שיתוף במקרקעין - כל אחד צריך לדעת

רובנו הננו בעלים של נכסים שונים. יש מקרים בהם אדם הינו הבעלים היחיד והבלעדי של הנכס. במצב זה אין לו כל שותפים לזכויות בנכס. מאידך, יש מקרים בהם הבעלים של הנכס הינם כמה שותפים. במצב כזה יכולות להתעורר לא מעט שאלות, ביחס לעצם הזכויות של כל אחד מהשותפים בנכס, או בחלקיו, ביחס לניהולו המשותף של הנכס, ביחס לחלוקת השימוש בנכס ולדרך ההנאה של כל אחד מהשותפים מן הנכס ו/או מפירותיו ואף ביחס למועד ודרך סיום הבעלות שלהם בנכס. במאמר זה נייחד את הדברים לשאלות אלה ככל שהן מתייחסות לנכס מקרקעין. במאמר מוסגר יצוין, כי בהכללה ניתן לומר שהעקרונות החלים על נכסי מקרקעין חלים גם על מיטלטלין, בשינויים הרלוונטיים, הנובעים מן ההבדלים בין סוגי הנכסים השונים. ישנם כמה מקרים קלאסיים של שיתוף במקרקעין. המקרה הנפוץ ביותר הוא כאשר בני זוג, הינם הבעלים המשותפים של דירת מגורים. בדרך כלל, אם לא נקבע אחרת, כל אחד מהם, מחזיק במחצית הזכויות בדירה. כך גם כאשר כמה אחים יורשים את עזבונם של הוריהם, הכולל נכס מקרקעין. כאשר נרשמת הירושה ונרשמים כל היורשים, הם הופכים להיות שותפים בנכס המקרקעין. מקרה נפוץ נוסף של שותפות במקרקעין הוא כאשר מספר אנשים רוכשים, ביחד או אפילו בשלבים שונים, חלק מנכס שלם. בד"כ מדובר במגרשים המיועדים לבניה של בתים צמודי קרקע, על חלקה גדולה, שלא עברה הליכי חלוקה מסודרים, ועל חלקה זו, כל אחד בונה בית מגורים משלו. אומנם לכל אחד יש את בית המגורים שלו, אבל כל עוד לא נעשתה חלוקה של החלקה לחלקות משנה, או לא נרשם בית משותף, הם נחשבים, לכל דבר ועניין, לשותפים במקרקעין. בחוק המקרקעין ישנו פרק שלם העוסק בדיני השותפות במקרקעין. הוראת החוק הבסיסית, ואשר מכתיבה למעשה חלק ניכר מההתייחסות הכוללת לשותפות במקרקעין הינה כי: "מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסוים בהם" (סעיף 27 לחוק המקרקעין). משמעות הדבר הינה כי כאשר ישנם כמה שותפים, אין לאף אחד זכות עדיפה או יתירה על פני שאר השותפים, בחלק מסוים בנכס. מבחינה ציורית ניתן לומר, שאם לדוגמא, ישנם שני שותפים בנכס, אזי, כל גרגר חול של הנכס, נחלק לשנים, מחצית לכל אחד מהשותפים. כמו-כן, כל עוד לא נקבע מה חלקו של כל אחד מן השותפים, החוק קובע חזקה שהבעלות הינה בחלקים שווים. להבדיל מהמקרה של בני זוג נשואים, המתגוררים יחדיו בדירת המגורים שלהם, וכל עוד לא מתעוררת ביניהם מחלוקת אשר מביאה לגירושין, בהרבה מקרים אחרים של שותפות במקרקעין יש צורך להסדיר את היחסים בין השותפים ואת זכויותיהם של כל אחד מהם בנכס.