ליקויי בנייה וזכויות דיירים

מדובר בת"א 20458/01 קורקוס לבנה ודוד ואח' נ' א. לוי השקעות ובניין בע"מ, נמליט בע"מ ואדריכל יורם סגל, בית משפט השלום בחיפה, שופט: א' אליקים, פסק דין מיום 25 לספטמבר 2009. הליקויים א. מדרגות פנימיות מדרגות פנימיות ב-6 מתוך 16 דירות נקבעו הן ע"י מומחה התובעים והן ע"י מומחה ביהמ"ש כלקויות וכאלה שאינן תואמות את דרישות התקנות. בנוסף, המדרגות הנ"ל הן גם מסוכנות לשימוש ואינן תואמות את תוכניות המכר. אף שלדעת ביהמ"ש אשר הביע בעניין זה דעה מוטעית ושלא לצורך, תקנה 3.47 מתוך תקנות התכנון והבניה לא חלה על מדרגות בדירה - פסק הדין אימץ את קביעת המומחים בדבר הליקויים שבמדרגות ואישר פיצוי כספי בשל ליקוי זה. יובהר כי אי הבהירות כביכול שגרמה להטעיית בית המשפט בעניין חלות תקנה 3.47 (שעניינה מדרגות טרפזיות) על מדרגות פנימיות בתוך דירה - באה על פתרונה עם פרסום התקנות החדשות במסגרת "בטיחות אש בבניינים - תיקון מס' 3, תשס"ח - 2008 לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל - 1970", והפתרון המתקבל הוא שהגישה לפיה סעיף זה חל גם על מדרגות פנימיות בדירה - היא הגישה הנכונה. ב. הגבהה במעבר למרפסת בדירות התובעים, המעבר מהחדר אל המרפסת היה כרוך בדילוג על מדרגה שכונתה בפסק הדין "סף הפרדה". בית המשפט לא שעה לטענה השכיחה לפיה משרד הבינוי והשיכון מנחה את ציבור המתכננים לכלול הגבהה מסוג זה במעבר מחדר למרפסת, טענה שהיא נכונה, והבין כי מדובר בהנחיה שגויה ומטעה. להלן ציטוט מפסק הדין בעניין זה: "סף הפרדה 33. ביציאה מחדר הדיור למרפסת ב-11 דירות - קיים סף מורם או מדורג שהמומחה מצא כי הוא נבנה במידות לא נכונות, כך שהוא מהווה מכשול המחייב תיקון. 34. המומחה בחוות דעתו ייחס האחריות בנושא זה לנתבעת. 35. האדריכל בטיעוניו ובתצהירו מפנה להנחיות משרד הבינוי והשיכון ואף לתרשומת פנימית (נספחים יא' יב' לתצהירו) אך אין בכך כדי להצדיק בניית מכשול במעבר בין חדר הדיור לבין המרפסת ואזכיר כי האדריכל מאשר בסיכומיו כי משרד הבינוי אינו מפרט מידות מומלצות לגודלו של הסף." ג. ריצוף מרפסות פתוחות בית המשפט היה ער לעובדה שבתקופת התכנון והביצוע של הבניה, לא הייתה כלולה בתקן החל הנחייה לפיה אין לרצף שטחים רטובים באריחי טראצו, ואף על-פי כן קבע בפסק דינו פיצוי בגין פגמים שנבעו משימוש באריחי טראצו לשם ריצוף מרפסות בלתי מקורות אשר הן בבחינת שטחים רטובים לפי תקן ישראלי 1629. להלן ציטוט מפסק הדין בעניין זה: "ריצוף מרפסות 37. בשבע דירות מצא המומחה פגמים בריצוף אשר יוחס לאחריות הקבלן בלבד. המומחה מצא למשל בדירת דהן "שקיעות במרצפות הטרצו כתוצאה מביצוע תיקוני איטום ע"י הקבלן" וכתמים קשים שנובעים משימוש במרצפות שאינן מתאימות להיות חשופות בתנאי חוץ. 38. גם אם לא הייתה חובה חוקית שלא לעשות שימוש במרצפות טרצו לריצוף חוץ, התובעים זכאים לקבל דירה ובה מרפסת מרוצפת ללא שקיעות או כתמים קשים ולכן צדק המומחה בקביעתו כי מדובר בליקוי המזכה את התובעים בפיצוי. לא מצאתי ראיה לטענה כי תחזוקת הדירות גרמה לאותם נזקים." ד. דלת חוסמת מעבר ב-7 מתוך 16 דירות התובעים, דלת חדר שירותים חוסמת מעבר בפתיחתה לחדר שינה. להלן תיאור הליקוי בפסק הדין: "דלת השרותים 44. בשבע דירות מצא המומחה כי דלת השרותים נפתחת כלפי חוץ במקום כלפי פנים באופן שהיא חוסמת את פתח הכניסה לחדר השינה. המומחה מצא בכך פגם אותו הוא מייחס לאדריכל. 45. במהלך החקירה הנגדית של האדריכל (עמ' 184) ומנהל הנתבעת מר יונה לוי (עמ' 197) נטען כי השינוי בכיוון פתיחת הדלת בוצע בהסכמת הדיירים, אלא שמעבר לטענה כללית זו הנתבעים לא הצביעו על הסכמה מפורשת שכזו וגם התובעים שהעידו לא אישרו קיומה של אותה הסכמה, למעט בשתי דירות. מזרחי שבתאי ודהן מרסל אשר אישרו בעדותם כי ידעו מראש על כיוון פתיחת הדלת עוד בטרם הרכישה ולכן אין הם זכאים לפיצוי בגין כך, המשמעות היא הפחתת גובה הליקוי ב-2000 ש"ח." למרבה הצער, ליקוי מסוג זה של דלת חוסמת מעבר הוא שכיח, והנה כאן נקרה לפנינו פסק דין מנומק בעניין זה שבצדו פיצוי כספי ראוי. לעניין 2 הדיירים שלא זכו בפיצוי מהסיבה שידעו כי הדלת האחת תחסום מעבר אל חדר שני - הנכון לעשות היה לזכות גם דיירים אלו בפיצוי, אלא שזאת ייאמר רק במישור העקרוני, כי ייתכן מצב סובייקטיבי שלא ניכר בפסק הדין אך מצוי בכלל חומר הראיות ומצדיק וישולם מפיצוי בפריט זה. ה. דיפון אמבט בית המשפט זיכה את התובעים בהחלפת אמבט לא מדופן: "אמבט 47. ב-14 דירות (ולא 13 דירות כטענת הנתבעת) הורה המומחה על החלפת אמבט בשל בעיית דיפון. המומחה נחקר ארוכות בנושא הליקוי ועלותו והוא נשאר איתן בדעתו גם לאחר הצגת המפרט נ/1 או מחירון דקל." ו. מדרגה בודדה בית המשפט זיכה את התובעים בגין מדרגה בודדה שנמצאת בכניסה למקלט ומהווה מכשול. להלן דבריו: "מדרגה במקלט בנין 21 68. המומחה מצא כי בכניסה למקלט נמצאת מדרגה בודדת שקיומה אינו תואם את תקנות ההתגוננות ולכן הוא המליץ על הסרתה. בחוות דעתו הוא ייחס את הליקוי לנתבעת. לא מצאתי התייחסות לנושא זה (סעיף 5ה') בשאלות ההבהרה שנשאל המומחה. 69. עיון בתקנות ההתגוננות האזרחית (מפרטים לבניית מקלטים), תש"ן - 1990, מראה כי צודק המומחה בניתוח האמור בהן וככל שמדובר במקלט, בין אם בכניסתו ובין בכל מקום אחר, קובעת תקנה 37(א) כי "מספר המדרגות שיותקן ברצף אחד לא יעלה על 16 ולא יפחת מ-3", תכנון מדרגה בודדת כפי שתכנן האדריכל הינו תכנון מנוגד לתקנות ועל האדריכל לשאת בעלות התיקון. יצויין כי אומנם המומחה ייחס הליקוי לנתבעת, אך מר יונה לוי בתצהירו טען כי האדריכל תכנן המדרגה והאדריכל לא סתר טענה זו." אכן, פסק דין זה תומך בסדרה ארוכה וחשובה של ליקויי בניה, ובכך תרומתו לאיכות המגורים בישראל. במאמר מוסגר ייאמר כי השופט אברהם אליקים קודם לכהונה בבית המשפט המחוזי בחיפה. [התביעה הוגשה ע"י עו"ד אלי הכהן, על סמך חוות דעת מקצועיות של המהנדס ד"ר אברהם בן עזרא].