אין צורך להרבות במילים על הפער הקיים בין אוכלוסיית הקבלנים לבין אוכלוסיית רוכשי הדירות. מעמדם אינו שווה - לא בעסקת המכר ולא לאחר מכן, ולפער זה, היה מודע המחוקק אשר הביא לידי חקיקת חוק המכר [דירות] התשל"ג-1973.
בחוק זה, נתן המחוקק לאזרחי המדינה רוכשי הדירות כוח (זכויות), במטרה להקטין במקצת את אותו הפער הקיים בינם לבין הקבלנים אשר בידיהם הניסיון העסקי, הגיבוי המשפטי, התחכום, הידע, העוצמה הכלכלית והיתרון המקצועי.
המחוקק הבין כי אין זה סביר להשאיר את רוכשי הדירות (זוגות צעירים, אנשים מבוגרים, עולים חדשים) - לרוב אזרחים חסרי ניסיון, אשר קניית דירה היא אולי העסקה הגדולה ביותר והמשמעותית ביותר שיעשו במהלך חייהם - להתמודד לבדם מול הקבלן, לנוכח חוסר שוויון הכוחות שבין שני הצדדים.
חוק המכר [דירות] נחקק כמענה לחוסר האיזון, הבלתי סביר והבלתי הוגן בעליל, הקיים בין אוכלוסיית הקבלנים לבין אוכלוסיית רוכשי הדירות. לדוגמה, ראה סעיף 7א לחוק הקובע כי
אין להתנות על חוק זה, אלא לטובת הדיירים. אולם, כמו כל חוק, כך גם חוק המכר [דירות]
צריך שיאכפו אותו כדי שיהיו לו שיניים.
ומי יאכוף את חוק המכר [דירות]?
מי יאכוף את תקנות התכנון והבנייה כנדרש?
מי ידאג שייבנו דירות ראויות, חזקות ויציבות, אטומות לרטיבות ובעלות בידוד תקין?
מי יבדוק שייבנו מדרגות בטוחות על-פי התקנות והתקן?
מי ימדוד את שטח הדירה והתאמתו למה שהובטח לדייר, ולמה ששילם הדייר?
מי יוודא שמערכת החשמל בבית עשויה מחומרים תקניים וכי לא ייגרם קצר חשמלי בבית עם רדת הגשם הראשון?
האם תהיה זו העירייה? שמא הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה? משרד מהנדס העיר, אולי? ה מ ד י נ ה?!
למרבה הצער, לא ולא ולא ולא... ברוב המקרים מוטל תפקיד האכיפה על האזרח הקטן, הוא ולא אחר; על האזרח רוכש הדירה להתכבד ולהגיש תביעה לבית המשפט, לשלם אגרה ראויה, לשלם שכר טירחת בא-כוחו, לשכור שירותי מהנדס מומחה, גם שמאי רצוי שיהיה לו... ולחכות בינתיים עם דירתו הדולפת ועם אבני החיפוי הנושרות מקירות החוץ, חורף אחר חורף, עד שיעשה בית המשפט מלאכתו...
בתקווה שיעשה אותה נאמנה... ואם בינתיים יתקן הדייר את דירתו כדי להקטין את נזקו, יבוא אחר-כך מומחה בית המשפט וישמיט מחוות דעתו את עלויות התיקונים בטענה כי לא ראה אותם, גם כאשר הוא מסוגל לנתח את המצב על-סמך ממצאים שונים ולהסיק מסקנות - דבר שבדרך-כלל יימנע. בעניין זה ראוי להביא דוגמה: בבדיקת דירות על-ידי מומחה מטעם בית המשפט בקריות, בדק הוא בין היתר את דירת משפחת ש'. בדירה זו, שביל הכניסה והרחבה הצמודה לו שבוצעו על-ידי הקבלן - שקעו, והריצוף שמעליהם - התפרק, דבר שנכלל בחוות דעת מומחה התביעה ואף צולם. כמובן שהדיירים תיקנו את הפגם לאחר סירוב הקבלן לתקנו, דבר שכלל יצירת תשתית ראויה ויציקות בטון מתחת לשביל ולמשטח. בא המומחה לבדיקת דירת משפחת ש' ואף כי הוצגו לו תמונות והוא היה יכול לנתח מבחינה מקצועית את הליקוי ואת הנזק, הוא הצהיר במפורש: "אני רואה משטח ושביל תקינים, וזה מה שאני רושם", הא ותו לא. כאילו היה זה הדיוט, ולא מומחה.
זוהי מטלה לא פשוטה אשר על רוכש הדירה לשאת בה, והיא נוספת לשאר המטלות בהן הוא מטפל, שהרי מתרוצץ הוא בין הטאבו לעירייה, בין בזק לבין חברת החשמל, בין מס רכישה לבין היטל השבחה, בין נזילה מדירת שכן ממעל לבין חדירת רטיבות לשכן מתחת, בין רשם המשכונות לבין רשם המקרקעין, בין פקידה לפקח, בין הרצף לזגג... והרשימה חלקית.
למרבה הצער, עצם חקיקת חוק המכר [דירות] - לא מנעה מהקבלנים להמשיך ולנצל את יתרונות כוחם ואת עליונותם על רוכשי הדירות... שכן חוק, כמו כל חוק - בהיעדר אכיפה - הוא "אות מתה", בבחינת: "או"ם שמום", "חוק צחוק", "אז כתוב - אז מה!".
לו הייתה
המדינה עושה את מה שצריך ואוכפת את החוק, אז האזרח היה נהנה מבנייה איכותית לפי התקנים והתקנות, לפי מה שמגיע ומה שראוי, והפנייה לערכאות הייתה נחסכת לו (וגם המדינה הייתה נושמת לרווחה ובתי המשפט לא היו קורסים תחת העומס).
אלא שהמדינה לא עושה את מה שהיא צריכה לעשות.
משרד מהנדס העיר, מאשר (למשל) מתן טפסי 4 לדירות
שאינן ראויות למגורים ורחוקות מלהיות גמורות. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה מחלקת היתרי בנייה בניגוד לחוק. המדינה מזניחה, מזלזלת, מתחמקת מלמלא את תפקידה,
ולאזרח לא נותר אלא לשמור על זכויותיו הוא על-ידי אכיפה פרטית, על-חשבונו.
ומה בסך-הכל רוצה הדייר? בית תקין! ללא רטיבות, ללא רצפה מתפרקת, ללא מחנק בשל היעדר אוורור. הוא רוצה לקבל את מה שמגיע לו, את התמורה עבור מיטב כספו אותו הלווה כדי לרכוש דירה, קורת-גג, מצרך חובה.
האזרח מניח כי כמו הדייג האוהב את דגיו, כך אוהב בית המשפט את משפטיו - ומצפה מבית המשפט כי ייתן פסקי דין אשר ישקפו את רצון המחוקק, בהתאם למטרות החוק. האם הנחה זו ריאלית?
הנה הזדמנה לנו אפשרות נפלאה לבחון שני פסקי דין של שני בתי משפט שונים במחוז חיפה, ממש לאחרונה; מדובר בשתי פסיקות סותרות, האחת - מיטיבה עם הקבלן, והשנייה - מיטיבה עם הדיירים. מי הראויה מבין השתיים?
מדובר בשתי תביעות שהוגשו לבית המשפט על-ידי דיירים רוכשי דירות נגד חברת שיכון עובדים ואחרים. בשני התיקים מונה מומחה מטעם בית המשפט, מומחה אשר ישמש כזרועו הארוכה של בית המשפט ויבדוק את הדירות כדי לחוות דעתו בקשר לליקויים הנטענים על-ידי הדיירים התובעים.
בשני התיקים מונה אותו המומחה, המהנדס יעקב דובדבני, בדק את דירות התובעים וקבע ממצאיו. בשני התיקים, טרם התחיל המומחה מלאכתו, הצהיר הוא בפני בית המשפט כי בעברו הרחוק, לפני למעלה מעשור, היה הוא שכיר בכיר בחברת שיכון עובדים, היא הנתבעת, בשתי התביעות השונות. הצהרתו זו - התבקשה, שכן מצופה ממומחה, כמו שמצופה משופט, שלא ישמש כמומחה בתיק בו הוא נגוע בניגוד עניינים כלשהו, ויצהיר על קשריו המקצועיים עם אחד הצדדים, ככל שישנם, ואם הם קיימים - יפסול עצמו מלשמש כמומחה.
ויוער בהקשר זה, כי רוכשי הדירות, קרי: התובעים, הם אפיזודה חולפת בחייהם המקצועיים של המומחים אותם ממנה בית המשפט, בעוד שחברות הבנייה והקבלנים - הם המילייה המקצועי בו מצויים המומחים, שהם מהנדסים, אדריכלים, שמאים, יועצים, מתכננים, חלקם בעלי חברות בנייה, חלקם לוטשים עיניים למשרות אצל חברות קבלניות, וחלקם סתם נהנים מלהתחכך עם "הגדולים". מפריווילגיה זו לא נהנים הדיירים, שהם גם הדיוטות בתחום הבנייה וגם לא מהווים "אטרקציה כדאית", או "פוטנציאל עסקי" למומחים המתמנים מטעם בית המשפט.
בית המשפט, המצהיר על עצמו כי "בתוך עמו הוא יושב", אל לו להתעלם מהאמור לעיל, נהפוך הוא; עליו לקחת בחשבון כי המומחה אותו מינה "שייך" לקהילה המקצועית אליה משתייך הקבלן, וכי לא תמיד יכול (אף כי צריך) לשלוט המומחה בנטיות מודעות ותת-מודעות אלה.
ממש בשל כך, לבית המשפט הסמכות לקבל או שלא לקבל את חוות הדעת של המומחה אותו מינה, לבטל את מינויו, לפסול מומחה שמונה - הכל בהתאם לנסיבות. ונסיבות המקרים שיובאו להלן הן ממש אותן הנסיבות: בשני המקרים
הטעה המומחה את בית המשפט ואת התובעים באותה מידה ובאותה דרך - בכך שלא גילה את קשריו המקצועיים האמיתיים עם הנתבעת - חברת שיכון עובדים.
בשני המקרים הצהיר המומחה על קשרים שהיו בעבר הרחוק
ולא ציין קשרים מקצועיים מהעבר הקרוב... בשני המקרים שיתפה הנתבעת פעולה עם המומחה שמונה והסתירה מבית המשפט ומהצד שכנגד את קשריה המקצועיים עם המומחה, קשרים שהתחוללו אך שנתיים לפני מינויו... בשני המקרים הסכימו הדיירים למינויו של המומחה ונתנו את אמונם בו בהסתמך על הצהרתו הלא-מדויקת בדבר קשריו המקצועיים עם הנתבעת.
בשני המקרים בדק המומחה את דירות התובעים ורק לאחר שסיים בדיקתו - התגלה לתובעים (הדיירים)
במקרה, הקשר המקצועי עם הנתבעת אשר הוסתר מהם ומבית המשפט.
מיד כשגילו הדיירים על קשריו המקצועיים של המומחה עם החברה הקבלנית הנתבעת, שיכון עובדים בע"מ, מיהרו והגישו לבית המשפט בקשה לפסילת המומחה וחוות דעתו. בתיק אחד הספיק המומחה להגיש את חוות הדעת שערך ובתיק האחר - טרם הגיש.
בית משפט שלום (חדרה), כבוד השופט
אהוד קפלן, קבע בהחלטתו מיום 14.7.10, כי אין פסול בהתנהגות המומחה והשאיר את מינויו על-כנו. ראה החלטה בת"א
7608-06-08 פורטונטו כהן ואח' נ' שיכון עובדים בע"מ ואח'.
לעומת זאת, בית משפט מחוזי (חיפה), כבוד השופטת תמר שרון נתנאל, בהחלטה מיום 25.7.10 פסל את המומחה, לאחר שקבע כי
יש פסול בהתנהגות המומחה ובהתנהגות הנתבעת. בנוסף, חייב בית המשפט את הנתבעת לשלם את שכרו של המומחה אשר בדק 15 דירות + רכוש משותף ופסק הוצאות לטובת הדיירים - 10,000 שקל ומע"מ. ראה החלטה מנומקת מיום 25.7.10 בת"א 288-03-09
יצחקי יקותיאלי ואח' נ' שיכון עובדים בע"מ וב.ס.ט. ייזום ובנייה בע"מ.
בעניין זה, יפים ונוקבים דברי בית משפט שלום תל אביב (מפי כבוד השופטת יעל אחימן), בת"א99322/01
סלימאן נגיה נ' א.מ.ת נווה סביון בע"מ:
- "מומחה בכלל ומומחה מטעם בית המשפט על אחת כמה וכמה חייב בחשיפת כל המידע הנוגע לקשרים או מגע מכל סוג שהוא שהיה לו עם מי מהצדדים שעניינם נבדק בפניו. מומחה בית המשפט נהנה ממעמד מיוחד והוא בגדר זרועו הארוכה של בית המשפט במובן מסויים, חובת הנאמנות, המהימנות, הנייטראליות וההגינות כולן חובות המוטלות על מומחה בית המשפט ועליו לעמוד בהם ברמה הגבוהה ביותר. ללא ספק, חובת האמינות של מומחה בית המשפט דומה מאוד לחובתו של השופט היושב בדין, שכן על מהימנותו והנייטראליות שלו סומך בית המשפט במידה רבה. הנייטראליות והעדר כל ניגוד אינטרסים ולו מרוחק ביותר הוא הפרמטר החשוב ביותר בעבודתו של מומחה בית המשפט. אין ספק כי במקרה שבפני נפגם באופן משמעותי מימד זה של הדרישות כלפי מומחה בית המשפט ולאחריו אין עוד דבר שיצדיק את המשך מינויו של מהנדס מיכאל בלסון. את חוות דעתו של מיכאל בלסון - אני פוסלת באופן מלא ומורה על סילוקה מתיק בית המשפט".
על-רקע דברים נוקבים אלה, צריך לקרוא שוב את שתי ההחלטות הנוגדות, של בית משפט השלום בחדרה מזה, ושל בית משפט מחוזי חיפה - מזה; הפער בין ההחלטות מקבל משנה-תוקף לאור דברי השופטת יעל אחימן.
משמעות פסילת מומחה בית המשפט היא כי ממצאי חוות דעתו בעניין ליקויי הבנייה הנטענים בדירות התובעים - לא ישמשו את בית המשפט בפסיקתו.
משמעות אי-פסילת מומחה בית המשפט היא כי חוות הדעת שהגיש יישארו בתיק, על-אף קשריו עם הנתבעת (החברה הקבלנית) וקביעותיו ינחו את בית המשפט בפסיקתו.
למרבה הצער - דווקא בנושאי ליקויי הבנייה, בהם המחוקק עשה את שלו כדי לצמצם את הפער בין רוכשי הדירות לבין החברות הקבלניות - דווקא בית המשפט, ממנו מצופה כי יפסוק בהתאם למטרת החוק - פסק לטובת הקבלנים ולרעת הדיירים.
הייתי מצפה מבית המשפט כי בכל הקשור לפסילת מומחים - יחמיר עם מומחיו מחד-גיסא, וישחרר ביתר קלות את האצבע על הדק בקשות הפסילה, שכן הצדק צריך להיראות ולהיעשות. על בית המשפט לבטא בפסיקותיו את מטרות החוק ולא להוות עוד אבן-נגף בפני דיירים אשר בניגוד לבוץ ולרפש המוטל בהם - הם ממש לא ששים להגיש תביעות לבית המשפט והם עושים זאת - בלית ברירה ובתנאים קשים, אשר חלקם למרבה הצער - נובעים מבית המשפט ונוצרים על-ידי בית המשפט.