הרעיון שעמד בבסיסה של תמ"א 38 היה לרתום את כוחות השוק לביצוע חיזוק המבנים כנגד רעידת האדמה בתמורה להענקת זכויות בנייה על גג הבניין. כמו-כן, דאג המחוקק להעניק הקלות ממס ותמריצים נוספים, והכול בכדי שניתן יהיה להוציא פרויקטים אלו מהכח אל הפועל.
מסיבות שקצרה היריעה מלהכיל, כיום, 5 שנים לאחר כניסתה לתוקף של תוכנית תמ"א 38, רק חלקי אחוז זעום ביותר מסך המבנים אשר זקוקים לחיזוק אכן חוזקו, וכי מאות אלפי בניינים עדיין עומדים בפני סכנה של קריסה במקרה של רעידת אדמה!. למרות הקושי הקיים בהתקשרות עם בעלי הזכויות השונים בבניינים בחוזה ולמרות הקושי אותו מערימות מספר עיריות, כיום ניתן לומר בוודאות כי החסם העיקרי העומד איתן בין הרצון המשולש והמשותף של היזמים, המדינה ובעלי הדירות לחזק את ביתם, ובין מימושו של הפרויקט הינו מחנק אשראי חמור אשר אינו מאפשר לממן פרויקטים מסוג תמ"א 38 באמצעות מינוף בנקאי, כך שברוב המקרים עומדים היזמים מול שוקת שבורה ונאלצים לממן את הפרויקט מכספם הפרטי.
הסיבה לכך טמונה בהוראותיו של חוק המקרקעין ותקנותיו אשר אינן מאפשרות ליזם המעוניין לבצע את הפרויקט, לרשום משכנתה לטובת בנק מלווה לאחר התקשרותו בחוזה עם בעלי הזכויות בבניין. בעוד שבניגוד לעסקות "רגילות", בהן קונה היזם קרקע מעביר את הבעלות על שמו בטאבו ונוטל הלוואה מבנק כאשר כבטוחה נרשמת לטובת הבנק משכנתה על אותה הקרקע, עסקות תמ"א 38 מציבות אתגר לא פשוט, שכן אין בנמצא, לאחר חתימת החוזה בין בעלי הזכויות ליזם, קרקע עליה יוכל היזם לרשום משכנתה לטובת הבנק. בעיה זו נובעת מהעובדה שהגג עליו עתידה להתבצע הבנייה מהווה רכוש משותף של בעלי הזכויות בבניין המוצמד לדירותיהם, ובעלי הזכויות נוטים שלא להתיר בשום אופן ליזם לרשום משכנתה לטובת הבנק המלווה על דירותיהם.
אנו מציעים לתקן את סעיף 53 לתקנות המקרקעין כך שניתן יהיה בשלב מוקדם יחסית של הפרויקט קרי, לאחר הוצאת היתר הבנייה ולאחר מתן ערבויות מתאימות לבעלי הזכויות, לתקן את צו הבתים המשותפים בהתאם להיתר הבנייה. במסגרת תיקון זה יבוצע רישום של תתי היחידות אותם יבנה היזם על גג הבניין ו/או בקומה המפולשת ולגביהן ניתן יהיה לרשום משכנתה לטובת הבנק המלווה.
תיקון זה יאפשר ליזם, מיד לאחר הוצאת היתר הבניה ובדומה למקובל במדינות אירופה לדוגמא, לתקן את צו הבתים המשותפים כך שישקף נאמנה את היתר הבנייה, ובפועל יאפשר ליזם לרשום משכנתה לטובת הבנק המלווה ולקבל מימון לפרויקט עוד בטרם תחילת העבודות.
בכדי שמצב הבניין לאחר גמר העבודות במסגרת פרויקט התמ"א יהיה זהה למופיע בצו הרישום אנו ממליצים לחייב את היזם, כתנאי לקבלת טופס 4, להמציא את אישורו של רשם המקרקעין לכך שקיימת זהות בין הרשום בצו הרישום לבין הבניין כפי שהוא בנוי באותה עת.
כיום, מדינתנו נמצאת במצב של "הכחשה פסיכולוגית", מצב המזוהה בעיקר לפיו תשובותיהם של אנשים בנוגע להתמוטטותו של סכר אליו הם גרים בסמיכות הינם מפוחדות יותר ביחס ישר למרחקם מהסכר אולם, החל מנקודה הקרובה מאוד לסכר מפסיקים האנשים לפחד- זוהיא הכחשה פסיכולוגית שכן אדם לא יכול לשמור על שפיות דעתו נוכח איום הסכנה המתמיד, אלא אם הוא מכחיש את אפשרויות התרחשותה. לצערנו מרבית אזרחי מדינת ישראל חיים כיום בסמיכות קרובה ביותר לאותו סכר, אך גם הם וגם מקבלי ההחלטות במדינה נמצאים במצב של הכחשה פסיכולוגית ככל שמדובר בסכנה מרעידת אדמה.
אנו סבורים שתיקון חקיקה המוצע על ידינו, אשר יאפשר רישום משכנתה באופן פשוט ויעיל לטובת בנק מלווה לאחר הוצאת היתר הבנייה, יוביל לפתרון בעיית מחנק האשראי החמורה השוררת בתחום, ובכך לניפוץ החסם העיקרי העומד כיום בפני ביצועם של פרויקטים רבים במסגרת תמ"א 38.
כפי שציינו לעיל, ביצועם של פרויקטים רבים אלו, הינו הכרחי למדינתו ועשוי להציל בזמן חרום חיים רבים. בנוסף, בכוחם של פרויקטים אלו להשפיע אף על המצב שבשיגרה, וזאת באמצעות מתן פתרון חלקי לבעיית עליית מחירי הדירות הרווחת בישראל, אשר פוגעת בעיקר בזוגות צעירים ונגרמת עקב מחסור בקרקעות לבנייה במרכזי הערים.
בנוסף תיקון זה יכניס וודאות וביטחון לרוכשי דירות מקבלנים אשר יוכלו להתבסס על צו הרישום בטרם רכישת דירתם, לדעת את מיקומה, את מיקומם של ההצמדות לדירה ובאופן כללי יהנו מוודאות גדולה יותר בקשר לרכישת דירתם.
