עסקה לרכישת דירה היא מהעסקות הגדולות והחשובות בחייהם של מרבית אזרחי המדינה. אין זה עניין של מה בכך: המדובר בחתימה על חוזה ארוך, מורכב, מרובה אותיות קטנות, ורצוף סעיפים בעלי השלכות כלכליות עצומות. בין מקומו של הקבלן והרוכש, נכנס לו גם עורך-הדין, אשר אמון, בין היתר, על ניסוח ההסכם והליך רישום הדירה.
חרף העובדה כי עורך הדין הפועל מטעמו של הקבלן, אמור לייצג את אינטרס לקוחו, חשוב לדעת כי הפסיקה הישראלית הכירה בכך, שבמערכת היחסים הישירה בין רוכשי דירה לעורך הדין המייצג את החברה הקבלנית, ככל הנוגע לסוגיית
רישום הדירה על שם הרוכש - הרי שעורך הדין של הקבלן חב לרוכש הדירה חובת נאמנות ומוגדר כמי שמייצג את רוכש הדירה בעניין רישומה. אגב כך, ראוי אף לזכור כי תשלום שכר טירחה לעורך-הדין עבור עריכת הסכם המכר עצמו, הינה
אסורה על-פי כללי לשכת עורכי הדין (ראו: כללי לשכת עורכי הדין (ייצוג בעסקות בדירות) תשל"ז-1977, סעיף 5).
לאחרונה, ניתנה פסיקה מעניינת מפי כבוד השופטת יעל וילנר מבית המשפט המחוזי בחיפה, אשר יש בה כדי לחדד את חובתו של עורך הדין הקבלני כלפי רוכש הדירה, להזכיר את שידוע לעניין עקרונות האתיקה המקצועית החלים עליו, ולהציג את המסגרת המשפטית אשר תגדיר את פועלו של עורך הדין, כמעשה של "רשלנות מקצועית".
באותו המקרה, דובר היה בתביעת רשלנות נגד עורך דין במקצועו, אשר ייצג חברת בנייה ממנה רכשו התובעים את דירתם ונמנע מלרשום את הדירה על שם התובעים, כמתחייב על-פי הסכם המכר, וזאת - במשך כ-35 שנים. עורך הדין, להגנתו, טען כי התובעים לא שילמו לו את מלוא שכר הטירחה ולפיכך, לא רשם את הדירה על שמם.
עיון בעובדות פסק הדין, מעלה כי התובעים שילמו לחברה הקבלנית את התמורה שנקבעה בהסכם המכר, וקיבלו בתמורה את החזקה בדירה. במקביל, הם שילמו לעורך הדין חלק משכר הטירחה המוסכם, כאשר חלקו האחר, אמור היה להינתן עם רישומו של הבית המשותף.
מפסק דינה של השופטת וילנר עולה, כי מספר שנים לאחר רכישת הדירות בבניין, נודעו לדייריו מספר עובדות מהותיות שלא גולו בהסכמי המכר, ואשר ללא ספק היה בהן כדי להדיר שינה מעיניהם של אלה.
ראשית, התברר כי המקרקעין אינם רשומים על שם החברה.
שנית, התברר כי על אחת משתי החלקות עליהן הוקם בניין המגורים, רשומים עיקול וצו הריסה, ואילו על החלקה השנייה - רובצים שיעבוד ומשכנתה. לאור עובדות מהותיות אלה ובשל גורמים נוספים, כמו מחלוקת בנוגע לחניות בבניין, וכן הליך פרצלציה שנמשך זמן רב, התעכב רישום בניין המגורים כבית משותף.
על-פי פסק הדין, רק לאחר שחלפו עוד כ-11 שנים, דאג עורך הדין לרישום הבניין כבית משותף. אלא, שגם לאחר רישום הבניין כבית משותף, נמנע עורך הדין מלרשום את הדירה על שם התובעים בלשכת רישום המקרקעין, בטענה כי הוא זכאי לתוספת שכר טירחה בגין פעולה זו. אכן, בין הצדדים התנהלו אומנם שיחות, והוחלפו מכתבים, אבל בסופו של יום - הרישום לא בוצע.
התובעים מצדם צודקים. הם טענו כי עורך הדין התרשל כלפיהם, וכן הפר את חובת האמון שהוא חב כלפיהם. לטענתם, הוא התרשל בניסוח הסכם המכר כאשר לא נקבע בהסכם מועד לרישום הבית כבית משותף ורישום הדירה בלשכת רישום המקרקעין. כן נטען, כי עורך הדין התרשל באי-גילוי עובדות מהותיות בהסכם, כמו העיקול והשיעבוד שרבצו על המקרקעין. עוד נטען כי אין בהסכם כל מנגנון של הקצאת כסף בנאמנות להבטחת התשלומים שעל החברה הוטל לשאת בהם על-פי ההסכם.
בעיני המתבונן מן החוץ, חשיבותו של פסק הדין היא בעצם נחרצות לשונו. השופטת וילנר קבעה ברורות, כי עורך הדין התרשל כאן בעבודתו. "אף אם אניח לטובתו של הנתבע", היא קבעה, "כי העיכוב ברישום הדירה נבע בין היתר מהסכסוך שהתגלע בין הדיירים בנוגע לחניות, אין בכך כדי להועיל לנתבע שכן, גם לאחר שהסתיים הסכסוך הנ"ל, המשיך הנתבע ונמנע מלבצע את רישום הבית כבית משותף לתקופה של למעלה מחמש עשרה שנים נוספות".
"יתרה מכך", היא הוסיפה, "גם לאחר שנרשם לבסוף הבניין כבית משותף (1998), לא דאג הנתבע לרישום הדירה על שם התובעים וזאת למעשה עד הגשת התביעה דנן, תוך התעלמות הנתבע במהלך תקופה זו של כעשר שנים, מפניותיהם החוזרות ונשנות של התובעים". לדבריה, "אין ספק כי ההתנהגות המתוארת אינה עומדת בכל קנה מידה סביר והיא בוודאי מהווה התרשלות מצד הנתבע כלפי התובעים".
בית המשפט סירב לקבל את טענתו של עורך הדין, ולפיה הוא נמנע מלבצע את הרישום עקב "אי-קבלת יתרת החוב" מצד התובעים. ואכן, צדק בית המשפט בקובעו כן, וזאת לאור החובה החלה על עורך הדין להודיע ללקוחו באם הוא מחליט על הפסקת ייצוגו. כלשון בית המשפט, אין לו לעורך הדין לנקוט בבחינת "שב ואל תעשה", וכל זאת - בלי ליידע את בעל העניין. מקור אחריותו של עורך הדין טמון בכללי לשכת עורכי הדין.
סעיף 13
לכללי לשכת עורכי הדין (אתיקה מקצועית), תשמ"ו-1986, קובע כדלקמן:
"א. קיבל עורך דין עניין לטיפולו, אינו רשאי להפסיק את הטיפול בו אלא אם כן נתגלעו חילוקי דעות בינו ובין לקוחו בנוגע לאופן הטיפול, או שנוצרה מניעה מבחינה חוקית או מבחינת האתיקה המקצועית, או בשל אי-תשלום שכר טירחה והוצאות, או מחמת סיבה אחרת המצדיקה את הפסקת הטיפול.
"ב. החליט עורך דין להפסיק טיפול בעניין לפני סיומו,
ייתן, ללא דיחוי, הודעה על כך ללקוחו, וחובה עליו, במידת האפשר, להפסיק את הטיפול באופן שלא יפגע בענייניו של לקוחו".
במקרה דנן, נקבע כי "הנתבע לא הודיע לתובעים, כמתחייב, על הפסקת הייצוג על-מנת שיוכלו לפנות לעורך אחר, אלא בחר להתעלם מפניותיהם ומחובתו על-פי הסכם המכר לדאוג לרישום הדירה. הפסקת הטיפול נעשתה בצורה שנועדה לפגוע בעניינם ולמנוע מהם את רישום הדירה עד שייאותו להעביר לו את סכומי הכסף אותם דרש".
על כן, בסופה של פסיקה, קבעה השופטת וילנר כי שיהוי של עשרות שנים ברישום הדירה - תוך דרישת סכומי כסף שאינם חלק משכר הטירחה המוסכם, כתנאי להמשך הטיפול ברישום הדירה ותוך התעלמות מפניות חוזרות ונשנות מצד התובעים - מהווה הפרת הסכם המכר; התרשלות לפי סעיף 35 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש]; הפרת כללי האתיקה; והפרת חובת הנאמנות בו חב עורך הדין כלפי התובעים.
הנה כי כן, מסתבר כי לא רק "האותיות הקטנות" בלשונו של הסכם המכר הנן חשובות, אלא גם "האותיות הנעלמות" הן כאלה: אותם הפרטים אשר נדרשו היו להופיע, ונעדרו מלשונו של ההסכם.
המסקנה אחת היא: על עורך הדין מוטלת חובת נאמנות כלפי לקוחו, חובה מן הדין. אכן, אי-תשלום שכר טירחה לעורך דין מהווה עילה מספקת להפסקת הטיפול המשפטי, אלא שגם כאן - חובתו של עורך הדין אינה מסתיימת עם החלטתו האישית, אלא עם הודעתו ללקוח; אומנם פרט קטן - אך חשוב בהחלט.
לפסק הדין מנו לקוחים הדברים, ראו: ת"א (מחוזי חי') 828-07
רייכמן ברכיה נ' מרדכי רונן, תק-מח 2009(1), 8807 , 8813 (2009).
