בניית מבנים והשימושים השונים במקרקעין מתבצעים במסגרת חוק התכנון והבנייה. החוק עשיר בסעיפים היוצרים "עברייני בנייה", אך בלי שישנם נפגעים לגיטימיים מן ה"עבירה" שביצעו. אומנם קיימות בספר החוקים עבירות רבות, שקורבנן אינו אדם ספציפי אלא ה"חברה", אלא שבחלקן של עבירות אלו, הנפגעת אינה אלא ההשקפה החברתית, הדוגלת בעליונות המדינה על פני זכויות הפרט.
השקפה זו היא נחלתם של המנהיגים הפוליטיים ("המדינה") שלכאורה מיטיבים למאיתנו לדעת מה טוב ומה רצוי לנו, ומגדירים, באמצעות החוק הפלילי, התנהגות הנוגדת את השקפתם כ"פוגעת בחברה". היות שנראה כי הַבִּינָה ניתנה בעיקר לממסד הפוליטי, ל"מומחים" מטעמו ולקבוצה הרואה עצמה כעילית חברתית, אלה נוטלים לעצמם את הזכות להכתיב את מהלך חיינו ואת העדפותינו, גם אם מדובר בהתנהגות שאינה פוגעת בזולת. יתרה מכך, הם הופכים את מי שמעז לחלוק על השקפתם הנאורה - לעבריינים פליליים.
הלשנה היא בונוס חוק התכנון והבנייה משופע בקטגוריה זו של "עבירות", המתייחסות למעשיהם של אנשים הפועלים בקניינם או בכישרונם, בהסכמה, ללא כפייה ומבלי לפגוע בזולת. "עבירה" כזו היא חלוקתן של דירות מגורים ליחידות קטנות והשכרתן. הן בעלי הדירות והן הדיירים מרוויחים מן החלוקה, בעוד שאין מי שניזוק ממנה.
במסגרת החוק, מחליטים פקידי עירייה ומדינה, אלה בעלי בינת היתר, כמה דירות צריך לבנות והיכן, מה יהיה שטחן, כמה חדרים ומרפסות הן יכללו, מה יהיה גובה תקרתן, כמה דירות יהיו בכל בניין ועוד. מנגנון זה מתעלם מדרישותיהם של צרכני המגורים. ודאי, שהרי האזרח, כידוע, אינו יודע מה טוב ומתאים לו. החלטות שרירותיות אלה מאוגדות ב"תוכניות בניין עיר" (תב"ע) ואוסרות על יזמים ועל קבלנים לספק את הביקושים בשוק באופן שיתאימו לצרכיהם של חלקים גדולים ומגוונים של הציבור.
והנה, צעירים רבים מעדיפים מגורים בדירת חדר קטנה וזולה, אך בפרטיות אינטימית, על פני מגורים עם שותפים שעמם ייאלצו לחלוק את אסלת השירותים והמטבח. אין מדובר רק בתל אביב, אלא כמעט בכל עיר בינונית בישראל. אך הפקידים אוסרים על בניית דירות קטנות כאלה. באמצעות חוק התכנון והבנייה בישראל, הרווי סעיפים מיותרים, הביאו ה"מיטיבים לדעת" למחסור חמור בדירות באזורים ובגדלים שבהן מעוניין הציבור להתגורר ובכך האמירו את המחירים לשמים. המחסור יצר כורח בחלוקת דירות, וכמו בכל מדינה שבה יוצרת הממשלה מחסור - השוק השחור מספק את הביקוש.
בעלי דירות המזהים את המחסור, מחלקים דירות גדולות למספר דירות-חדר קטנות, וגם אולמות ששימשו בעבר לתעשיה משופצים לדירות "לופט" - כולם מספקים את הביקוש. אבל חלוקה כזו היא בלתי חוקית. וכך הופך החוק את בעלי הדירות ל"עבריינים", את הדיירים לשותפים ל"פשע", ובל נשכח גם שכנים, אשר מִצָרוּת עין מלשינים עליהם.
חוקי הבנייה משקפים מציאות של הרגלי הנישואין, ילודה ותוחלת חיים מן העבר הרחוק. ואילו בעשרות השנים האחרונות חלו שינויים מהפכניים במבנה החברתי, שהיו אמורים להביא את הוועדות ואת המחוקקים להתאים את המערכת המסדירה את הדיור לתנאים הדמוגרפיים המתהווים.
לדוגמה, לפני 60 שנה עזבו צעירים את בית ההורים ישירות אל מערכת נישואין והולדה. ואילו כיום, חולפים בממוצע 6 עד 13 שנה בין מועד עזיבת הצעירים את בית הוריהם לבין הולדת ילדם הראשון. אך החוקים המיותרים מונעים פתרון דיור חוקי וראוי לאותם מאות אלפי צעירים המתגוררים בגפם והזקוקים לחדר עם מקלחת פרטית.
הילד עוד לא נשוי? תוחלת החיים בשנות ה-60' שבהן נחקק החוק, הייתה קצרה בכ-20 שנה לפחות מזו של היום. אז, תוך מספר שנים מועט ממועד יציאת ילדיהם מן הבית, נפטרו ההורים או עברו לדיור חלופי. היום, כשתוחלת החיים עולה עם השיפור שחל במערכות הבריאות והתזונה, הרי שאחרי עזיבת הילדים, נותרים ההורים בבית גדול וריק למשך 30 שנה ומעלה.
כמו-כן, לפני עשרות שנים, בגלל מיעוט של כלי רכב פרטיים, נהגו מרבית הזוגות הצעירים שבאו לביקור של ימים מספר בבית הוריהם גם ללון אצלם. כיום, כאשר כולם בעלי מכוניות, ביקור בדרך כלל אינו כולל שהיית לילה, ולכן הבית הגדול עומד בשיממונו. אך חקיקה מיותרת אוסרת על זוג מבוגר, גם אם הוא דל אמצעים, לחלק את דירתם ולהשכיר אחת היחידות לזוג מבוגר אחר, או לסטודנט צעיר, שכה זקוק לדיור בגודל מתאים ובמחיר סביר.
יש להשאיר בידי האזרחים את התכנון של מרבית פרטי מגוריהם, בדיוק כפי שהעירייה אינה מתערבת בהחלטה מה יהיה גודל המטבח או האמבטיה. העדפות הקונים הן שצריכות להכתיב לקבלנים מה לבנות - ואין צורך לשם כך בתיווך של פקידי העירייה. אם קבלן יזהה למשל ביקוש לדירות בעלות תקרה גבוהה - שיבנה; אם יזהה אוכלוסיה שאינה זקוקה לחניה - שלא יבנה חניות צמודות. אם יש אוכלוסיה צעירה המוכנה לגור בפרטיות בדירות של 16 מ"ר ומוכנה לשלם עבור העדפה זו - אין סיבה לקבוע עבורו מהי.
כמה זעירה יכולה להיות דירונת מחולקת? אם יימָצא שוכר מעוניין - אפילו 6 מ"ר, כגודל החדר שבו גרתי כסטודנט. בקומה שמתחתנו בתל אביב, בדירת שלושה חדרים, מתגוררים שלושה סטודנטים שותפים בדירה אחת. איכות החיים של השכנים בבניין לא תיפגע במאומה, אם הדירה תחולק לשלוש דירות-חדר, וכל סטודנט ישתמש באסלה, במטבחון ובמקלחת פרטיים משלו. אין כל "שימוש יתר בתשתיות", או "הגדלת הצפיפות בניין", כדברי התובע מטעם העירייה בבית המשפט שפסק לאחרונה קנס של 230,000 שקלים לאזרח "עבריין" שחילק דירה בתל אביב. הרי כל קונה דירה יודע מראש כי בדירת שלושת החדרים הסמוכה, יכולה באחד הימים להתגורר גם משפחה בת חמש נפשות - כלומר, בצפיפות גבוהה בהרבה מאשר בשלוש דירות-חדר - תוצרי ה"חלוקה".
וכך, בעוד שחוק התכנון והבנייה הופך עשרות אלפי אזרחים ישרים ל"עבריינים", מתעלמים המופקדים על יישומו ממיצוי הדין עם עבריינים אמיתיים, הפולשים ובונים על קרקע לא להם. וכמו ברוסיה הסובייטית, קוראת עיריית גבעתיים ל"אזרחים שומרי החוק" להסגיר לידיה בעלי דירות שחילקו את דירתם. הגדילה לעשות רשת שוקן, מבעלי עיתון הארץ, שפרסמה כבר לפני כשנה מעל דפי עיתון "העיר", כי הקצתה כתובת דוא"ל שבה ניתן להלשין על בעלי דירות שחילקו את דירותיהם.
