|
אתה קורא את פרק הדיור בהמלצות ועדת טרכטנברג, משפשף את עיניך בתדהמה ולא מאמין: זה מה שהוציאו תחת ידם חברי הוועדה המכובדים, בראשות מנכ"לי משרדי השיכון וראש הממשלה?! רוב ההמלצות מבוססות כנראה על אי-ידיעת הנתונים, ועל חוסר די מידע במה שנודע לענף הנדל"ן. זהו מסמך המעיד על חובבניות ושטחיות, לפחות בתחום זה. הוועדה גם טועה בגדול, כשהיא ממליצה, בין היתר, בניגוד להיגיון הפשוט, על צעדים שיגדילו את הביקוש לדירות: הדבר יביא כמובן להתייקרות הדירות ולא להוזלתן. אני מאוכזב מההמלצות, משום שהן שטחיות, לוקות בטעויות ובאי-הבנה בסיסית של חוקי הכלכלה. יש תחת היד פתרונות אמיתיים, שלא יעלו ממון רב. - מחיר למשתכן: הוועדה מציעה לקבוע קני-מידה חדשים למכירת דירות מוזלות במסלול זה, ולא "עם העדפה לאוכלוסיה החרדית, המקבלת 60% מהדירות, מזה חצי להורים עם ארבעה ילדים". ראשית, מדוע משפחה עם ארבעה ילדים חייבת להיות חרדית? היכן זה כתוב? לאחד מבני, ששירת בצבא, יש ארבעה ילדים, והוא רחוק מלהיות חרדי. שנית, וזה העיקר, הוועדה הזויה: שר השיכון כבר הגיש לרשות המקרקעין החלטה המשנה את קני-המידה, לטובת משפחות קטנות.
- הוזלת המגרשים במכרזי רשות המקרקעין (לשעבר המינהל): קישקוש. כל מי שגמר שנה א' בכלכלה יודע, שאין קשר בין מחיר המגרש לבין מחיר הדירה. היזמים קובעים את מחירי הדירות על-פי היצע וביקוש.
- ארכה של עוד 4 חודשים ברכישת מגרשים מהרשות: המטרה היא "להקל על היזם להשיג מימון בנקאי". עוד קישקוש. די לבנק בחודשיים כדי לברר מהם סיכויי המכירה של הדירות. אם הפרויקט אינו כדאי לאחר חודשיים, הוא לא יהיה כדאי גם לאחר שישה חודשים.
לעשות הוקוס פוקוס? - קנסות על דירות ריקות: מציעים להטיל ארנונה כפולה על מי שמחזיק בבעלותו דירה שאינה ראויה למגורים, ואינו מסדיר את העניין בתוך שנה ורבע. מה זה "להסדיר את העניין"? לעשות הוקוס פוקוס ולהפוך את החורבה לדירה שניתן לדור בה? מי יממן את השיפוץ היקר, אולי טרכטנברג?
- קנסות על בעלי מגרשים שלא יבנו בתוך שלוש שנים: עוד המלצה הזויה. יזם קונה מגרש כדי לבנות עליו מהר ככל האפשר, כי הוא משלם עליו הוצאות מימון כבדות. הוא מפסיד על כל יום שאינו בונה ואינו מוכר דירות. מדוע אינו בונה? כי יש סחבת איומה באישורי תב"ע ובהוצאת היתרי בנייה. מדוע להטיל עליו קנס, שהוועדה עצמה מכנה אותו "דרקוני"? האם מישהו מחברי הוועדה ניסה פעם לקבל אישורי בנייה על מגרש פרטי?! יזם כזה יגיש תביעה נגד המדינה ונגד הרשות המקומית, וקרוב לוודאי שיזכה.
- עידוד לבניית דירות קטנות: סליחה, איך עושים את זה? איך מכריחים את הרשות המקומית להוציא היתרי בנייה לבניינים כאלו, שהיא לא מעוניינת בהם?
לחזור לשנות החמישים - הורדת איכות הדירות כדי להוזילן: איזה יופי. לחזור לשיכונים הציבוריים משנות החמישים, שעכשיו הורסים אותם במסגרת תוכניות פינוי-בינוי. אגב, כבר כיום בונים אלפי דירות ברמה נמוכה יחסית, הנמכרות בעיקר לבעלי משפחות גדולות בערי פיתוח.
- בנייה להשכרה עם איסור למכור את הדירות במשך שנים: יש חוק בעניין זה. הוא כמעט ולא מופעל, כי היזמים אינם מעוניינים בפרויקטים כאלו.
- פיקוח על שכר דירה: אי-אפשר לאכוף דבר כזה, והדבר ידוע לכל.
- עידוד בנייה להשכרה על-ידי הטבות מס והוזלת הקרקע: רשות המקרקעין החלה לשווק מגרשים מוזלים למטרה זו. יש בעיה קטנה אחת: יזמים אינם מעוניינים. מדוע יגלו עניין, אם הוועדה מבטיחה תשואה של 7% לכל היותר, לעומת 9% ברכישת בניינים באירופה (ראו עסקת איידיאו, של שיכון ופיתוח, בברלין). אגב, התשואה כיום היא 5%, ואולי פחות.
- חוזי שכירות לדירות ל-3 עד 5 שנים, במקום לשנה כיום: כדי להעביר חוק כזה צריך לתקן את חוק היסוד המבטיח את זכויות הקניין הפרטי.
- השכרת דירות למשפחות עם הכנסה ברוטו של עד 17,700 שקל לחודש: זה יצור כמובן ביקוש גבוה לדירות להשכרה, הביקוש יעלה את שכר הדירה (שנה א' בכלכלה), בפרט כאשר לא יהיו די דירות כאלו, כי היזמים, כאמור לעיל, אינם מתלהבים. אם הביקוש יעלה, יזנק גם שכר הדירה, שאותו אי-אפשר לאכוף למעשה...
- חיזוק הליכי האכיפה נגד שוכרים שאינם מפנים את הדירות: אולי תסביר לנו הוועדה הנכבדה איך עושים את זה, כאשר חדרי ההוצאה לפועל עמוסים ברבבות תיקים? בעלי דירות רבים פותרים את הבעיה בפשטות, מבלי טובות מטרכטנברג: הם משכירים דירה רק לאחר שהשוכר חתם לטובתם על ערבות בנקאית בסכום גבוה. יש אמצעים נוספים, שלא יפורטו כאן.
לבנות בגוש הגדול? איפה הם חיים? - בניית 165 אלף דירות על קרקעות מחנות צה"ל, בגוש הגדול בתל אביב ובגלילות: על מה הם מדברים? איפה הם חיים? הבנייה בגוש הגדול בת"א כמעט שהסתיימה. הבנייה במתחם גלילות - לקראת אישור. צה"ל מפנה את המחנות במרכז הארץ בקצב התלוי בעיקר בבניית עיר הבה"דים בנגב. אחרי עיון מדוקדק בהמלצות הוועדה מתברר, שהם פשוט התבלבלו, ולמתחם החדש בצפון-מערב תל אביב, שהבנייה עליו מאוד בעייתית, הם קוראים בטעות "הגוש הגדול".
- בניית מעונות סטודנטים ליד האוניברסיטאות: על מה הם מדברים?! הרי זה בדיוק מה שעושים כיום!
- הגדלת הסיוע לזכאים ב-12%: זה מה שיציל את הענף?
מה צריך לעשות מי שכותב דברי ביקורת על תוכנית של הזולת, חייב, למען ההגינות, להציע גם כמה פתרונות. אנחנו מציעים כאן כמה פתרונות פשוטים, שלא יעלו הון תועפות, העשויים להגדיל את היצע הדירות: - האצת הבנייה על-ידי ביטול הליכים ביורוקרטיים. לוח זמנים מואץ לכל שלב, פחות סחבת, פחות ועדות משנה. בנייה מהירה חוסכת הוצאות מימון כבדות, מגדילה את רווחי היזם ומעודדת עוד יזמים לבנות. הוועדה אומנם הזכירה חסמים, אך דיברה בעיקר על ועדות ארציות ועל תקציבים. היא לא נגעה בשורשי הבעיה – הסחבת הנוראה בוועדות המקומיות, בוועדות המחוזיות ובהתרי הבנייה שמוציאות הרשויות המקומיות.
- הקפדה על קיום לוח הזמנים שנקבע לפני שנים רבות בתיקון מספר 43 לחוק התכנון והבנייה. לו היו מקיימים את החוק, היו לנו היום עוד עשרות אלפי דירות בבנייה.
- מענקים לקבלנים שיסיימו את הבנייה לפני המועד הנקוב בחוזה. כדי ליזם לשלם מענק, כי בנייה מהירה וטובה תגדיל מאוד את המוניטין שלו. כדאי לקבלן לבנות מהר ולקבל את המענק, כי יהיה עליו שיעור מס מופחת.
- שיפוץ דירות ריקות. לדברי הוועדה, בישראל 47,000 דירות ריקות, והיא מציעה לענוש את בעליהן. במקום להעניש, אפשר לסייע להם לשפץ את הדירות, פשוט על-ידי הקלות מס. הדבר יזרים הרבה אלפי-דירות לשוק ויגדיל את ההיצע.
- השכרת אלפי דירות ריקות, הנמצאות בבעלות עמידר, חלמיש, פרזות, שקמונה וחברות משכנות אחרות.
|
