הוראות החילוף בחוק מיסוי מקרקעין מאפשרות בנסיבות המנויות בהם מכירה של נכס בלא מס, לאור רכישת נכס אחר לחילופו. הוראות אלה, כמו גם חוק מיסוי מקרקעין כולו, חלות אך ורק ביחס למקרקעין בישראל. כשמדובר בנדל"ן בחו"ל חלות הוראות פקודת מס הכנסה.
הפקודה כוללת הוראות ביחס לחילוף נכסי הון (נכסים קבועים, שאינם בגדר מלאי): סעיף 96 חל על מכירה של נכס בר פחת כאשר תוך תקופה של שנים עשר חודשים לאחר המכירה או של ארבעה חודשים לפניו נרכש נכס אחר לחילוף הנכס שנמכר. ככל שעלות רכישת הנכס החדש עולה על זו שהתקבלה מהמכירה של הקודם לא יחול מס כלל בגין המכירה. המדובר למעשה בדחיית מס, שכן עלות הנכס החדש הן לצרכי מכירה עתידית והן לצרכי פחת, תופחת בהתאמה.
לדעתנו, ובניגוד לדעות של גורמים שונים ברשות המיסים, אין מניעה שהוראות אלה יחולו גם על חילוף נכסי מקרקעין בחו"ל (לדוגמה חילוף מבנים עסקיים), ולשונו הברורה של הסעיף אינה מסייגת תחולה על מקרקעין בחו"ל.
טענה אחת שהובעה כנגד תחולת הסעיף הייתה שאין כוונתו לחול ביחס לנכסים בחו"ל בנימוק שלא לכך כיוון המחוקק. לדעתנו אין בסיס לטענה זו. הסעיף נועד לעודד חילוף נכס מניב הכנסה אחד בנכס מניב הכנסה אחר באפשרו ביצוע המהלך בלא תשלום מס מיידי לאור השימוש בכספי התמורה לשם רכישה. תכלית זו חלה גם ביחס לחילוף בחו"ל. ועוד נדגיש - כפי שרשות המיסים מחילה את ההוראות המטילות חיוב במס בגין נכסים בחו"ל, לרבות ביחס למקרקעין, הרי שעליה גם להכיר בהוראות הפוטרות ממס ביחס לנכסים בחו"ל, לרבות מקרקעין.
טענה נוספת שהובעה הייתה שמקרקעין אינם בגדר "נכס בר פחת" או לחילופין שלאור העובדה שקיים בהם גם מרכיב קרקע, יש להפריד מתוכם את מרכיב הקרקע ואולי אף לייחס את מלוא הרווח לקרקע דווקא, ועל כן לא לאפשר חילוף. דעתנו בנושא שונה: מקרקעין שעליהם מבנה לדוגמה בניין משרדים, קניון, מבנה להשכרה וכו' (להבדיל ממגרש ריק) הינם בהחלט נכס בר פחת. מהותם לצרכי מס הינה ככזו, והעובדה כי קיים גם מרכיב קרקע לגביו לא מחושב פחת, אינה שוללת את עצם מעמדו של הנכס כולו כ - "נכס בר פחת". לכן אין מקום להפרדה והטפל הולך אחר העיקר. עוד ניתן להצביע על כך שבכל הנוגע לפרשנות הסעיף "נכס בר פחת" לעניין חישוב הפסד ריאלי לפי סעיף 9(ג) לחוק התיאומים, הדעה המקובלת, גם על פקידי שומה, הינה שהמונח מתייחס גם לבניינים, ובעת מכירתם ניתן להכיר בהפסד ריאלי בלא הפרדה לקרקע ולמבנה. גם כאן, גישה עקבית מחייבת לראות מבנים בחו"ל כנכס בר פחת במלואו, ולאפשר החלת ההוראות המאפשרות חילוף בלא מס.
