"את מחירי הדירות משנים במעשים ולא בדיבורים"

- מה אתם עושים בישראל?

צליח ומשעולי: הקמנו את החברה-הבת אאורה ישראל, 60% בבעלות אאורה הבורסאית, 40% בבעלות חברה בשליטת היזם יעקב אטרקצ'י, מי שהיה מנכ"ל החברה הכלכלית לפיתוח לוד ורמלה. אנחנו בונים 240 דירות ביהוד - שם יש לאטרקצ'י רק 25% - ויש ביקוש רב לדירות, נשקיע 200 מיליון שקל, ואנחנו צופים רווח של 50 מיליון שקל. החברה המשותפת בונה גם 57 דירות בשני פרויקטים במתחם שחמון באילת.

- יש גם שותפים אחרים?

משעולי וצליח: אאורה, עם חברת משולם לוינשטין של שאול לוטן, מנהלת מו"מ לקניית מגרש ל-124 דירות במרכז חולון, בעסקה לפי 36%. בנוסף, אנחנו שותפים ב-50 אחוז, עם אמנון פחימה, בחברת "נופי בראשית", המוכרת כ-300 מגרשים להרחבות קהילתיות במושבים לוזית, אדרת ובר-גיורא, בהרי ירושלים.

לאאורה יתרון יחסי נוסף בעסקות מעין אלו. משעולי, המחזיק ב-24% ממניות החברה, התגורר חמש שנים, פעמיים, בניו-יורק, ומכיר טוב את הפעילות העסקית והמלונאית שלה. בעבר, עד 1989, היה מנכ"ל חברת הטכנולוגיה העילית קומברס. לאחר שפרש, הקים את אאורה, כחברת טכנולוגיה עילית. בשנת 2000 מכר את השליטה ליצחק תשובה, ואז עבר למשך 5 שנים (בפעם השנייה) לניו-יורק. ב-2005 חזר לארץ, וקנה חזרה את אאורה מתשובה. משעולי: "קניתי חברה ריקה, והחלטתי לשנות כיוון ולהיכנס לנדל"ן". אולם, משעולי הוא, כאמור, איש טכנולוגיה עילית, ולא יזם נדל"ן ("אני בא מעולם אחר") מה עושים? בועז משעולי נזכר ביוסי צליח, חברו לספסל הלימודים משנת 1958, כששניהם למדו יחד בכיתה ב' של בית ספר ברמת גן. הידידות והחברות נשארו מאז. צליח פנה לענף הנדל"ן, בנה דירות ויזם פרויקטים. הידידים מילדות הפכו גם לשותפים עסקיים באאורה. החברה נכנסה לפעילות בהיקף גדול ברומניה, וגם בהונגריה. בין היתר, חתמה על חוזה עם חברת GTC, לבניית 20 מרכזים מסחריים ברומניה. שלושה כבר נבנו ופועלים, אחרים בבנייה. כן בנתה שם מרכז מסחרי. החברה גייסה כסף בבורסה, כמקובל אצל יזמים רבים. אלא שהפעולה במזרח אירופה הואטה בשל המשבר הכלכלי העולמי. אאורה צברה חובות. עתה היא הולכת ויוצאת מהם.

האם נכנסתם, כמקובל היום, גם לבניית מגורי יוקרה? צליח ומשעולי: אאורה ישראל קנתה, לפני כשנתיים וחצי, מקרן הפנסיה מבטחים הוותיקה, מגרש בן 660 מ"ר, ועליו בית משרדים ישן, ברחוב מונטיפיורי 21 בתל אביב. שילמנו 14 מיליון שקל. אנחנו הורסים את הבניין הישן, ובונים בית מגורים מודרני בן 17 דירות.

- יש ביקוש לדירות באזור מסחרי זה של העיר?!

בעלי אאורה מחייכים: "עוד לא התחלנו בבנייה, וכבר מכרנו 8 מתוך 17 הדירות! זהו אזור מחודש של דירות יוקרה, כולל מגדלים מודרניים בשדרות רוטשילד הסמוכה. דירות 4 חדרים נמכרו ב-1.8 מיליון שקל". בשורה התחתונה, הם מרוצים. לפני ארבע שנים - אומרים בעלי השליטה - הייתה אאורה חברה ריקה. כיום יש לה נכסים ב-800 מיליון שקל. שער המניה בבורסה היה אז 60 נקודות, והיום (אחרי עליות וירידות בתקופת המשבר) היא עומדת על 300 נקודות.

- תוכניות לעתיד?

משעולי: יש לנו חמישה מוקדי פעילות: המרכז המסחרי ברומניה; הפרויקטים למגורים ברומניה, שממתינים להתאוששות השוק; בנייה למגורים בישראל; הרחבות קהילתיות; השותפות בארה"ב . זו האחרונה משקיעה 3.5 מיליון דולר בשיפוץ הבניין בניו-יורק, ומספר החדרים יגדל בקרוב מ-80 ל-120. נחפש הזדמנויות עסקיות נוספות בתחום הנדל"ן בארצות הברית. אאורה גם תרחיב את פעילותה בבנייה למגורים בישראל.

- מניין הכסף?

משעולי: שינינו בימים אלו את מבנה ההון, כך שיהיה קל יותר לקבל מימון מהבנקים. לפני שבועיים פרסמו תשקיף מדף, שיאפשר לגייס עד 4 מיליארד שקל באגרות חוב ל-15 שנה. מטרת התשקיף היא לאפשר לנו, במידת הצורך, אפשרות לגיוס מהיר של כספים בשוק ההון.

- מה התחזית שלך, יוסי צליח, כקבלן ותיק, לעתיד שוק המגורים?

צליח: בשנתיים הקרובות יהיה שוק מוכרים, עם מחסור בדירות, וכל בניין חדש ימכר מיד. השוק ימשיך השוק להיות חזק, כי מצד אחד יש ביקוש קבוע לדירות, ומצד שני התחלות הבניה מועטות יחסית. אבל - חלק גדול מהדירות שקונות קבוצות הרכישה מיועד להשקעה. יתכן, שבשנת 2012 יציפו אלפי דירות כאלו את השוק, והמצב ישתנה!

- אבל שר השיכון אריאל אטיאס מבטיח לפעול להוזלת הדירות!

צליח (פורץ בצחוק) אטיאס צועק ולא עושה דבר. הוא חושב כנראה, שהפסיכולוגיה של צעקות תשפיע על השוק. אבל את מחירי הדירות משנים במעשים, ולא בדיבורים!

בשנת 2007 נכנסה אאורה למיגזר פעילות חדש - ערבויות לחברות בנייה. השיטה פועלת כך: אאורה נותנת לבנק ערבות, המשמשת כתחליף להון העצמי של היזם. הערבות מסייעת ליזם לקבל הלוואה. ברור, שאאורה אינה פועלת לשם שמיים, אלא כדי להרוויח. יזמים נוספים, כולל האחים גינדי, שיש להם כסף פנוי, פועלים בשיטה זו. אאורה נתנה לקבלנים יונה בהרי ויאיר רוטשילד ערבות של 5 מיליון שקל לפרויקט לבניית 28 דירות ברמת השרון. בתמורה, סוכם שתקבל 33% מהרווח, ולפחות 11% בשנה. עסקה זו חוסלת לאחר מכן. בהרי גם שותף עם אאורה בעסקות נדל"ן ברומניה. לעומת זאת, עדיין בתוקף עסקה אחרת: אאורה נתנה לקבלן הירושלמי יהודה רחמים ערבות על סך 18 מיליון שקל, למימון בניית 47 דירות יוקרה בכניסה לירושלים. מאוחר יותר, הועברו 10 מיליון שקל מהערבות לאחריות איש העסקים יוחנן פלץ, בעל 7.5% באאורה. התנאים דומים: 30% מהרווח (האחוז יקטן אם הרווח יגדל מעל 6 מיליון דולר), או 11% לשנה.