פעמים רבות כאשר מתבצעת עסקה במקרקעין הצדדים לעסקה נותנים את דעתם להגנות המשפטיות ולביטחונות של העסקה, אך משום מה "שוכחים" שבכל עסקה במקרקעין יש "שותף" נוסף בדמות רשויות המס. חשוב להבין, שעסקה במקרקעין משפיעה על שני הצדדים מבחינה המיסים המוטלים עליה.
כך, המוכר מצד אחד צריך לתת את הדעת למס השבח (מס על הרווח ממכירת המקרקעין) שחל עליו ואשר עשוי אף להגיע לשיעור של 40% מהרווח בעסקה, ואילו הקונה מהצד השני, צריך לתת את הדעת למס הרכישה שחל עליו בעסקה. למסים אלו יש השלכות נכבדות על כדאיות העסקה וחשיבות תכנון המס בה, כאשר רצוי להיערך לכך מבעוד מועד ואף עוד לפני רכישת הנכס.
ברשימה זו, נתמקד בהעברות ללא תמורה של נכסים מההורים לילדים, אשר מבוצעות כדבר שבשגרה, כאשר בכל מקרה השיקולים הינם שונים וייחודיים. העברה ללא תמורה נראית, לכאורה, כפעולה פשוטה, אך יש להבין, כי הענקה של נכס במתנה לילדים, טומנת בחובה מוקשים בעלי השלכות מס הרות אסון כלפי בעלי הזכויות, ככל ולא מבוצע תכנון מושכל של המהלך.
על-מנת להבין את התוצאות של ביצוע העברה ללא תמורה, מבלי שבוצע תכנון נכון בטרם ביצוע העברה, נביא ברשימה זו דוגמא, לפי העובדות שלהלן:
ההורים היו בעלי זכויות בנחלה במרכז הארץ אשר שוויה הוערך בסך של 15,000,000 שקלים. משיקולים שונים (אשר התבררו בסופו של יום כשגויים לחלוטין), הסכימו ההורים ביום 1.12.2010 להעביר את הזכויות בנחלה ללא תמורה לבן שבנה בית שני בנחלה וזאת לאחר לחצים כבדים ושכנועים אשר הופעלו על ההורים על-ידי הבן ואשתו. מספר חודשים לאחר שבוצעה ההעברה של הנחלה לבן ואשתו, הסיפור הסתבך שכן היחסים בין הבן ואשתו לבין ההורים עלו על שרטון, כאשר בעקבות הסכסוך, נדרשו ההורים לפנות מיידית את בית המגורים בנחלה.
ברשימה זו, העוסקת בהשלכות המס על ביצוע העברה ללא תמורה לילדים, לא ניכנס להשלכות המשפחתיות, הכלכליות, המשפטיות וכו' של ביצוע העברה ללא תמורה עוד בחיים, אך כפי שצוין על ידנו במאמרים קודמים ומעל כל במה, טעות יסודית היא לבצע העברה של הנחלה ללא תמורה עוד בחיים, ומקרים רבים ומצערים טופלו על ידנו, לאחר שבוצעו העברות, אשר פירקו משפחות וגרמו לכך שההורים סיימו את חייהם חסרי כל וללא משפחה!!!.
כעבור פחות משנה, לאחר שבוצעה ההעברה ללא תמורה של הנחלה לבן ואשתו, מכרו הבן ואשתו את הנחלה (יצוין, כי המכירה נולדה בעקבות הסכסוך ועל-מנת לנשל את ההורים מכל זכות ולהותיר אותם ללא כל פרוטה). העסקה בוצעה לאחר שהבן קיבל ייעוץ שאין כל מניעה למכור את הנחלה ולקבל פטור ממס שבח בגין מרכיב בית המגורים בנחלה. יובהר, כי הבן מעולם לא מכר דירת מגורים בפטור ממס שבח.
העסקה דווחה ולאחר מספר חודשים התקבלה שומה ממס שבח כמו "רעם ביום בהיר"! הבן לא קיבל את הפטור בגין מרכיב בית המגורים אשר הוערך בלא פחות מסך של 12,000,000 שקלים מתוך סך העסקה!
הטעם לכך שהבן לא קיבל את הפטור ממס שבח בגין מרכיב בית המגורים, נעוץ בעובדה הפשוטה שבעת קבלת הזכויות בנחלה במתנה, מקבל המתנה (הבן) כפוף לעמידה "בתקופות צינון" בטרם יהיה זכאי למכור את הנחלה ולקבל את הפטור ממס שבח בגין מרכיב בית המגורים.
בדוגמה הנ"ל תקופת הצינון הינה שנה אחת בלבד, הואיל והבן נשוי ומתגורר בנחלה דרך קבע. משמעות הדברים הינה שרק לאחר שהבן יחזיק בבית שנה (מיום שיגור בבית ועד ליום המכירה) הוא יהיה זכאי למכור את הנחלה ולקבל את הפטור ממס שבח בגין מרכיב בית המגורים בנחלה. במאמר מוסגר נציין, כי יכול ותקופות הצינון ינועו בין שנה לבין ארבע שנים, והדבר תלוי במסכת העובדתית של כל מקרה לגופו.
זאת ועוד, חלופה נוספת לפיה ניתן למכור נחלה ולקבל פטור ממס שבח בגין 2 בתי מגורים (עד שווי לבית של 2.2 מיליון שקלים), זאת בנוסף לפטור ממס שבח של פעם בארבע שנים ללא מגבלת שווי, אינה רלוונטית במקרה דנן הואיל והוראת השעה אינה חלה לגבי העברות ללא תמורה שבוצעו בין 1.11.2010 לבין 31.12.2012.
המקרה שלעיל הינו מקרה מצער הואיל ומדובר בהורים מבוגרים אשר מצאו עצמם בסופו של יום, ללא נחלה וללא כסף לסיים את חייהם בכבוד, לאחר שכל רצונם היה להעניק מתנה לילדים בעודם בחיים ולראות את הילדים מאושרים ואת הנכדים גדלים במחיצתם.
אם נתעלם לרגע מהתנהגות הילדים, למרות שנראה שכל קורא תמים אומר בליבו כעת, כי מגיע לו לבן הסורר ששילם מס גבוהה, על-מנת להבין את סוגיית המס - נוכל לומר - כי תכנון מס נכון היה יכול להפחית מאות אלפי שקלים בשומת מס השבח ולהותיר בידי המוכר תמורה גבוהה משמעותית. תכנון מס נכון היה עשוי להביא למצב בו ניתן יהיה למכור את בית המגורים בו התגורר הבן בנחלה בפטור ממס שבח של פעם בארבע שנים וללא מגבלת שווי (כלומר בדוגמה הנ"ל 12 מיליון שקלים בפטור ממס שבח) וכן אף למכור עוד שני בתים בנחלה (ככל שיישנם) בפטור ממס שבח עד לשווי של 2.2 מיליון שקלים לכל בית (!).
במילים אחרות, לו היו הצדדים מכלכלים נכון את צעדיהם ניתן היה למכור בפטור ממס שבח 3 בתים, ככל שישנם כמובן, דבר שהיה מותיר חלק נכבד מהתמורה בידי בעלי הזכויות הנחלה ולא בידי אוצר המדינה.
לפיכך, שתי מסקנות עיקריות בידינו, ראשית, לא להעביר את הנחלה לילדים בעודכם בחיים, אלא במקרים יחודיים וגם זאת לאחר תכנון המהלך בקפידה יתירה ושנית, העברה ללא תמורה של נחלה או כל נכס אחר לילדים, הינה פעולה הנראית פשוטה, אך יכול ומדובר ב"מלכודת דבש" שיש לבחון אותה מכל האספקטים בטרם הביצוע על-מנת שלא תהיה "תאונת מס".