על-אף תחום כלכלי בישראל לא חלים תכנון, רגולציה, אלפי כללים ואיסורים מפורטים ופיקוח כה הדוקים כמו על שוק הקרקעות והבנייה. כל מיזם בתחום הקרקע והבנייה עובר עשרות מדורי גיהינום אצל גופי התכנון השונים בטרם תופשר קרקע להקמת בניין, גשר או כביש, כשברירת המחדל בכל סטייה מזערית מ"תוכנית מקובלת" היא: "אסור". אומנם תוכניות מתאר ואיסורים מפורטים קיימים בישראל מאז שנות ה-20' וה-30' של המאה הקודמת, אך התקשורת רוויה בפרשנויות הזועקות כי מקור השחיתויות הוא רגולציה רופפת, מחסור בגופים ממונים או היעדר אכיפה.
הבעיה אינה ענישה בלתי הולמת. הרי בתי המשפט גדושים בתיקים של עבירות בנייה בדרגות שונות, והם מטילים קנסות ומוציאים צווי הריסה מזה שמונים שנה.
ענייני נדל"ן הם ההתמחות הנפוצה אצל עורכי הדין, ואלה נדרשים לא רק כדי לערוך הסכמי רכישה של דירות: חלק בלתי מבוטל מהם מתמודד עם הסבך הנוצר עקב החקיקה המסובכת, חלק אחר עוסק בחילוץ לקוחות שפסחו על איסור כלשהו, וחלק אחר מנסה כוחו בכתיבת אלפי מאמרים וספרי הדרכה בנושא ההתמודדות עם חוקי הבנייה והמיסוי הפתלתלים.
העולים ממדינות חבר העמים שבינינו יכולים להעיד כיצד מתנהלת חברה שבה הכל אסור, שבה הכל מוסדר ומפוקח על-ידי המדינה. הם גם יכולים לספר כיצד, למרות מערכת הענישה ה"מפותחת", היה כל אזרח, ללא יוצא מהכלל, "עבריין" - כולל אותה מחצית אוכלוסיה שהועסקה בפיקוח על המחצית האחרת; כיצד אפילו בסופרמרקט, שהיה בבעלות ממשלתית ומנוהל על-ידי פקידים, מתכננים ומפקחים - תמיד היה מחסור במוצרים, וכדי לזכות במוצר שהגיע לחנות צריך היה לשחד את מנהל המחלקה. שחיתות זו הצילה את רוסיה מקריסה מוקדמת, כי בזכותה הצליחו אזרחים להתקיים איכשהו.
לאן נעלמה השחיתות בסופרמרקט הרוסי שחיתות היא חלק בלתי נפרד מתחום הנדל"ן בישראל עוד מן התקופה שלפני קום המדינה. מרבית החקיקה המקלה בנושא החלה בלחץ על הרשויות מצד יזמים ואזרחים. כאשר הצטברו הלחצים למסה קריטית - בוצע השינוי, הופשרה קרקע נוספת, אושרה הוספת קומה. תל אביב נבנתה בבתים בני שלוש קומות; האם פקידי העירייה הם שיזמו לפתע את שינוי החוק ואיפשרו את בנייתן של ארבע קומות? האם פקיד במחלקת ההנדסה הוא שיזם מהכרתו ומנדיבות ליבו בניית שכונה לפועלי הרכבת, שכונה לחברי קואופרטיב דן, שיכון לקצינים ושיכון לוותיקים? אין חשש. קרוב לוודאי שמישהו קיבל שם
דירה בהנחה, מגרש קטן או סתם מעטפה. כל יוזמה לשינוי מקורה בלחצים מתמשכים, בוויכוחים ובאיומים, בשיטת המקל והגזר. כאשר הכל אסור, לא תיתכן התנהלות אחרת.
במשך השנים נחשף רק קצה הקרחון. אלמלא השחיתות - הגלגלים היו נעצרים. אם כל "מושחת בנייה" היה מובל אל הגרדום, האכיפה הייתה מושלמת, אבל לא היו נבנים די מבנים לשיכונם של שבעה מיליון אזרחים במדינה, ורמת החיים הייתה נמוכה, שכן יוקר הדיור היה בולע כמעט את כל הכנסות המשפחה. כך לדוגמה, בתל אביב נמשכים הפשרת תוכניות הבנייה מצפון לירקון ומימוש תוכניות הבנייה בכיכר המדינה-אביב זה עשרות שנים - כי זהו כנראה הקצב הטבעי של הליכי התכנון והאישור של מקרקעין בישראל כאשר אין די לחצים, איומים ושוחד. אילו ניתן היה לשחד שם מישהו, קרוב לוודאי שהתהליכים באתרים אלה היו מסתיימים תוך שלוש שנים...
הטענה כי התכנון והפיקוח המרכזיים הכרחיים לשמירת חזות פני העיר, להבטחת דיור הולם לאזרח ולהבטחת איכות חייו היא חסרת בסיס. מהנדסי העיר והארכיטקטים מטעמם שפעלו לפני שבעים שנה, כמו לפני שלושה עשורים, לא היו טיפשים או פחות מוכשרים. למרות תכנונם המדוקדק והמפורט, מעטים יחלקו על הקביעה שהערים בישראל הן מהמכוערות בעולם המתקדם. די להרים את העיניים מעל לעצים במרכז תל אביב, רמת גן ונתניה כדי לראות את הכיעור האחיד הזועק לעין, את הרחובות הצרים, המחסור במקומות חנייה ואת מצוקת הדיור במחיר סביר. ומדובר בערים מן הצעירות בעולם, ולכן גם מן המתוכננות ביותר. המערכת נכשלה - גם לא סיפקה את הסחורה וגם אינה מסוגלת לתפקד ללא שחיתות מובנית.
לא יעזור אפוא אם יוקמו ועדות פיקוח חדשות על גבי הקיימות, ולא יועיל אם יתווספו טפסים (במסגרת "הכבדת הרגולציה") שימולאו על-ידי גדודי מפקחים חדשים. כי הרי אין מחסור ברגולציה, ולא נצליח לאכוף אותה טוב יותר מאשר ברוסיה הקומוניסטית. שם נגדעה השחיתות בסופרמרקט מייד עם הסרתם של התכנון והפיקוח הממשלתיים, והחנויות התמלאו במוצרים. גם הפשע המאורגן בארה"ב, שעסק בייצור, בהברחה ובשיווק של משקאות חריפים בשנות ה-30', חוסל בלילה אחד - לא בזכות "אכיפה", אלא הודות לביטולו המוחלט של האיסור על ייצורם של משקאות חריפים ועל המסחר בהם.
ה"רפורמה" של נתניהו לשינוי הסמכויות של ועדות התכנון והבינוי היא חסרת כל ערך, כי הבעיה נעוצה בעצם קיומן של ה"סמכויות". על רשויות המדינה להתמקד בתכנון תשתית בלבד - מיקום הכבישים וצינורות הביוב הראשיים, הקצאת האזורים המיועדים לשמש שמורות טבע וקביעת תקני בטיחות הנדסיים לבנייה. מעבר לכך - שיניחו לנו לנפשנו. שלא יתערבו בהחלטה על מספר הקומות בבניין ובהחלטה כמה מקומות חניה יהיו; שלא יקבעו את גובה התקרה ואת מספר החדרים בדירה. כך גם מן הראוי שתבוטל הווֹעדה השרירותית של קרקעות לחקלאות, לתעשיה, למסחר או למגורים.
ביום שבו יבוטל חוק התכנון והבנייה הקיים, תיגדע השחיתות בנדל"ן. לא תהיה "הפשרת קרקע לבנייה" כי הכל יהיה "מופשר", לא ישולם שוחד לשם קבלת אישור לתוספת גובה, כי לא תהיה מגבלה על בנייה לגובה. יבוטלו לאלתר היטל ההשבחה ועמו מס שבח - כי הפקידים לא יעסקו ב"השבחה". היצע הקרקעות לבנייה יהיה אינסופי, כי השמיים יהיו הגבול לגובה הבניין.
אל חשש - המדינה לא "תכוסה בבטון", כי שני מיליון המשפחות בישראל זקוקות לכשני מיליון דירות - לא יימצא קונה או שוכר לדירות רבות נוספות. אבל שני מיליון הדירות יוזלו פלאים עקב ההיצע הבלתי מוגבל, ולכן גם לא תידרש התערבות העירייה לשם השגת "דיור בר-השגה". בניגוד להערכה הרווחת - כמות השטחים הפתוחים דווקא תגדל: מרכזי הביקוש בערים יצמחו לגובה, ולכן ייוותרו שטחים פתוחים וירוקים בפרברים ובין הבניינים הגבוהים. לא תהיה מצוקת חנייה, כי לא יידרש אישור עירייה להקמת חניון רב-קומתי במקום שיזם יגלה כי קיימת מצוקה כזו. מיליוני צרכני הדיור הם שיקבעו מה יבנו היזמים כדי לספק את העדפותיהם. לא יהיה צורך ב"חלוקת דירות", כי לא תחול מגבלה על שטח הדירות. כך יתאפשר לצעיר לקנות או לשכור דירה של 20 מ"ר במרכז העיר תמורת סכום מגוחך, מבלי שפקיד בעירייה יחליט עבורו שהדירה "קטנה מדי", ואם אותו צעיר מוכן לגור בלופט או בדירה זולה באזור תעשיה או בבניין משרדים - שום פקיד לא יתערב בהחלטתו.
בתי המשפט יתפנו אז לטפל בפשיעה האמיתית בתנאים אלה, לא יהיה בכלל מקום לפרויקט
הולילנד בירושלים. שהרי אילו הוסרו הכבלים מהענף, לא הייתה הצדקה כלכלית לבנות לגובה, אלא במרכז העיר ששם הביקוש גדול.
ככל שהדירה גבוהה יותר, עלות בנייתה מתייקרת, וכאשר היצע הדירות בלתי מוגבל, קבלן אינו יכול למכור דירה בקומה ה-20, אם קבלן מתחרה מציע דירה זהה, זולה בהרבה, בבניין נמוך בקומה השלישית. אם מיזם עלול להיות "מכוער וצפוף" בעוד שקיים היצע רב של מיזמים אחרים "נאים ומרווחים" במחיר זהה - יימנע היזם מראש מהצעת המיזם המכוער והצפוף.
ענף הנדל"ן יפסיק להיות "מכרה זהב" ליזמים שהשיגו אישור חריג - לא מפני שהם יהפכו ל"צדיקים", אלא משום שהמושג "אישור חריג" ייעלם ממילון הנדל"ן - לא יהיה בו צורך, בדיוק כפי שיזם המבקש לפתוח חנות נעליים אינו צריך לשחד איש.
