תוכנית הנדל"ן ההזויה של יאיר לפיד

הפוליטיקאי הטרי יאיר לפיד הציג היום (12.6.12) תוכנית לפתרון המחסור בדירות ויוקר הדירות. הוא מציע לבנות ב-10 השנים הקרובות 150,000 דירות להשכרה ב-10 ערים גדולות, ולהשכירן, בעיקר לצעירים, בדמי שכירות מוזלים. מי שיממן את ההשקעה יהיו, לדעתו, בעיקר קרנות הפנסיה. אולם בדיקה מראה, שהתוכנית הזויה. הבה ונעיין בפרטים:

• היכן בונים 150 אלף דירות? על קרקע של מינהל מקרקעי ישראל, כי לדעת לפיד "יש למינהל קרקע לאלפי דירות בערים הגדולות". זה פשוט לא נכון. בחלק מהערים שהוא מזכיר , ובהן ת"א, נתניה, צפת וכפר סבא, נותרו בידי המינהל מעט מאוד מגרשים. בערים אחרות, ובהן ירושלים, חיפה ונתניה, אכן נותרו למינהל מגרשים, אך הם בתהליכי תכנון ממושכים.

• "המינהל הוא הבעלים של 93% מהקרקעות במדינה". ממש לא מדויק. למינהל ולרשות הפיתוח יחד יש 17.4 מיליון דונם, שהם 87% מהקרקע הנמצאת בידים ציבוריות; קק"ל היא בעלת 13% הנותרים. וכל זה, מבלי להביא בחשבון את הקרקע הנמצאת בבעלות פרטית, שאינם כלולה בנתונים אלו.

• "המינהל ייתן את הקרקעות הללו בחינם, והן יישארו בבעלותו" - נניח, אם כי ברור שהאוצר יתנגד לכך בתוקף. חלק ממחיר המגרש -אומר לפיד - יחזור למדינה על-ידי מסוים. על כך נדבר בהמשך.

• "בחמש השנים הראשונות לתוכנית יבנו 75,000 דירות, ובחמש השנים הבאות יבנו עוד 75,000 דירות". דירות לא בונים עם ניירות, ולא בהבל פה. עו"ד ענת בירן, מומחית לתיכנון ורישוי, אמרה בשבוע שעבר כי בממוצע נמשך תכנון כל בנין שש שנים. גם החוק החדש לתיכנון הבניה, שעדיין לא אושר בכנסת, מביא בחשבון הליכים שימשכו בין שנה לשנתיים.

• לפיד מדבר על בנית 15,000 דירות להשכרה מדי שנה. לו הקשיב לדברי נשיא הקבלנים נסים בובליל, היה לומד, שהתחלות הבניה כיום בירידה, בקצב שנתי של 30,000 דירות, בשל מחסור חמור בעובדים זרים, במהנדסים ובליווי בנקאי. האשראי לבניה מוקפא בבנקים רבים, על-פי הוראות בנק ישראל, מסיבות של טובת המשק והכלכלה. אך מי ואיך יבנו 15,000 דירות נוספות?

התשואה כיום, לפני סיבסוד, רק 3.5%

די בעובדות אלו כדי להבהיר, שהתוכנית של לפיד פשוט לא רצינית. אבל אולי כדאי להביא כמה נתונים נוספים:

• "הדירות יבנו בקבוצות של 300 יחידות לפרויקט, כדי לחסוך בהוצאות". זה פשוט לא נכון. המדובר, כנראה, בבניה לגובה, וכל קבלן יספר לכם שבניה כזו יקרה בהרבה מבניה של 4-3 קומות. חוץ מזה, גם אם למינהל יש מגרשים פה ושם, הרי שרק על חלקם אפשר לבנות 300 דירות בבת אחת.

• "הדירות יושכרו ב-65% משכר הדירה המקובל בשוק, ושכר הדירה יהיה בפיקוח". מי יסבסד את היתרה? המדינה? לא ברור. שאלת תם: כיום, כששכר הדירה חפשי, בונים היזמים מעט מאוד דירות להשכרה, זה לא רווחי, ושכר הדירה נותן תשואה של 3.5% לכל היותר, ברוטו לפני מס. מדוע יהיה כדאי ליזם לבנות להשכרה, אם יקבל רק שני-שליש משכר הדירה הריאלי?! האם קבלת קרקע בחינם תשנה את התמונה? בהמשך נראה.

• נקודה למחשבה: לפיד לא המציא את הגלגל. חוק עידוד הבניה להשכרה נותן גם כיום הטבות מפליגות ליזמים. ובכל זאת, כמעט איש אינו בונה כיום להשכרה. מדוע?...

• מי יממן? "קרנות הפנסיה, שינפיקו אג"ח", כלומר יתנו הלוואות ליזמים, למימון הבניה. מי שמלווה כסף דורש גם שהיזם יביא חלק מהכסף כהון עצמי, ומדובר בסכומים גדולים מאוד. לפיד אינו מזכיר זאת ואינו מסביר, מי יביא את סכומי הכסף הגדולים, ומהיכן.

• לפיד לא הזכיר את נתוני ההשקעה, אולי בכוונה. הבה ניקח דוגמה פשוטה: לפיד מדבר על דירות שחלקן יהיו בנות 85-80 מ"ר נטו, כלומר כ-100 מ"ר ברוטו, באיכות וברמה גבוהה. בניית דירה כזו, עם מעליות, חניה וממ"ד, גם אם הקרקע בחינם, תעלה לפחות, באומדן זהיר, כ-600 אלף שקל. דירות קטנות יותר יעלו, נניח, 400 אלף שקל.

מאין יבואו 75 מיליארד שקל?!

• ההשקעה תהיה בממוצע, נניח, 500,000 שקל לדירה. ההשקעה בבניית 15,000 דירות תגיע ל-7.5 מיליארד שקל בשנה, או 75 מיליארד שקל ל-10שנים. מאין יבוא הכסף?!

• לפיד מזכיר גם בנית מגרשי משחקים, גני ילדים, מרכזים מסחריים, מלונית, חדר כושר, חדרי כביסה, חדר תרבות וכנסים בכל בנין. כמה זה יעלה? מי יממן?

• "קרנות הפנסיה ילוו את הכסף". מדוע? כי זה כדאי להן, לדברי לפיד . נניח שקרנות הפנסיה יסכימו לממן 80% מההשקעה, כלומר 400 אלף שקל, בהלוואה ל-10 שנים, וידרשו מהיזם רק 100 אלף שקל הון עצמי.

הכנסה שתהפוך להפסד

• "דמי השכירות יהיו עד 65% מהמקובל כיום בשוק". בערים שהזכיר לפיד, דמי השכירות המקובלים נעים כיום, לפי גודל הדירה, בין 3,000 ל-5,000 שקל לחודש, נניח 4,000 שקל בממוצע. ההכנסה ליזם תהיה 48,000 שקל לחודש, שהם 9.5% על ההשקעה. לכאורה, טוב ויפה. אבל -

• היזם יצטרך לשלם מסים על ההכנסה, כי הרי אתם זוכרים, שזה מה שלפיד הבטיח למינהל כדי שייתן את הקרקע בחינם. נניח שהמס יהיה רק 10% מההכנסה, כלומר 4,800 שקל. יישארו לו כ-43,000 שקל. חכו, זו רק ההתחלה.

• הלוואה מקרן פנסיה היא דבר נהדר, אבל יש לה חסרון אחד: צריך לפרוע אותה - קרן, הצמדה ורבית. עמיתים, הגורם מספר 1 בקרנות הפנסיה, נותנת כיום הלוואות בהצמדה למדד ועוד 4.5%. יחד , נניח, 6.5%. ההחזר על הלוואה של 400 אלף שקל יהיה 26,000 שקל לשנה (למעשה קצת פחות, כי הקרן יורדת משנה לשנה, וקצת יותר, כי יש גם עמלות). בנוסף, יהיה עליו לפרוע עוד 40,000 שקל לשנה על חשבון הקרן. יחד - 66,000 שקל לשנה.

• סיכום: ליזם יישארו מכל דירה 43,000 שקל נטו בשנה. הוא יצטרך לפרוע לקרן הפנסיה 66,000 שקל. הוא יישאר עם מינוס 23,000 שקל לשנה, או הפסד של כ-7 מיליון שקל למגדל בן 300 דירות. גם אם נשנה פה ושם את הנתונים, התמונה תישאר דומה. איזה יזם יכנס לפרויקט שיניב לו הפסדים? אף אחד. איזו קרן פנסיה תיתן הלוואה, שהביטחון העיקרי שלה (לדברי לפיד) הוא הנכס המפסיד? אף אחת.