שמואל דכנר: האיש הנסתר בפרשת הולילנד; פרופיל

הכל היה טוב ויפה, עד שהגיעה שעת התשלום. הלל צ'רני היה חייב, כמובן, לשלם לדכנר בעד פעילותו - יזום העסקות והתיווך. נראה, שפרצה מחלוקת בין השנים על הסכומים. אפשר להניח, שדכנר הבהיר חד-משמעית לצ'רני שעליו לשלם לו את שכר הטרחה המלא (לגירסתו). צ'רני היה חייב להיות זהיר: שמואל דכנר ידע ויודע, מתוקף תפקידו, הכל, או כמעט הכל, לא רק על מכירת המגרשים, אלא גם על הליכי התכנון. הדברים ברורים: מתחם הולילנד היה מיועד תחילה לבניית כ-200 דירות. צ'רני ביקש להשיג - ולבסוף השיג - אישורים חריגים להגדלת היקף הבנייה במתחם כמעט פי חמישה, ל-960 דירות. כשדכנר הציע את המגרשים למכירה, היה עליו לדווח לקונים-בכוח מה הם אחוזי הבנייה, כמה דירות אפשר יהיה לבנות, כי עובדות אלו קובעות את שווי המגרש. בידי דכנר היו, כמובן, כל המסמכים הנוגעים בדבר, כל האישורים שהתקבלו, וכל המהלכים שנעשו לשם כך. הוא יודע הרבה מאוד! איך השיג צ'רני את האישורים החריגים? החשד הוא, שהאיש שילם שוחד למהנדס עיריית ירושלים אורי שטרית ולאישיות בכירה מאוד. סביר להניח, שדכנר, שהיה מעורה בפרטי המו"מ עם הרשויות, יודע די הרבה בנושא זה.

דכנר יודע הרבה מאוד גם על פרויקט נוסף הנמצא בחקירה, מתחם "הזרע" במזרח תל אביב. המתחם נמצא בבעלות המינהל, והוחכר לתקופה ארוכה לחברת "הזרע", שהייתה בבעלות פולאר. בשנת 2007 שכרה פולאר את שירותיו של דכנר, כדי שינסה להשיג אישורים לשינוי ייעוד הקרקע מחקלאות לבנייה. החברה הגישה תוכניות מפורטות לבניית כ-2,000 דירות. באותו זמן כבר הייתה פולאר בבעלות איש העסקים היהודי-אמריקני, עו"ד זיל פלדמן. דכנר ידע, שמשימתו אינה קלה. אחת הסיבות היא, שפג תוקפו של חוזה החכירה בין פולאר למינהל, ועל החברה היה להחזיר את המגרש למינהל. בנוסף, התוכנית של המינהל והמדינה היא להשתמש במגרשים אלו כחלק מפארק אילון הגדול. דכנר, מכל מקום, הוא ניסה. כמו שבירושלים שכר את שירותיו של רבין, שכר דכנר גם בתל אביב את שירותם של שני מומחים: נחמה רונן, בעבר מנכ"ל המשרד לאיכות הסביבה, ועו"ד משה שמעוני, לשעבר עוזרו של מנכ"ל המינהל דאז (יעקב אפרתי) ומנכ"ל משרד הדתות. רונן עשתה לובי במינהל ובמשרדי ממשלה, שמעוני ניסה לגייס את תמיכת ראשי העיריות בגוש דן. המטרה: לאשר בניית כ-2,000 דירות. מה חלקו של דכנר בפעילויות אלו? אלו צעדים נקטו רונן ושמעוני, כדי לשכנע את הרשויות לתמוך בבנייה? ברור, שדכנר ועוזריו לא פעלו על דעת עצמם, אלא בשליחות חברת פולאר. כמו-כן ברור, שבידי דכנר מידע רב בנושאים אלו. במקרה זה נכשל דכנר. המינהל החליט חד-משמעית להפוך את כל השטח לפארק. לפני כחודש, בצעד מפתיע, הודיע המינהל לפולאר שתוקף חוזה החכירה פג, ועליה להחזיר מיד את המגרשים. פולאר, ככל הידוע, לא התנגדה, כי ידעה שהמינהל צודק. אולם רבים תמהו, מדוע נזכר המינהל פתאום לדרוש את המגרשים, ומדוע עמד על כך שהם יוחזרו מיד. עתה נראה, שהמינהל קיבל מהמשטרה מידע על החקירה בעניין "הזרע", והחליט להחזיר מיד את המגרשים לבעלותו, כדי "לנקות את השטח". קיים, אם כן, הבדל עקרוני בין שתי הפרשיות: פעילות דכנר בהולילנד הצליחה מאוד, והייתה אמורה להניב לו סכומי כסף גדולים כעמלה, דמי תיווך או דמי ייזום. הפעילות ב"הזרע" נכשלה, אבל גם כאן הוא לא עבד בחינם. האם קיבל כספים? כמה קיבל? מה הקשר בין זרימת הכספים לבין הגילויים האחרונים? נראה, שתוך ימים מספר נדע יותר.

פעילותו העיקרית של דכנר הייתה ונשארה בתחום הנדל"ן. מתישהו בין 1996 ל-1999 מונה ליועץ הנדל"ן הראשי של הלל צ'רני, בעליהם של המגרשים המפורסמים בהולילנד, בית וגן, ירושלים. תפקידו של דכנר היה לפעול למציאת קונים למגרשים, תוך כדי השבחתם. פעילות זו, יש להדגיש, חוקית לחלוטין, וסביר שצ'רני יבקש להיעזר בשירותיו של מומחה לנדל"ן. דכנר הצליח ליזום, או לתווך, שורת עסקות, שבהן מכר צ'רני את כל מגרשי הולילנד, או כמעט את כולם. לא כל הפרטים על עסקות אלו ברורים עד היום. מה שידוע הוא, שדכנר היה פעיל ביזום ותיווך העסקות הבאות:

• קרדן נדל"ן, בשליטת יוסף גרינפלד ואבנר שנור, רכשה תחילה אופציה לקניית 25% מהמתחם הגדול והעיקרי של הולילנד, ב-27.5 מיליון דולר. בדצמבר 1999 מימשה קרדן את האופציה, ואף הגדילה את חלקה ל-30%. היא שילמה, ככל הנראה, כ-35-33 מיליון דולר. קרדן שילמה מחיר נמוך יחסית, בזכות האופציה מהעבר.

• פולאר, שהייתה אז בשליטת שרפ"ק (יצחק שרם, יאיר פודים, אביגדור קלנר) - שעוד נחזור אליה בהמשך - קנתה במקביל לקרדן 60% מהמתחם הגדול. היא שילמה, ככל הנראה, 55-50 מיליון דולר.

• המשקיע אלי וינשטיין מארה"ב, באמצעות נציגו בארץ חיים ראבד, קנו בינואר 2006 את יתרת המתחם, לבניית 220 דירות, ב-30.5 מיליון דולר. וינשטיין התקשה לעמוד בתשלומים, ובאוקטובר 2007 מכר את המגרשים שלו לחברת נידר, של האחים רחמין מירושלים, במחיר דומה למחיר הרכישה. (נידר נקלעה לקשיים, ולפני כחודש מכרה את המגרשים לרמי לוי ולחברת נהור, בכ-35 מיליון דולר.)

דכנר העסיק כמתווך, לצורך מציאת הקונים, את המתווך הירושלמי מאיר רבין, שהוא כזכור אחד העצורים בפרשת הולילנד.

באמצע 1994 הבין דכנר, שעליו לשנות כיוון. הוא מכר את שלוש חברותיו, במחירים לא-טובים, בעיקר לאיש עסקים ותיק אחר, שמעון קדם (המכונה צ'פאי). לאחר מכן עזב דכנר את ישראל ועבר להתגורר בלונדון. היה לו ג'וב מן המוכן: מנהל העסקים של ליאון תמן המנוח, מולטי-מיליונר יהודי-אנגלי, שבין היתר היה אז בעליו של מלון "דניאל" בהרצליה-פיתוח. בשנת 1993 חל מפנה נוסף בפעילותו העסקית של דכנר. הוא קנה רשת מאפיות אנגלית ותכנון להרחיבה ולהעמיקה. כאן לא הצליח, אולי משום שהמומחיות שלו הייתה בעסקי נדל"ן, ולא בתעשיה ומזון. המאפיות נכנסו לקשיים ומונה להן כונס נכסים. דכנר טס בכיוון ההפוך, ולפני כ-15 שנה חזר לישראל. גם כאן לא ישב בחיבוק ידיים. אולם הפעם החליט לשנות את יחסיו עם התקשורת. הוא ניתק מגע כמעט לחלוטין עם העיתונות, והעדיף לפעול כאדם פרטי, ללא פרסום. עם זאת, מקטעי מידע שהגיעו אלי מפעם לפעם התברר לי, כי דכנר חזר בהיקף גדול למדי לעסקי נדל"ן, וכי הוא מעורב, כיזם או כמתווך, בעסקות רבות. אחת מהן הייתה שימור ושיפוץ בניין מגורים ברחוב בלפור בתל אביב (מול משרדי קופת חולים מכבי), שבו היה דכנר שותף עם אחרים. בשנת 2000 השקיע דכנר סכום כסף קטן לרכישת 1% ממניות חברת שלד בורסאי בשם נאנגו. עסקים גדולים לא יצאו משם.