חוק ההסדרים הסמיך את הרשויות המקומיות להטיל ארנונה. הוא קובע כי ארנונה תוטל על נכס לפי שטחו במטרים רבועים, בהתאם לסוג הנכס, מקומו והשימוש הנעשה בו. מבין שלושת המדדים שקבע המחוקק, מדד השימוש הוא המבחן המרכזי לפיו מוטלת הארנונה בישראל. מוצאו של מדד השימוש בימים שבהם הארנונה הייתה לפי ערך השכירות של הנכס, כאשר לאחר מכן הפך השימוש להיות "ממיר" או "מתווך" לשווי השכירות.
ארנונה, ככל מס, אמורה לקיים תנאים בסיסיים כדי שתוכל להיחשב מס הוגן. אחד התנאים הוא שהארנונה תוטל לפי מידת ההנאה מהשירותים המוניציפאליים, או לפי היכולת לשלם, או שניהם גם יחד. נראה כי מדד השימוש מהווה כלי ראוי להטלת ארנונה לפי שני עקרונות יסוד אלה. השימוש מבטא לעיתים קרובות את ההנאה מהשירותים המוניציפאליים, ולא משום שבעל היכולת לשלם חובק ביכולותיו צריכה מוגברת של שירותים עירוניים.
אלא שבצד שני עקרונות המיסוי ההוגן, הטלת מס על-פי מקורות העושר היא מדיניות פסולה, קל וחומר שמדובר במס מקומי שאין תכליתו לקדם מטרות חברתיות או מאקרו-כלכליות. מסיבה זו, ביו היתר, נשללה האפשרות להטיל ארנונה לפי זהות המחזיק בנכס. בית המשפט העליון קבע כי הטלת מס לפי זהות פרמטר זה מהווה אינדיבידואליזציה של דיני המס וסטייה ברורה מהעקרונות שקבע חוק ההסדרים. בית המשפט העליון הוסיף כי אין לייבא לתוך מדד השימוש מבחנים הנוגעים לפעילות הכלכלית הנעשית בנכס.
בניגוד גמור להוראות החוק ועקרונות יסוד של מדיניות מס נאותה, נקבעו בתקנות ההסדרים תעריפים מרביים ומזעריים ל"בנקים וחברות ביטוח". הנהלת בנק ובניין משרדים של חברת ביטוח אינם מבצעים שימוש שונה מכל משרד אחר. האבחנה ביניהם נראית פסולה בכל רבדיה וחלקיה, גם כאשר קיים תעריף "מופחת" למשרדי הנהלת בנק. כיום מחויבים משרדים של בנקים וחברות ביטוח בתעריפים המגיעים עד פי 4 ממשרדים אחרים, דבר המהווה השתת מס הכנסה עליהם, מבלי שנקבעו לכך קריטריונים, באופן מפלה לעומת עסקים אחרים שמשיגים רווח גבוה יותר לכל מטר מרובע של נכס.
יצירת סיווגים בלתי חוקיים לבנקים וחברות ביטוח היא זו שהביאה לשורה של פסק דין סותרים ומבולבלים אודות גובה הארנונה שתוטל על מחסן או ארכיון של בנק. סיווג הבנקים וחברות הביטוח אינו חוקי, לכל הפחות ביחס למשרדים, המחסנים ויחידות העזר של עסקים אלה. הטלת ארנונה גבוהה על בנקים וחברת ביטוח היא פופוליזם מיותר שבמישור המשפטי מהווה מדרון חלקלק, ובמישור המעשי הינו תקדים מסוכן של הטלת מס על בסיס מקור ההכנסה.
יש בכך אינדיבידואליזציה פסולה של דיני המס ויצירת תמריצים לביצוע תכנוני מס פשוטים ולגיטימיים של העברת חזקות בנכסים לגורמים שאינם "בנק" או "חברת ביטוח", באופן המעוות את הקצאת המקורות במשק ומעסיק שלא לצורך משאבי הון וכוח אדם.
