עיקר הבעיה - קשיי מימון מן המפורסמות, כי הקושי העיקרי העומד בפני יזם המעוניין לבצע פרויקט של
תמ"א 38, אינו הקושי ההנדסי אלא הקושי המימוני, כלומר קבלת ליווי מהבנק ובניית הפרויקט באמצעות מינוף ולא מכספו של היזם. קושי זה נובע בעיקר משום שבניגוד לפרויקט בנייה סטנדרטי, בו לעיתים קרובות היזם הוא הבעלים של הקרקע והוא מעוניין לקבל ליווי בנקאי כנגד שיעבוד הקרקע, בפרויקט מסוג תמ"א 38, אפילו לאחר שלב חתימת החוזה, אין בדרך כלל ליזם שום אפשרות ו/או יכולת להציג לבנק בטוחה אשר כנגדה יהיה הוא זכאי לקבל מימון לצורך בניית הפרויקט. על כן ולאור מצב זה, כיום קיימים מעט פרויקטים של תמ"א 38 אשר מבוצעים, וזאת , בין היתר גם כתוצאה מהעובדה כי היזם הוא זה שמממן 100% מעלות הפרויקט מכספו שלו.
נתון זה הוביל במשך השנים, החל ממועד כניסתה לתוקף של תמ"א 38 בשנת 2005 ועד לימים אלו, להיווצרותו של חסם של ממש, אשר מאפשר רק לאחוז קטן של פרויקטים לצאת לדרך. עניין זה הוביל בתורו (ביחד עם עוד מספר גורמים אשר היריעה קצרה מלהכילם) לכך שאנו עדים היום למספר מועט כל כך של התחלות בנייה בפרויקטים מסוג תמ"א 38 ולהשלמתם של פרויקטים בודדים, עד היום בארץ כולה!!
אפיקי מימון אפשריים בכדי לפתור את בעיית מחנק האשראי בפרויקטים מסוג תמ"א 38, בעיה אשר פוגעת בעיקר, בסופו של דבר באזרחי המדינה אשר נמנעת מהם האפשרות לחזק את בנינים מפני רעידת אדמה והאפשרות לממש את חלומם ולשפץ את בניינם הישן. מוצגים להלן 3 אפיקי מימון אשר עשויים לפתור את בעיית המחנק ולנפץ את קיר הזכוכית אשר ניצב כיום איתן בין הבנקים לבין היזמים:
הצמדת זכויות לתת חלקה קיימת אפשרות זו בוצעה בהצלחה במספר מועט של פרויקטים בארץ , לפי אופציה זו, יש לתקן את צו הבתים המשותפים ולהצמיד לתת-חלקה קיימת בבניין, דוגמת מחסן בקומת הקרקע, את כל זכויות הבנייה של הבית המשותף. לאחר ביצוע פעולה זו, ניתן יהיה לקבל ליווי מהבנק ולשעבד כנגד הליווי את תת היחידה לה הוצמדו הזכויות לטובת הבנק.
כאן המקום לציין, כי בבדיקה שבוצעה אצל המפקחת על הבתים המשותפים בטאבו רחובות, עלה כי עמדת רשויות הרישום היא כי לא ניתן להצמיד לכל תת-חלקה בבניין את הזכויות לצורך קבלת ליווי בנקאי אלא יש צורך בכך שתת החלקה עליה מוצמדות הזכויות תהיה כזו אשר לא שימשה את הדיירים בפועל בקשר לבית המשותף (כך לדוגמה לא ניתן להצמיד את הזכויות לחדר המעליות), עסקינן לדוגמה במחסן הרשום כיחידה נפרדת.
בניית מחסן שיוצמדו אליו זכויות הבניה אולם, כפי שידוע, ברוב הבניינים קשה ואף לא ניתן למצוא תת-חלקה אשר עונה להגדרה זו ועל כן קיימת אפשרות שנייה אשר מאריכה במספר חודשים את התהליך. במקרה זה יש להגיש בקשה לעירייה לצורך הוצאת היתר בנייה של מחסן לדוגמא. לאחר בניית המחסן, יש לתקן את צו הבתים המשותפים כך שראשית, המחסן יופיע כיחידה נפרדת בבית המשותף, ולאחר מכן יוצמדו ליחידה זו עליו כל זכויות הבנייה של הבניין. רק לאחר ביצוע פעולות אלו ניתן יהיה לרשום משכנתה לטובת הבנק המממן.
אפשרות זו הינה תיאורטית, אך אפשרית במידה ומחלקות הרישוי בעיריות השונות יקבלו את המתווה אשר הוצג על-ידי משרדנו לראשונה רק לאחרונה.
הרעיון העומד בבסיס ההצעה הינו שימוש במנגנון התחייבות לרישום משכנתה המוכר מעסקות רבות כגון עסקות אף למול מנהל מקרקעי ישראל, בשילוב עם האפשרות לתיקון צו הבתים המשותפים בטרם הסתיים הפרויקט ורישום יחידות היזם בפנקס הבתים המשותפים.
בשלב השני ניתן יהיה כפי שיוסבר להלן לרשום משכנתה לטובת הבנק המממן על יחידות היזם.
רעיון זה בא לפתור את בעיית מועד יצירת הבטוחה אשר ניתן לשעבדה לטובת הבנק, שכן מכיוון שכיום היזם אינו יכול לרשום משכנתה על יחידות הדיירים, וכל שהוא יכול הוא לרשום משכנתה לטובת הבנק רק לאחר שנבנו הדירות על הגג ותוקן צו הבתים המשותפים בהתאם, ובכך נשמטת הקרקע מתחת לרעיון הליווי הבנקאי שכן בשלב בו יכול היזם לרשום הערה לטובת הבנק הוא כבר סיים את הפרויקט ואין הוא זקוק לליווי מהבנק.
התחייבות למשכנתא המתווה המתואר להלן מציע כי במעמד חתימת ההסכם יחתמו הדיירים על כתב התחייבות לרישום משכנתה לטובת הבנק כאשר החידוש העיקרי הוא כי במקום להמתין עד לבניית הדירות, תיקון הצו ואז רישום המשכנתא, תחתום העירייה ותאשר את תשריט הבית המשותף על בסיס שלד הדירות החדשות שיבנו (בחלוף מספר חודשים בודדים). על בסיס זה יתוקן צו הבית המשותף וינתנו חלקות משנה ליחידות החדשות, בהיותן שלד.
במקרה זה יוכלו היזמים לרשום משכנתה עבור הבנק עוד בטרם הושלמה בניית הדירות על גג הבניין ובכך לקבל מימון בנקאי לפרויקט באמצעות רישות משכנתה על הדירות שעתידות להיבנות על גג הבניין.
מוצע על ידינו, על כן לפעול באופן שבו מיד בסמוך להוצאת היתר הבניה יוגש תשריט רשום הבית המשותף, וירשם בפנקס הבתים המשותפים באופן מהיר אשר יקבל גיבוי בלשכת רשום המקרקעין בשל רגישות העניין. בשלב זה הבעלים הקיימים ירשמו כבעלי היחידות החדשות ואילו על היזם תרשם הערת אזהרה. בהמשך הדרך תושלם העברת הבעלות על שם היזם ולאחר מכן (או במקביל) על שם רוכשי הדירות החדשות.
