דיירים מוגנים - ראו הוזהרתם!

חוק הגנת הדייר, שהוחק לראשונה בתקופת המנדט, נחקק מתוך רצון להוות חוק סוציאלי, על-רקע מצוקת הדיור שהחלה בתקופת מלחמת העולם השנייה. החוק על סעיפיו הרבים, בא להעניק הגנה מפינוי לשוכר דירה חסר קורת גג אחרת וחסר אמצעים להשיג כזו, נגד בעל הנכס שהשכירו לו. דא עקא, ויש שוכרים רבים אשר מנסים לנצל עד הסוף, בחוסר תום לב, את "חומת הפלדה" שהוענקה להם בחוק, עד כדי כך שפעמים רבות דומה למתבונן מן הצד, כי דייר מוגן הינו מסמר בלי ראש, וכי "פעם דייר מוגן - תמיד דייר מוגן". זאת ועוד. חרף התמורות והשינויים הגדולים שחלו במהלך השנים מאז חקיקת החוק, הן במציאות החברתית והן במציאות הכלכלית, נשאר החוק הרבה מאחור, כאשר המחוקק צמצם אך במעט את תחולת החוק, ולא נתן את דעתו לצורך לעשות רפורמה גדולה ומקיפה בהוראות החוק. בשנים האחרונות ניתן לראות יותר ויותר את האבסורד העולה מהוראות החוק ועד כמה המרחק בין יישום החוק בפועל לבין התכלית והמטרה שעמדו בבסיס חקיקתו - הינו רחוק כמרחק שנות אור. כך, למשל, בניגוד לתמונה הקלאסית שהייתה כאשר החוק חוקק, פעמים רבות הדייר המוגן הינו בעל אמצעים ויכולת כלכלית, ומנגד בעל-הבית נתון במצוקה כלכלית, ומבלי יכולת להפיק תשואה ממשית מהנכס המצוי בבעלותו, בבחינת אליה וקוץ גדול בה.

ביד קפוצה

על-רקע המציאות החדשה, ומשהמחוקק לא נתן את דעתו באופן רציני לתמורות ולשינויים שחלו, התפתחה בפסיקה של השנים האחרונות המגמה להגביל ולצמצם יותר ויותר את תחולת החוק, כך שזה יוענק בעיקר לדיירים אשר אליהם הייתה כוונת ותכלית החוק [לעניין זה ראו: דברי כב' השופט טל בע"א 3295/94 עו"ד גל פרימינגר נ' חוה מור ואח', פד"י נ(5) 111; דברי כב' השופט רובינשטיין ברע"א 8334/07 דאלי בע"מ נ' בירמן (פורסם במאגר המשפטי "נבו"); דברי כב' השופטת ארבל ברע"א אביסריס נ' אלברטל (פורסם ב"נבו")]. הואיל וכאמור לעיל לא חלה רפורמה מקיפה בחוק, מצאו לעצמם בתי-המשפט נתיב אחר לצמצם את תחולתו, וזאת באמצעות צמצום המקרים בהם חרף העובדה שהתקיימה עילה לפינוי הדייר, יינתן לו סעד מן הצדק כנגד פינויו. כך, למשל, נקבע בשורה ארוכה של פסקי-דין כי סעד מן הצדק יינתן במשורה וביד קפוצה שעה שעסקינן בבית-עסק. דוגמא לשינוי בגישה ולחיזוק המגמה לשמירה על זכויותיו של בעל-הבית מול הדייר המוגן, ניתן לראות בפס"ד של כב' השופט ר' כרמל, סגן הנשיא בבית המשפט השלום בירושלים, בת.א. 1415/05 מודרן בילדינגס הולדינגס ואח' נ' יהודה ובת שבע לנקרי (פסק-הדין ניתן ביום 12.5.08 ופורסם ב"נבו"). במקרה הנדון בפני כב' השופט כרמל, טענו בעלי הדירה, התובעים, כי הדיירים המוגנים, הנתבעים, ביצעו עבודות בניה ושיפוצים נרחבים במושכר עד לכדי שינויו ללא היכר, לרבות בניה מחוץ למושכר, וזאת מבלי לבקש ו/או לקבל את רשותם, ומשכך התקיימה, לדידם, עילה לפינוי הדיירים מהדירה. מנגד, טענו הנתבעים, כי כל השיפוצים שנעשו על ידם, היו בבחינת תיקונים הנדרשים והנחוצים לדירה, לאור מצבה הרעוע, ולאור העובדה כי היה צורך "להציל" אותה מנזקים בלתי הפיכים, כדוגמת קריסה מוחלטת של מערכת הביוב, אשר נסתמה בעקבות חדירת שורשי עצים לתוכה. מהעדויות שהובאו בפני ביהמ"ש התגלתה תמונה לפיה הדירה שופצה באופן נרחב וללא היכר, כאשר המשקופים הוחלפו, הדירה רוצפה ברצפת שיש, נבנה מטבח חדש במיקום שונה וכד'. ביהמ"ש בחן את טענות התובעים לאור הוראות החוק, תוך התייחסות לסעיף 131 לחוק - הסעיף אשר קובע את עילות הפינוי. עילת הפינוי הרלוונטית לענייננו הייתה זו הקבועה בסעיף 131(3) לחוק, אשר מורה כדלקמן: "המושכר ניזוק נזק ניכר במעשה זדון מצד דייר, בין שעשה את המעשה בעצמו או על-ידי אחרים".

עילת פינוי

השאלה שעמדה אפוא להכרעת ביהמ"ש היתה, האם ניתן לומר שעבודות הבניה והשיפוץ אשר בוצעו בדירה - ואשר השביחו אותה - גרמו נזק ניכר למושכר, באופן שהתקיימה עילת פינוי? על-פניו, התשובה לשאלה ברורה, שכן המילה "נזק" מוגדרת בסעיף 1 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש] ככוללת גם אובדן נכס או חיסור ממנו, כלומר חבלה או פגיעה המורידים את ערך הנכס, ומשכך אך טבעי ששיפוץ נכס אשר גורם להשבחה בערכו, לא ייחשב לגרימת "נזק ניכר" כהוראת סעיף 131(3) לחוק, ואולם ביהמ"ש קבע, כי הנקבע בע"א 116/66 חלקה 62 גוש 6946 בע"מ נ' זמל, פ"ד כ(4) 226, לפיו "נזק ניכר למושכר" פירושו "שינוי רב כמות או רב איכות אשר נראה לעין ומוריד את ערכו של המושכר" - אינו נכון עוד, שכן "נזק ניכר למושכר" יכול להיות גם במקרה בו הדייר המוגן ביצע שיפוץ בנכס, מבלי לקבל את רשות בעל הנכס לביצוע השיפוץ, והשיפוץ השביח את הנכס. להלן דברי כב' השופט כרמל: "אין לפרש את המונח 'נזק' כהגדרתו המילונית, במובן של פגיעה או חבלה בנכס, אלא כשינוי מהותי, כמותי ואיכותי בנכס. ... עילת הפינוי הנדונה נועדה להגן על זכותו הקניינית של בעל הבית ולמנוע מהדייר לעשות במושכר כרצונו, ללא הסכמת הבעלים, גם אם נראה לו שהשינויים שהוכנסו על-ידו הם לטובת בעל-הבית והנכס. הדגש הוא על עצם עריכת השינוי המהותי במושכר, ללא הסכמת הבעלים, ואין נפקות לשאלה, האם השינוי הטיב או השביח את הנכס". (סעיף 12 לפסק-הדין). לעניין משמעות המונח "מעשה זדון" כפי שנכתב בהוראת סעיף 131(3) לחוק, אומר ביהמ"ש כי תנאי זה פורש כבר בפסיקה, כעריכת שינויים במושכר ללא הסכמת בעל הבית, כאשר אין לפרש את המילה "זדון" כמובנה בחוק העונשין, כלומר מצב נפשי וכוונה של "זדון" לגרימת הנזק, אלא שהנזק שנגרם באמצעות העבודות שנעשו, נעשה בצורה מודעת ובכוונה לבצע את אותן עבודות בנכס, ללא הסכמת בעל-הבית. לאור האמור לעיל, תוצאת פס"ד היתה, כי התקיימה עילה לפינוי הדיירים מהדירה, ואולם, בסופו של דבר, ניתן להם סעד מן הצדק כנגד הפינוי, וזאת בכפוף לתשלום פיצוי בסך 50,000 ש"חלבעל-הבית. אנו סבורים, כי על אף שהפרשנות שנתן ביהמ"ש למילים "נזק ניכר" ולמילה "זדון" אינה עולה בקנה אחד עם הפרשנות הלשונית של מילים אלו, אין ספק שהדבר עולה בקנה אחד עם תכלית ומטרת החוק, ומהווה התייחסות ראויה לתמורות ולשינויים שחלו מאז חוקק החוק, ובפרט שעה שהזכות לקנין זכתה להכרה כזכות יסוד, מאז חוקק חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו.