"שיטות" למנוע תביעות בנושאי ליקויי בניה

אין ספק כי החברות הקבלניות עסוקות עד למעלה ראש בסיכול תביעות בגין ליקויי בניה, כי מדובר בבעיה לא פשוטה עבורן. אלא שבמקום לבטל את הליקויים ואי ההתאמות, כמראה שקל יותר ואולי גם מפתה וזול יותר לנקוט בדרכים אחרות - ובחסות חוות דעת מטעם, בחסות קידומם של מומחים חסרי ידע בתחום התכנון והבניה כמועמדים לקבל מינויים כמומחים מטעם בית המשפט ובאמצעים אחרים, החברות מעדיפות לפגוע בדיירים המעיזים להגיש תביעות ולהילחם בהם. במסגרת זו, נדבר על אותם אמצעים אחרים. האמצעי הראשון הוא הקמת חברה להשקעות ו/או לבניה שמטרתה ותפקידה הם הקמת בניין מגורים אחד, ולאחר הקמתו החברה אמורה להתפרק מרצון. באופן זה, הדיירים יתקשו להגיש תביעות ולמצות את זכויותיהם אשר מוקנות להם על-פי חוק המכר (דירות) וחוקים אחרים, כי בבואם לעשות כן - לא יהיה להם נתבע, והם יצטרכו להגיש בקשות מתאימות להרמת מסך ו/או להגיש תביעות אישיות, דבר שלא תמיד נקלט בבית המשפט ולא תמיד נענה. יובהר ויודגש כי פירוקה של חברה בגמר הבניה מהווה מעשה הפוגע בדיירים ובזכויותיהם והוא כשלעצמו מצדיק הרמת מסך, כי בשלב זה של גמר הבניה, גם כאשר אין שום תלונה נגד הבונה/היזם, עדיין יש לדיירים זכויות תביעה למשך זמן רב, ולא פחות מ-10 שנים מאז היווצרות העילה [קרי: מסירת הדירה]. לעתים - תקופת ההתיישנות אף ארוכה מ-10 שנים. במצב זה, נגדעת תקופת ההתיישנות האפקטיבית באחת באמצעות פירוק החברה, וככל שהדיירים מגלים אי התאמות בדירותיהם - הם ניצבים בפני שוקת שבורה, כי כבר אין את מי לתבוע. לא יסייע בידיהם דוח ליקויים, ולא יהיה מענה למדרגות בסיכון ולכל ליקוי אחר יהא חשוב ככל שיהיה. אומנם הדיירים רשאים בתקופת הפירוק להיכנס לפירוק ולנסות למנוע אותו, אך אין להם מה לעשות אם לא סברו בזמן הרלוונטי כי קיימת בעיה בדירה, המצדיקה תביעה. לפיכך, עד שלא יוסדר הנושא בחקיקה ברורה, ימשיכו חברות קבלניות להתנער מאחריות באמצעות פירוק, ויופקעו זכויות דיירים וייחסמו טענות נגד חברות קבלניות שהתרשלו או כשלו. האמצעי השני הוא - איסוף מידע סמוי נגד דיירים, סיבוכם והכנת רשת תחת רגליהם מבלי שירגישו בכך, רשת שתופעל במקרה שהדיירים יעיזו להגיש תביעה נגד הקבלן. או אז, כבר תהיה מוכנה מראש תביעה נגדית, שתוגש נגד הדיירים בין כתביעה נגדית ובין כתביעה מקדימה. כך ארע בת"א 8435-10-10 י.ב. זיו נכסים וקבלנות בע"מ נ' לביא ואח', בית משפט השלום בחיפה, שופט: א' סלמה, סגן הנשיא. להלן ציטוט מתוך פסק הדין, שפורסם במאגרי נבו: "התנהלותה של התובעת אינה עולה בקנה אחד עם עיקרון תום הלב, שעה שהיא מודה כי רק לאחר כניסת הנתבעים לדירה ובעקבות דרישתם לתיקונים בדירה, החליטה לעיין שוב, בצורה מעמיקה, בתיקם (ואו אז נתגלו לה "מעשיהם החמורים") ומבלי מתן הסבר מניח את הדעת מדוע לא נעשה אותו עיון עובר למסירת הדירה ביום 10/5/09, במסגרת ההתחשבנות הכספית שנערכה אז. בנוסף, התובעת גם לא טרחה לעדכן את הנתבעים, בכתב ו/או בע"פ, בדבר החוב הנטען על ידה, עובר להגשת התביעה בדנן (הסברו של מנהל התובעת לפיו מכתב שכזה ממילא לא היה עוזר, אינו מקובל עליי)." (מתוך סעיף 10 לפסק הדין). ראה גם ת"א 17691-10-10 י.ב. זיו נכסים וקבלנות בע"מ נ' כהן ואח', בית משפט השלום בחיפה, שופט: א' רובס, להלן ציטוט מפסק הדין: "טרם דיון בטענות התובעת באשר לדרישותיה הכספיות, ראוי להבהיר כבר כעת, כי לא הוכח בפני שהנתבעים הטעו את התובעת באופן כלשהו. הלכה היא, כי טענה של הטעיה (שאין היא אלא לשון נקיה של רמיה) מחייבת פירוט מיוחד וראיות כבדות משקל במיוחד. לעניין טענת רמייה או הטעיה, מוטל על בעל הדין המטיל דופי בצד שכנגד נטל מיוחד באשר למשקל הראיות שעליו להביא בפני בית המשפט (ראה ע"א 2275/90 לימה חברה ישראלית לתעשיות כימיות בע"מ נגד פרץ רוזנברג, פ"ד מז(2) 605, ע"א 8308/00 כור מתכת בע"מ נגד מי גולן אנרגיות רוח בע"מ, פ"ד נז(5) 721, 728, ע"א 475/81 זיקרי יעקב נגד כלל חברה לביטוח בע"מ, פ"ד מ(1) 589, ע"א 5663/90 הספקה חברה מרכזית לחקלאים בע"מ (בפירוק) נגד משה גרוס, פ"ד מח(3) 866, 877). בענייננו, התובעת לא עמדה בנטל להוכיח כי הוטעתה על-ידי הנתבעים, בין אם מדובר בנטל הבאת ראיות רגיל ובין אם מדובר בנטל הבאת ראיות מיוחד, בהתאם להלכות שפורטו לעיל. התובעת לא פרשה בפני בית המשפט ולו תשתית ראייתית מינימאלית אשר תבהיר את נסיבות אותה הטעיה ובאיזה אופן הוטעתה. התובעת בחרה גם שלא להגיש תצהיר של בעל התפקיד הספציפי, ובפרט אותה פקידה הנזכרת (לראשונה) בסיכומיה, אשר כביכול הולכה שולל על-ידי הנתבעים ויש בכך כדי לפעול לרעתה. בפני בית המשפט עומד תצהירו של מנהל התובעת בלבד, המהווה עדות יחידה של בעל דין. בהתאם לסעיף 54 לפקודת הראיות, (נוסח חדש), התשל"א - 1971, על בית המשפט להתייחס בזהירות לעדות מסוג זה ולפרט מה הניעו להסתפק בעדות זו. גרסתו של הנ"ל בנוגע להטעיה בה נקטו הנתבעים לא זכתה לחיזוק כלשהו או סיוע, היא מהווה עדות מפי השמועה ולא נמצא נימוק של ממש אחר לקבל אותה בעניין זה (ראה בעניין זה ע"א 147/84 (מחוזי ת"א) חנה ברגר נגד ג'ניה פרידמן, פ"מ תשמ"ד(1) 207 וכן, ע"א 79/72 האפוטרופוס לנכסי נפקדים נגד פולק ואח', פ"ד כז(1) 768). סיכומו של דבר, אני דוחה את טענותיה של התובעת לפיה, הוטעתה על-ידי הנתבעים בנוגע לשינויים והתוספות. מנגד, אין בכך כדי לשלול טענות בדבר טעויות בעת עריכת החשבון הנוגע לשינויים והתוספות.". סיכומו של דבר, בתיק לביא תביעת החברה הקבלנית נדחתה במלואה והיא חויבה בהוצאות בסך 7,500 שקלים, ואילו תביעת החברה הקבלנית נגד כהן נדחתה בעיקרה, פרט לזוטי דברים, ומתוך סכום תביעה מנופח בסך 227,725 שקלים, בית המשפט זיכה את הנתבעת בסך של 2,310 שקלים.