על זכויות הדייר אל מול זכויות בעל הדירה
|
|
- את למעשה מדברת על יד נעלמה. על יצירת מנגנונים אשר יעודדו בעלי דירות להשכיר, לכאורה, באופן שיסיע לכלל הציבור. זה נוסה ונכשל פעם אחת. בשנות ה-90', עקב העלייה הגדולה מרוסיה פטרו משכירי דירות מתשלום מס, לכאורה מתוך הנחה שהטבת המס הזו תגיע לידיהם של השוכרים העניים, עולים מרוסיה. בפועל השכרת דירה פטורה ממס, ועדיין, מחירי הדירות בשמיים.
לא נקטתי בתפיסת-יד נעלמה. נקטתי בתפיסה של תקנת הציבור. תקנת הציבור פירושה כיבוד חוזים, תקנת ציבור פירושה הגנה על הקניין. המחירים של הדירות יהיו תמיד פונצקיה של הצע וביקוש. אם פוטרים ממס או לא בשורה הסופית מחירי השכירויות יהיו פונקציה של הצע וביקוש.
- ובכל זאת, לא ראוי להוסיף לחוק השכירות והשאילה סעיף, ולפיו, במידה שדייר נותן ערבות לבעל הדירה, על בעל הדירה לאפשר לו 'זכות טיעון' טרם הוא מחלט את ערבותו?
ייתכן מאוד שחוק השכירות והשאילה צריך ליצור מנגנוני ערבויות מיוחדים. יכול להיות שהפתרון הוא חקיקתי, אבל הפתרון הוא לפי דעתי, הוא מחד-גיסא לא במתן גושפנקא לבעל הדירה לשאול שאלות חודרניות, אבל מצד שני הוא לא בהפקרת בעלי דירות לדרישות פינוי בלתי הגיוניות, והליכי פינוי והליכי פיצוי בנפרד. הפתרון הוא בהגנה על שני הצדדים, ויתכן שפתרון חקיקתי, של יצירת מנגנון מיוחד לשיכרות דירות הוא פתרון ראוי.
- בתחומים שונים ומגוונים בתי המשפט לא המתינו למחוקק שיצור פתרון. הם גזרו את הפתרון מתוך ערכי היסוד של השיטה. כך לדוגמה בתי המשפט אסרו אפליה גם טרם איסור אפליה עוגן בחוק.
האם לא ניתן לומר שהיות שזכות הטיעון והשימוע הינה מיסודות שיטת המשפט שלנו, ראוי להחיל את זכות הטיעון והשמיעה ההוגנת על סיטואציה שבה בעל דירה מחלט ערבות לדייר שלו? נכון, אומנם שזכות השמיעה נולדה במשפט הציבורי, אבל הרבה מוסדות משפטיים אשר מקורם במשפט הציבורי חלחלו למשפט הפרטי, וזאת בשל הפער הבלתי סביר בין הצדדים...
זכויות האדם חלחלו למשפט הפרטי בדוקטרינות פרשניות. חקיקה במשפט הפרטי פורשה בידי בתי המשפט כך שתקיים את זכויות היסוד של הפרט. בשלב מאוחר יותר, לאחר שבתי המשפט החילו את זכויות האדם במשפט הפרטי, באו המחוקקים ועגנו זאת בחקיקה כגון ב"חוק איסור אפליה במוצרים ובשירותים ובכניסה למקומות בידור", או כמו ב"חוק שוויון הזדמנויות ואיסור אפליה בעבודה".
בעוד שבתי המשפט יכלו להחיל את זכויות האדם במשפט הפרטי כאשר נדרשה פרשנות של חוקים מסוימים, הם אינם יכולים ליצור מנגנוני גבייה באמצעות דוקטרינות של זכויות אדם כגון זכות השמיעה והטיעון. כי הם יתערבו בקניין הפרטי. פגיעה בזכות הקניין של בעל דירה חייבת להיעשות בחוק.
- האמנם זה חייב להיעשות דרך חוק מיוחד? בחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) נקבע כי בטרם צד לחוזה יפעיל סעד בגין הפרה כנגד בעל חוזהו, עליו ליתן לו הזדמנות לתקן את ההפרה. זה אומנם מתייחס אך ורק ל'הפרות לא יסודיות' ולא ל'הפרות יסודיות', אבל בדרך של פרשנות ניתן להגיע לתוצאה, ולפיה בטרם בעל דירה מחלט ערבון של דייר, עליו ליתן לו זכות שמיעה. לא צריך חוק מיוחד בשביל זה. העיקרון של 'זכות השמיעה' – הגם שהוא לכאורה לקוח במקור מן המשפט הציבורי, מעוגן גם במשפט הפרטי.
זה רעיון מעניין. להכניס את זכות הטיעון למשפט הפרטי. למעשה זכות הטיעון נכנסה למשפט הפרטי בהליך פיטורין. כיום בטרם מעביד, גם במגזר הפרטי, מפטר את עובדו, עליו לאפשר לו את זכות הטיעון והשימוע.
|
כשבעל הדירה הוא בעל בניין (או כמה)
|
|
ציינת קודם שלא ניתן להחיל חובות השאולות מתוך המשפט המנהלי על בעל דירה, שכן הוא לא בהכח הצד החזק. מדבריך משתמע שכאשר מדובר בחברת בנייה/השכרה אשר בבעלותה 50 או 100 דירות להשכרה, כאן יש מקום להחיל על חברת הבנייה/השכרה חובת השאולות מתחום המשפט הציבורי.
בהחלט, אני חושבת שהאיזונים משתנים כאשר אנו משנים כל זה. גם אדם פרטי שיש לו עסק של השכרת שלושים דירות - ראשית, יכול להיות שחל עליו חוק איסור אפליה במוצרים ובשירותים, משום שהוא נותן שירות של דיור, והשירות הזה הוא שירות של עסק, זה כבר לא אדם פרטי.
- במדינת ישראל, שבה זכויות אדם נוצרו – הן במשפט הפרטי והן במשפט הציבורי, כתוצאה מפרשנות שיפוטית, באמת נדרש שהחוק יחייב את בעל הבניין להיות כפוף לחובות מתחום המשפט הציבורי? מעצם הכוח הרב שיש לו על פני הדיירים, החובות האלו חלות עליו מכוח עקרונות היסוד של השיטה...
גם בשיטת משפט של פרשנות, ללשון החוק ישנה חשיבות. כך לדוגמה בחוק איסור אפליה במוצרים ובשירותים – אין איסור אפליה מחמת גיל, וזה נועד למועדונים לאפשר כניסה של בליינים מגיל 25 ומעלה, למשל. אבל בהחלט, ככל שאופי השירות שהנך נותן ציבורי יותר, כך ניתן לראות אותך יותר כגוף דו-מהותי ולהחיל עליך חובות שונות, גם מתחום המשפט הציבורי. חוק איסור אפליה במוצרים ובשירותים אינו רואה בבית דירות עסק, לעניין תחולת החוק, אבל בהחלט מתוך היקש ניתן להחיל על בעל בניין שבו 30 דירות להשכרה חובות מתחום המשפט הציבורי.
- כגון זכות השימוע? למשל טרם מסלקים דייר לרחוב?
אני בהחלט רואה קונסטרוקציה שיכולה לומר שכן, זכות שימוע היא אומנם חובה של רשות ציבורית, אבל במצבים של פער אינהרנטי בין הצדדים, כגון ביחסי עובד מעביד, הפסיקה החילה את חובת השימוע מתחום המשפט הציבורי גם על יחסי עבודה פרטיים.
- קודם אמרת שכאשר מדובר בבעל דירה 'חלש' (קרי: בעל דירה שזו דירת מגוריו היחידה ומשכיר אותה בכדי לשכור דירה במקום אחר), לא ניתן לאזן בין זכותו של בעל הדירה לבין זכות הדייר, שכן לא ניתן לכרסם בזכותו הקניינית של בעל הדירה. אם אנו מדברים על חברת השכרה אשר לה 50 דירות להשכרה, ואחד הדיירים נקלע למצוקה נוראית, כגון לוקה באופן פתאומי במחלה שאינה מאפשרת לו לעבוד, והוא נותר ללא כסף לתשלום שכר הדירה. האם פה ישתנה האיזון? האם פה ראוי לדרוש, בהיות בעל חברת ההשכרה גוף דו מהותי, שבעל הדירה יוותר על מקצת מזכותו הקניינית, וזאת כדי לאפשר אפשרות מגורים שבלעדיה הדייר ייזרק לרחוב?
אי אפשר לגרום לאדם פרטי לתת את נכסיו בגלל מצוקה של אדם אחר. אנו מצוים במדינה ליברלית שבה יש שוויון הזדמנויות אבל אין שוויון כלכלי. אני כותבת עכשיו מאמר עם ד"ר חגי וינצקי; זה נקרא צדק חלוקתי קונקרטי במשפט הפרטי. יש לפעמים מצבים שבהם המחוקק מחיל צדק חלוקתי מערכתי, כמו "חוק אחריות למוצרים פגומים, "חוק פיצוים לנפגעי תאונות דרכים, החוק מחליט שקבוצת הנפגעים היא קבוצה חלשה יחסית לחברות ביטוח, במקרה של חוק נפגעי תאונות דרכים, או שהצרכן הוא הצד החלש, במקרה של חוק האחריות למוצרים פגומים, ולאור פערי הכוחות האינהרנטים האלו, מחילים אחריות מוחלטת של הצד החזק כלפי הצד החלש. אלו הם מנגנונים אשר מייצרים צדק חלוקתי במשפט הפרטי, אבל באופן מערכתי. בצורה מרומזת מאוד לפעמים בפסיקה, נראים מנגנונים של הפעלת צדק חלוקתי קונקרטי במשפט הפרטי, דהיינו, משהו שהפסיקה עושה בצורה נקודתית. אם תסתכלי על פסק הדין " שרנסקי נ' נודלמן", הייתה שם הפחתת פיצוי, וזאת משום שהטלת פיצוי כבד מידי על נודלמן, הייתה לא צודקת כלפיו. אנו מנסים לבדוק במאמר שלנו היא מהי הדרך הראויה להחיל צדק חלוקתי קונקרטי במשפט הפרטי.
|
"שלא יפסיקו להשכיר דירות"
|
|
- האם הדוגמה שציינתי לעיל הינה דוגמה ראויה של החלה של צדק חלוקתי נקודתי במשפט הפרטי?
לא הייתי מביאה למצב שאדם לא יקבל את קניינו, אולי במצבים מסוימים הפחתת פיצוי בגלל מצב סוציו כלכלי, יכולה להתקבל. אבל לא פגיעה בקניינו של אדם. את צריכה לקחת בחשבון את כל העלויות של זה. לא ישכירו בתים לעניינים, אנו רוצים להמשיך לקיים את השוק.
- חזקת השיתוף המשפטית משנות ה-70 לקחה את הקניין הפרטי של הבעל, ונתנה מחצית ממנו לאישה בעת הגירושין, ובכל זאת אנשים המשיכו להתחתן. כך שלא ניתן לאמר שיצירת צדק חלוקתי בין משכיר דירה לבין השוכר יגרום לאנשים להפסיק לשכור ולהשכיר.
את לא יכולה להקיש, דיני משפחה הם SUI GENERIS; כלומר, יצור כלאים בין הדין הפרטי לבין יחסי משפחה. מעורבים שם רגש ואהבה, את לא יכולה להקיש מהצדק החלוקתי שנעשה שם ליחסי שוכר-משכיר.
- אבל כאשר בית המשפט פסק שהבעל צריך לתת מחצית מרכושו לאישה, כבר לא הייתה אהבה, ולא היה רגש, ובית המשפט שלח את היד לכיסו של הבעל, למה שהוא הרוויח בכמה עשורים של חיים לפעמים, ונתן מחצית לאישה ללא עיגון בחוק, אלא מתוך קונסטרוקציות פיקטיביות של 'חוזה מכללא' ושל 'עקרונות הצדק והיושר'.
ההנחה הייתה שאך ורק משום שהאישה ישבה בבית וגידלה את הילדים, ותחזקה את משק הבית, הבעל היה יכול לצאת לעבוד ולהרוויח. כך שהיא זכתה ביושר במחצית רכושו מאז. למרות שחלוקת התפקידים הזו הייתה רלוונטית לאז, לא להיום.
|
על דוקטרינת זכויות האדם במשפט הפרטי
|
|
באופן מסורתי, זכויות האדם נועדו להגן על האזרח הקטן מפני השלטון. אולם מאז שתפישה זו נוצרה, בשלהי המאה ה-18 (עם כינון החוקה האמריקנית ועם המהפכה הצרפית), דברים השתנו בעולם. בעולם של היום, לתאגידים פרטיים ישנו כוח רב יותר כלפי אזרחים מאשר לממשלות ולרשויות עצמן. ההצדקה לקיומן של זכויות אדם במקור הייתה פערי הכוחות הבלתי נסבלים בין הפרט לשלטון, אולם דומה שביחסי עובד מעביד, למעביד ישנה השפעה רבה יותר על חייו של העובד, מאשר לממשלה.
מציאות זו שבה לאנשים פרטיים מסוימים (מעסיקים, יצרנים, בעלי דירות) ישנו כוח רב מאוד על חייהם של פרטים, כוח רב יותר מאשר הממשלות ו/או הרשויות, הולידה את דוקטרינת זכויות האדם במשפט הפרטי. מכוח דוקטרינה זו לא רק השלטון צריך (וחייב) לכבד את זכויות הפרט, כגון הזכות לפרטיות, הזכות לכבוד, הזכות לקניין וכדומה, אלא גם על הפרט לכבד את זכותו של הפרט. אולם הדוקטרינה הזו פותרת בעיה אחד (הכוח של פרטים מסוימים על פרטים אחרים) ומעלה סוגייה בעייתית אחרת: בעוד שלשלטון אין 'זכויות' כפי שלפרט יש, ועל כן כרסום בכוחו של השלטון לטובת הפרט לא יפגע ב"זכות" (שלא קיימת) של השלטון, הרי שכרסום בזכותו של פרט, חזק ככל שיהיה, לטובת פרט אחר, אשר מצוי ביחסי כוחות לא שוויוניים עימו, פירושה פגיעה בזכות של הפרט החזק (זכות הקניין לדוגמא). היות ומכוח 'חוק יסוד כבוד האדם וחירותו' ניתן לפגוע בזכות מזכויות היסוד "לפי חוק או על פיו" אין שום מניעה לפגוע בזכותו הקניינית של פרט חזק לטובת פרט חלש, ושוב, כל עוד זה מעוגן בחוק (יחסי עבודה הינם הדוגמא הקלאסית שבה זכויות המעביד, בהיותו הפרט החזק, נסוגות מפני זכויות העובד).
אך מה כאשר החוק אינו מעגן כרסום בזכותו של הפרט החזק לטובת הפרט החלש? האם אז לבית המשפט האפשרות לקצץ בזכות אחת בכדי להגן על זכות אחרת (קרי ליצור איזון אופקי בין פרט א' לבין פרט ב')? בתי המשפט השיבו לא פעם על שאלה זו בחיוב, כך לדוגמה בבג"צ 5061/95 אפרים רקנט נ' בית הדין הארצי לעבודה, פ"ד נא(3) 289 נפסק כי הגם שהחוק אינו אוסר אפליה מחמת גיל, אפליה זו תהא אסורה מחמת 'תקנת הציבור'.
'תקנת הציבור', 'עיקרון תום הלב', 'רשלנות', ו'הפר חובה חקוקה' הינם מושגים מובהקים מן המשפט הפרטי. אולם הנשיא (בדימ.) ברק קבע בפרשת קסטנבאום [ע"א 294/91 חבר'ה קדישא גחש"א נ' ליונל אריה קסטנבאום, פ"ד מו(2) 464], שמושגים אלו יהוו 'כלי קיבול' לזכויות האדם אל תוך המשפט הפרטי, ולמעשה מאז הינתן אותו פסק דין יש תחולה לזכויות האדם בתוככי המשפט הפרטי.
אך החלת זכויות האדם בתוככי המשפט הפרטי אינה כה 'חלקה' שכן היא תמיד יוצרת מתח בין זכויות של שני פרטים, וזאת להבדיל מסיטואציה שבה הפרט עומד אל מול הרשות השלטונית ואז הדברים הם יותר 'חלקים': הפרט הוא החלש, השלטון הוא החזק (אם כי גם על חלוקה זו ניתן לערער: מה כאשר ההון נפגש עם השלטון או קונה את השלטון בכספו?).
|
|