שלמה מינץ, "אדוני השופט", והצדק

יש לשער שגם הכנר שלמה מינץ שר (ואולי ניגן) לא פעם בחיוך רחב קטע זה מהשיר "אדוני השופט", ולא חשב כלל על בעל הבית האמיתי שביתו נמכר. מינץ ודאי לא העלה בדעתו שיבוא יום והשיר המשעשע יתאר עבורו מציאות של חלום בלהות, כשיגיע לביתו וימצא שם דיירים הטוענים שעל-פי החוק, הבית שייך להם. והסיפור פשוט ומפחיד. מינץ, שהוא בעל הדירה בה גדל, לא גר בה ואף לא השכיר אותה לדיירים, והיא נותרה נעולה. הגיע נוכל עם תעודת זהות מזויפת על שמו של מינץ, הצליח להשיג מפתח לדירה, חתם על חוזה מכירה לאדם בשם מרדכי בוהדנה, ועל-פי החוזה הועברה הדירה בטאבו על שמו של בוהדנה. לאחר שלושה חודשים מכר בוהדנה את הדירה לזוג קזייב ואיסחקוב, והם עברו לגור בה. טענתן של קזייב ויורשתו של איסחקוב היא שהדירה נרכשה בתום לב, ולכן היא שייכת להן. כיוון שהנוכל נעלם, נשאלת השאלה מי צריך לשאת בתוצאות מעשהו. החוק עונה על כך בשני סעיפים שונים, הדנים במקרים של רכוש גנוב (ניתן לקרוא על כך גם בויקיפדיה בערך "תקנת השוק"). האחד הדן ברכוש רגיל, והשני הדן בדירות או במגרשים (זכויות במקרקעין). כאשר מדובר ברכוש רגיל שנקנה בחנות העוסקת במכירת רכוש כזה, והקונה קנה אותו בתום לב, הקונה יהיה בעל הרכוש. כלומר, האדם שממנו נגנב הרכוש יישא בתוצאות הגניבה, אם כי כמובן הוא יוכל לתבוע את בעל החנות שמכר את הרכוש הגנוב. במקרה של זכויות במקרקעין, שהוא המקרה הנוכחי, נוסח החוק הוא כדלהלן: "מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון". הן מנוסח החוק, והן מהשוואתו לחוק הדן ברכוש רגיל, ברור שהחוק בא להגן על הרוכש בתום לב. על-פי פסיקתה של השופטת פלפל, כיוון שקזייב ואיסחקוב התנו את העברת התמורה (פרט לדמי קדימה) ברישום בטאבו על שמו של בוהדנה, ואכן העבירו את התמורה רק לאחר הרישום בטאבו, ברור שהם הסתמכו בתום לב על הרישום. למרות זאת החליטה השופטת להחזיר את הדירה למינץ. לשנות מפורשות את החוק נימוקיה של השופטת פלפל מתוארים בפסקה הבאה, אך לפני כן יש להדגיש כי לפחות על-פי לשון החוק וכוונת המחוקק, כל אחד מאיתנו יכול לגלות ביום בהיר שדירתו שייכת לאחר. כל מה שצריך נוכל לעשות הוא לשכפל את מפתח דירתנו, להיכנס אליה עם קונים בשעה שאנו שוהים מחוץ לבית (ורובנו שוהים מחוץ לבית בשעות העבודה), לזייף את תעודות הזהות שלנו, ולמצוא עורך דין, תמים או נוכל, שיערוך את חוזה המכירה. כשם שהדירה הועברה בטאבו על שמו של בוהדנה מבלי שמינץ ידע על כך, יכול גם כל אחד מאיתנו לגלות שדירתו רשומה בטאבו על שמו של אחר. ברור גם שאנו עלולים למצוא את עצמנו בצד השני, של אלה שרכשו בתום לב את הדירה מנוכל (או ממי שרכש את הדירה מהנוכל), והמקרה הנוכחי מוכיח שעלינו להיזהר משנה-זהירות בשעה שאנו רוכשים דירה. יש לשער שרוב בעלי הדירות חשים שמן הצדק הוא להחיל את הכלל של "ייזהר הקונה", ולא להעמיד את עצמם בסכנה שדירתם תיגזל מהם בצורה כזו. יש לשער שאף השופטת פלפל חשה שהצדק עם מינץ, ולכן מצאה את הדרך לפסוק כך. השופטת כתבה שבסעיף שצוטט לעיל נכתב "אף אם הרישום לא היה נכון", אלא שבמקרה הנוכחי הרישום היה נכון, ורק תעודת הזהות זויפה, ולטענתה למצב זה לא נתן המחוקק פתרון. בנוסף היא ציינה שכיוון שתעודת הזהות זויפה, חוזה המכירה היה בלתי חוקי, ולכן בטל: "מי שמוכר דירה שאינה בבעלותו, אינו יכול להקנות בה זכויות קנייניות לרוכש". בהסתמכה על נימוקים אלה פסקה השופטת שיש להחזיר את הדירה למינץ, אם כי הוסיפה: "היה זה מאוד צודק אם זה יתוקן ברמה כזו או אחרת במקרה הנוכחי ע"י הצד הזוכה", כשכוונתה שמינץ יפצה את קזייב ויורשתו של איסחקוב על הנזק (של מאה אלף דולר) שנגרם להן. אלא שהשוואת נימוקיה של השופטת ללשון החוק, ולכוונתו להגן על הרוכש בתום לב, מובילה למסקנה שהשופטת נאחזה בקש כדי להגיע לתוצאה הצודקת. ברור שאם נכתב "אף אם הרישום לא היה נכון", הרי על אחת כמה וכמה כאשר הרישום נכון. ברור גם שהאדם שזייף תעודת זהות דומה לאדם שגנב רכוש, ולכן באותה מידה ניתן לטעון שמי שמוכר רכוש גנוב שאינו בבעלותו אינו יכול להקנות זכות קניינית לבעל החנות שקנה ממנו את הרכוש, ולכן גם בעל החנות אינו יכול להקנות זכות קניינית לזה שקנה את הרכוש בחנותו. ברור ששרשרת נימוקים זו מצויה בניגוד גמור הן ללשון החוק והן לרוחו, והמקרה הנוכחי מוביל למסקנה שבנוגע לזכויות במקרקעין, יש צורך בשינוי מפורש של החוק כדי להגן על בעלי הדירות כולם מפני נוכלים.