חוק הגנת הדייר המתייחסות לפינוי המושכר או לניתוק הקשר בין המשכיר לשוכר, כדוגמת פינוי מכוח פסק-דין על יסוד אחת מעילות הפינוי הקבועות בסעיף 131 לחוק הגנת הדייר, התשל"ב-1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר") או חילופי דיירים וכד', כדי למנוע או לשלול את זכותו של הדייר המוגן לוותר מרצונו על מעמדו, תוך ויתור על סכומי כסף נכבדים המגיעים לו מתוקף מעמדו (דמי מפתח).
דומה, כי מסקנת פסק-הדין בעניין מטלון הינה נכונה לא רק מחמת שכך עולה מתכלית ומטרת חוק הגנת הדייר, אלא אף, ובעיקר, מחמת שכך נקבע מפורשות בסעיף 19(א) לחוק הגנת הדייר, אשר כותרתו היא "דייר לאחר תום תקופת השכירות", ואשר קובע כדלקמן[4]:
"דייר המחזיק במושכר לאחר שתמה תקופת השכירות, יחולו עליו תנאי השכירות כפי שהיו מוסכמים בתום תקופת השכירות או כפי ששונו לאחרונה על-פי הסכם או על-פי חוק".
הבריח התיכון סעיף 19(א) הנ"ל, אשר כונה בעבר "הבריח התיכון של החוק", הינו סעיף שמעניק הגנה לדייר, באופן שלאחר סיום תקופת השכירות הנקובה בחוזה (הקרויה בעגה: "התקופה החוזית"), מתחילה ההגנה מכוח החוק (הקרויה בעגה: "התקופה הסטטוטורית"), ומשכך לא ניתן יהיה לפנותו מהמושכר. פשוט וברור כי מדובר בהגנה המוענקת לשוכר נגד המשכיר, ואשר על כן ככל שהשוכר אינו חפץ עוד בהגנה, אין עוד מקום להעניק לו את ההגנה אשר בחר מיוזמתו לוותר עליה.
שש שנים לאחר פסק-הדין בעניין מטלון הובאה סוגייה דומה בפני כב' השופט צרפתי במסגרת ת.א. 4992/00 (שלום נצרת) יורשי המנוח סוהיל פדל כנג' ואח' נ' בנק לאומי לישראל בע"מ[5] (להלן: "ענין סוהיל"), ונקבע באופן דומה כי "תכלית החוק וההגנות על-פיו נועדו לטובת הדייר להבטיח לו קורת גג בתקופות של מצוקות דיור. אין כל היגיון לקרוא בהוראות החוק חובה וכפייה על הדייר המוגן להישאר במושכר או לשלם בגינו, מעבר לתקופה בה הוא מחזיק בו בפועל על-פי הודעתו"[6].
זאת ועוד. דומה, כי הבסיס לפסקי-הדין הנ"ל נעוץ גם בדמיון שבין פינוי מושכר מרצון, תוך מתן הודעה בדבר פינוי, לבין עילת הפינוי "נטישה" אשר אינה מצויה בחוק הגנת הדייר, ויסודה הוא בפסיקת בתי-המשפט. כלומר, כאשר הדייר בוחר ביודעין לוותר על זכויותיו ולנטוש את המושכר - הוא איננו זכאי להגנת החוק, ומתקיימת עילת פינוי, אך משנפטר הוא מעולו של החוק, לא ניתן עוד לאכוף עליו את הוראות החוק, באשר ויתר על מעמדו כדייר מוגן ועל הזכויות שהיו לו מכוח מעמדו בעבר.[7]
העולה מן האמור, כי בהתאם לפסיקת בתי-המשפט לא ניתן לכפות מעמד של דיירות מוגנת על דייר שאינו חפץ עוד בכך, שכן הדבר נוגד באופן מפורש את מטרת ותכלית החוק.
לדידנו, מסקנה זו פשוטה וברורה לאור אחד מעקרונות היסוד הבסיסיים בדיני החוזים - עקרון "חופש החוזים" לפיו לא ניתן לאכוף על אדם להתקשר ו/או להמשיך להתקשר בחוזה (וחוזה יכול להיעשות גם בעל-פה כפי האמור בסעיף 23 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג-1973).
ג.
האם יש צורך במתן הודעה כלשהי על סיום השכירות המוגנת? השאלה המתעוררת בהקשר זה היא, כיצד מסתיימת השכירות המוגנת במקרה בו הדייר אינו מעונין עוד להמשיך לשכור את הנכס, והוא מוותר על חלקו בדמי המפתח ומפנה את הנכס. האם יש צורך בהודעה כלשהי, ואם כן מתי יש להודיע לבעל-הבית אודות סיום השכירות?
בפסק-הדין בעניין סוהיל (פיסקאות 44-43 לפסק-הדין) אומר כב' השופט צרפתי: "הודעה על פינוי המושכר המוגן ככלל, נכון ותיעשה על-ידי הודעה זמן סביר מראש, בהתאמה להוראות החוק והפסיקה החלות על ביטול חוזה שלא נקבעה לו תקופה קצובה, לרבות הוראת סעיף 19 לחוק השכירות הקובע תקופת הודעה של שלושה חודשים מראש".
לעניין "זמן סביר מראש" אומר השופט צרפתי, כי כאשר מדובר בדייר מוגן אשר כוונת ותכלית החוק באה לטובתו, "לא מן הנמנע כי די בתקופת הודעה אף קצרה מזו שנקבע לעניין יחסי שכירות רגילים ואולי אף כלל לא נדרשת הודעה מראש".
אנו סבורים, כי יהא זה מפליג לומר שאין צורך כלל בהודעה כלשהי, שכן על אף שמטרת ותכלית החוק הן לטובת הדייר המוגן, מן הראוי לזכור שבעידן שלאחר חקיקת חוקי היסוד אשר עיגנו את הזכות לקנין כזכות חוקתית (וכלשונו של סעיף 3 לחוק יסוד כבוד האדם וחירותו: "אין פוגעים בקניינו של אדם"), יש להיזהר שבעתיים מלפגוע בקנין של בעל-הבית, ובפרט כאשר ניתן למנוע את הפגיעה. למסקנה זו ניתן להגיע בנקל גם לאור המגמה המתחזקת בפסיקה של השנים האחרונות, לפיה יש ליתן פרשנות מצמצמת לחוק הגנת הדייר ולסעדים שהוא מעניק. יפים לעניין זה דברי כב' השופטת ארבל ברע"א 3692/07 ניסים אביסריס נ' טובה אלברטל (ניתן ביום 8.8.07, פורסם ב"נבו"):
"במציאות החדשה התהפכו לא פעם היוצרות 'והדייר המוגן לא תמיד היה חסר כל הראוי להגנה ובעל הנכס לא תמיד היה הגביר שראוי לפגוע בקניינו לטובת הדייר'... דומה כי קריסת הבסיס הרעיוני והתכליתי למוסד הדירות המוגנת, הובילה למגמת פרשנות מצמצמת של החוק ושל ההגנה שהוא מעניק (ראו למשל: עניין פרמינגר בעמ' 118; עניין צארום; ע"א 99/75 הימנותא בע"מ נ' בדיחי, פ"ד ל(2), 421, 425 (1976); רע"א 10343/05 "עמידר" - החברה הלאומית לשיכון ישראל בע"מ נ' נגה (טרם פורסם, 25.4.06). הדיון בסוגיות המשפטיות שמעלה המבקש נכון שיעשה בראי השינויים החברתיים - כלכליים שאירעו בחברה ומגמת הצמצום שבאה בעקבותיהם, כאמור".
אשר על כן נראה לעניות דעתנו, ומבלי לקבוע מסמרות בדבר, כי מתן הודעה של חודש ימים לפני פינוי עומדת בהחלט בכללי חובת תום הלב ומהווה "זמן סביר מראש", כלשונו של כב' השופט צרפתי, וזאת גם בהתחשב בעובדה שמדובר בדייר מוגן.
הודעה בעל-פה באשר לאופן מתן ההודעה, נראה כי די במתן הודעה בעל-פה ואין צורך במתן הודעה בכתב, שכן חוק הגנת הדייר אינו קובע, כי הודעה חייבת להיות בכתב, וזאת בניגוד לסעיפים 22, 59ג, 94 ו-102 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, לפיהם נדרשת הודעה בכתב במקרים מסוימים. העולה מן האמור הוא שבמקום בו ביקש המחוקק כי הודעה תיעשה בכתב - קבע זאת במפורש, אך במקום שלא קבע כך - ההודעה יכולה להיעשות בין בעל-פה ובין בכתב.
למען הסר ספק יובהר, כי לאור עמדתנו לעיל, יש צורך במתן הודעה לבעלים על סיום השכירות המוגנת, אך אין צורך בקבלת הסכמה כלשהי מצד הבעלים, שכן מדובר בפעולה משפטית חד-צדדית ולא בפעולה משפטית דו צדדית.
ד.
מסירת החזקה במושכר כאמור לעיל, מסירת החזקה במושכר על-ידי דייר מוגן היא בהודעה על הויתור של הדייר המוגן על זכויותיו והפסקת החזקה על ידו בפועל. בעניין זה נקבע ברע"א 5058/99 כספי נ' דויטש, פ"ד נה(4) 529, כי הויתור אינו חייב להתבטא במסירת מפתח, וכי ככל שלבעלים יש אפשרות להיכנס לנכס ולהחזיק בו - אין צורך במסירת מפתח. ברור בעליל, כי כאשר מדובר בנכס סגור יש למסור את המפתח, אך כאשר מדובר בנכס פתוח, די במתן הודעה לבעלים והפסקת החזקה במושכר על-ידי הדייר[8] .
כאשר מדובר בנכס בו המשכיר והשוכר הינם שותפים בקרקע מסוג מושעא, באופן שלא ניתן לזהות את חלקיהם, אנו סבורים כי די במתן הודעה על סיום השכירות, והפסקת ההחזקה בחלק המושכר של הנכס, ואין צורך גם במסירת מפתח, שכן מדובר בנכס אחד.
ה.
תשלום דמי שכירות בגין התקופה שמיום מתן ההודעה ועד הפינוי ולאחר מכן הסיטואציה השכיחה בה יחליט בעל-בית לנסות לאכוף על הדייר יחסי דיירות מוגנת מתקיימת כאשר בעל-הבית חפץ בקבלת דמי השכירות. בנקודה זו יש להבחין בין תביעת דמי שכירות מכוח חוזה אשר עיגן את משך תקופת השכירות לבין תביעת דמי שכירות מכוח הסכם שבא בעקבות בקשה לקביעת דמי שכירות, ואשר מטבע הדברים מעגן אך ורק את שיעור דמי השכירות שישולמו ככל שהדייר ישכור את הנכס במועד כלשהו.
כאשר החוזה הקיים בין הצדדים הינו חוזה המעגן את משך תקופת השכירות, כי אז יחולו ההוראות הכתובות בחוזה.
לעומת זאת, כאשר החוזה הקיים בין הצדדים הינו חוזה המעגן אך ורק את שיעור דמי השכירות שישולמו ככל שהדייר ישכור את הנכס במועד כלשהו, כי אז תחול הוראת סעיף 19 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 (שכן אין בחוק הגנת הדייר הוראה דומה) לפיה:
"(א) לא הוסכם על תקופת השכירות, או שהצדדים המשיכו לקיימה לאחר תום התקופה שהוסכם עליה בלי לקבוע תקופה חדשה, רשאי כל צד לסיים את השכירות על-ידי מתן הודעה לצד השני.
(ב) ניתנה הודעה כאמור בסעיף קטן (א), תסתיים השכירות -
(1) כשנקבעו דמי השכירות בסכום מסוים לתקופות קצובות - בתום התקופה המתחילה בסמוך לאחר מתן ההודעה, או כעבור שלושה חדשים לאחר מתן ההודעה, הכל לפי המועד הקצר יותר;
(2) בכל מקרה אחר - במועד שנקבע לכך בהודעה, ואם מועד זה היה בלתי סביר - תוך זמן סביר לאחר מתן ההודעה".
סעיף 19 מורה אפוא, כי ככל שאין הסכמה בין הצדדים על תקופת השכירות, כל צד, ובכלל זה השוכר, רשאי לסיים את השכירות על-ידי מתן הודעה לצד השני, כאשר יחול שינוי במועד סיום השכירות בין מקרה בו נקבעו דמי השכירות בסכום מסוים לתקופות קצובות לבין מקרה בו אין קביעה כאמור, ועד למועד סיום השכירות - יהיה חייב השוכר לשלם את דמי השכירות.
מה קובע החוזה שאלה נוספת שמתעוררת בהקשר זה היא, כיצד ניתן להסיק, האם מדובר בחוזה הקובע את תקופת השכירות או בחוזה הקובע אך ורק את שיעור דמי השכירות שישולמו, ככל שהדייר ישכור את הנכס במועד כלשהו. נראה לעניות דעתנו, כי לא ניתן לקבוע כללים בדבר, שכן הדבר תלוי באופן אינדיבידואלי בהוראותיו של כל חוזה. יחד עם זאת נראה כי בעקבות פסק-הדין בעניין מטלון[9] אפשר להצביע על שתי נקודות שיכולות להעיד כי מדובר בחוזה לקביעת דמי שכירות בלבד:
ראשית- חוזה שהושג בעקבות בקשה לקביעת דמי שכירות ואין עוד בנמצא חוזה נוסף (ו/או החוזה החדש מבטל הוראות כל חוזה שקדם לו), מעיד כי המוסכם בו בא להסדיר את שיעור דמי השכירות בלבד.
שנית- חוזה שאין בו התחייבות מצד הדייר להחזיק בנכס עד מועד כלשהו ואין עוד בנמצא חוזה נוסף (ו/או החוזה החדש מבטל הוראות כל חוזה שקדם לו), מעיד כי המוסכם בו בא להסדיר את שיעור דמי השכירות בלבד.
ו. סוף דבר מכל האמור לעיל עולה המסקנה הברורה לפיה חוק הגנת הדייר, כשמו כן הוא - מעניק הגנה לדייר מפני בעל-הבית, אך משלא חפץ הדייר בהגנה זו, ברור בעליל שלא ניתן לאכוף עליו לקבל הגנה אשר אינו חפץ בה עוד.
---------------------------------------------------
1. דברים, פרק ל"ב, פסוק נ"ב.
2. יצוין, כי ביהמ"ש העליון נדרש לסוגיה דומה, אם כי לא נדרש בה סעד של אכיפת דיירות מוגנת על הדייר המוגן, בע"א 462/76 חסיד בע"מ נ' קנופף, פ"ד לא(2) 645, במסגרתו קבע ביהמ"ש העליון כי המחוקק לא שלל או אסר פינוי "חד-צדדי" של הנכס עפ"י רצונו של הדייר המוגן תוך ויתור על זכויותיו בדמי המפתח.
3. פ"מ, נז(2) 341.
4. תמוה אפוא הדבר מדוע כב' השופט ישעיה לא ביסס תחילה את מסקנת דבריו על סעיף 19 הנ"ל.
5. פסק-הדין ניתן ביום 21.12.03, פורסם ב"נבו".
6. קביעה דומה ראה גם בת.א. 3580/00 (שלום נצרת) סלימאן חמודה זועבי נ' עיריית נצרת (פסק-הדין ניתן ע"י כב' השופטת מויאל ביום 14.2.05, פורסם ב"נבו").
7. בעניין זה ראה פיסקה 7 לפסק-הדין של כב' השופט רניאל בת.א. 14718/99 (שלום חיפה) רשות הפיתוח נ' אגד – אגודה שיתופית לתחבורה בישראל בע"מ (ניתן ביום 17.3.04, פורסם ב"נבו")(להלן: "ענין רשות הפיתוח").
8. שם.
9. הערה 2 לעיל.
