העסקה הבטוחה (לכאורה) של יגאל אהובי

היזם יגאל אהובי נותן השבוע שיעור על הנושא: איך עושים עסקת נדל"ן גדולה בתקופת מיתון ומשבר. לא סתם עסקה, אלא באנגליה, שהכלכלה שלה נמצאת במשבר הולך ומעמיק. אהובי, באמצעות חברותיו הפרטית והציבורית, קנה 5 בנייני משרדים בדרום אנגליה, בהשקעה של 370 מיליון שקל. היות שאנחנו בתקופת משבר ובמדינה בעייתית, החליט אהובי להיכנס לעסקה בטוחה,לכאורה, הנראית כך:

• מיהו השוכר? רשות הפיקוח האווירי של בריטניה, בבעלות חלקית של הממשלה. המשק אינו יכול להתקיים ללא תחבורה אווירית, והיא זקוקה כמובן לפיקוח. לכן מדובר בשוכר בטוח, שלא יעלה על הדעת שיפסיק לפעול.

• מה מצבו הפיננסי של השוכר? החברה מרוויחה עשרות מיליוני לי"ש בשנה, הכנסותיה בגידול, והן נובעות מאגרות קבועות שמשלמות חברות התעופה. כל עוד תהיה תנועה אווירית בבריטניה, וכל עוד הרשות לא תשתולל בהוצאות חריגות - הרווחיות מובטחת, כנראה, ואין סכנה שלא תשלם את דמי השכירות.

• האם העסקה כדאית? אהובי משלם 370 מיליון שקל, ומקבל בתמורה 5 בנייני משרדים בשטח של 24,000 מ"ר. זה אומר שהוא משלם כ-3,750 דולר, שהם כ-2,500 לי"ש למ"ר. לגבי אנגליה, זהו מחיר סביר. בנוסף, מקבל אהובי גם בית מלון ומרכז קניות, הכלולים במחיר, כך שהמחיר האמיתי למ"ר משרדים נמוך במידה ניכרת.

• מה הם דמי השכירות? רשות הפיקוח תשלם 4.6 מיליון לי"ש לשנה, תשואה של 7.8%. אחת ל-5 שנים מעדכנים את התשואה על-פי מצב השוק, אך רק למעלה ולא למטה. בהנחה שהמשבר ייגמר מתישהו, צפויה התשואה לעלות, לפחות במחצית השנייה של התקופה.

• מה אורך החוזה? זו שאלה מרכזית. חוזה לטווח קצר או בינוני עלול להעמיד את הבעלים עם הלשון בחוץ, אם השוכר יפרוש, ולא ימצא שוכר אחר. במקרה הנדון אין בעיה: החוזה הוא ל-14 שנים, ללא זכות יציאה. גם אם רשות הפיקוח תמצא בניינים אחרים, זולים וטובים יותר, היא חייבת להישאר במקום 14 שנים.

• מה טיב המימון? 75% מההשקעה הקבועה ימומנו בהלוואה בנקאית לטווח זהה לאורך החוזה, בריבית 6.15%. זה יוצר פער חיובי של כ-1.6%, שהם כ-5 מיליון שקל לשנה.

• כמה יש להשקיע בהון עצמי? כ-100 מיליון שקל, 50 מיליון על חשבון רבד, 50 מיליון על חשבון בלנהיים. רבד אומרת שהיא יכולה לגייס סכום זה ממקורותיה העצמיים.

• האם יש סיכוי לרווח הון? למה לא. אהובי אומר גלויות, שבכוונתו למכור בקרוב את החלק של חברתו הפרטית, בתנאי שימצא קונה במחיר שיניב לו רווח. אם לא - ימשיך להחזיק בנכס ולהרוויח עליו.

אבל: אין עסקה של 100 אחוז אולם, לאמיתו של דבר, אין "עסקה בטוחה ב-100 אחוז". גם בעסקה זו, הנראית טובה, יש סיכון מסוים. הבעיה העיקרית היא, כנראה, מה יקרה בעוד 14 שנים. נניח שרשות הפיקוח תחליט, בבוא העת, לעבור לבנייני משרדים אחרים. במקרה זה יישאר אהובי עם 5 בניינים הנמצאים בדרום אנגליה, רחוק ממרכז העסקים של לונדון. המשרדים נוחים מאוד לפעילותה של רשות הפיקוח האווירי, אך לא ברור האם בבוא העת אפשר יהיה להשכירם במחיר סביר לחברה אחרת (אפשר להפריד את הבניינים ולהשכיר כל אחד בנפרד). אחרי הכל, רוב החברות המקומיות והזרות, הפעילות באנגליה, מבקשות שהמטה המרכזי שלהן יהיה בלונדון, או לפחות בעיר אנגלית גדולה אחרת.