ביחסים התלותיים שבין הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לבין האזרח הקטן - ברור מי תלוי במי - יש פער משמעותי בין הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה לבין האזרח אשר בכורח הנסיבות נזקק לשירותיה של הוועדה, בין מיוזמתו ובין לאור יוזמה של הוועדה. אכן, גם במצב בו הוועדה מגישה נגד האזרח כתב אישום, הוא עדיין נזקק ונאלץ להיזקק לשירותיה לא רק כמאשימה אלא בעיקר כאחראית על הרישוי, שכן בסמכותה ומתוקף תפקידה - להנפיק היתרי בנייה גם לגבי מבנה או חלקו המבנה ללא היתר או בניגוד להיתר.
הוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה בישראל מנצלות נצל היטב את היתרונות שיש להן לעומת האזרח - יתרונות הממוקדות בשלושה מישורים:
- חוסר ידע של האזרח הקטן בנושאי תכנון ובנייה - הידע הדרוש כדי להתמודד עם הוועדה לתכנון ולבנ יה הוא רחב יריעה, המושתת לא רק על חוק ותקנות, הוראות וחוקי עזר, אלא גם (ולפעמים: בעיקר) - על דבר בית המשפט והחלטות של וועדות ערר מחוזיות, כפי שהדבר בא לידי ביטוי בפסקי דין ובעררים.
- חסרון כיס של האזרח הקטן הוא בעוכריו - ובא לידי ביטוי בכך שאינו יכול להרשות לעצמו הגנה משפטית נאותה. להווה ידוע כי ההגנה, העתירה, ההתנגדות, הערעור והערר - צריכים להיות מוגשים בסיוע מומחים ועורכי דין המתמחים בתחום (כדי שידונו בהם ברצינות הראויה) - דבר הכרוך בהוצאות כספיות לא מבוטלות.
- האזרח הקטן צריך להתייחס בביקורתיות כלפי מוסדות הציבור, ועמדתו צריכה להיות - היעדר מודעות והיעדר אמונה, ביושרה של מוסדות ציבור. רבים נותנים אמון עיוור בממסד מתוך הנחה מוטעית כי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה כמו גם הרשות המקומית, כמו גם כל גוף ציבורי אחר, דואגים לטובת הכלל ולא היא. לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה יש שיקולים אחרים, שיקולי הישרדות ויצירת תלות של האזרח במנגנון, תלות המהווה עבור פקידי הוועדה סם חיים ותעודת ביטוח להמשכיות.
לאור כל זאת, מעטים הם המקרים בהם זועק האזרח בקול רם כלפי כולי עלמא, או אף פועל בפעולה נכונה כדי להגיע אל שלו - כדי שהבנייה של היזם שרכש מגרש ממול לביתו לא תפגע באיכות החיים שלו, כדי שהוועדה המקומית לתכנון ולבנייה לא תהתל בו באמצעות דרישות מופרזות או מופרכות של תשלומי היטל השבחה כמו גם באמצעות הצבת תנאים בלתי חוקיים למתן ערבויות ולשינויי תכנון, וכדי שמנהל מקרקעי ישראל כגוף ציבורי לא יגבה דמי היתר כאשר הגביה הזו אינה מעוגנת בהסכם.
הדוגמאות האקראיות הנ"ל מהוות קצה קצהו של העוול הנגרם בדרך קבע לאזרחים נפגעים. ההמלצה היא - לא רק לבטל את הפגיעה הספציפית, אלא הרבה מעבר לכך - כדי לתרום לציבור ולהורות לו התנהלות בדרך הישר ובהתאם לחוק בכל מקרה של פגיעה,
לקבל ייעוץ מקצועי ולפעול פעולה אקטיבית בהתאם.
מדובר בהחלט בפעילות משולבת של פעילות פרטית ביחד עם פעילות ציבורית; מדובר בהחלט ביצירת אכיפה פרטית היכן שהאכיפה הציבורית נכשלה.
הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה מרבה לדרוש מהאזרח דרישות מופרזות ומעמידה בפניו לא אחת משימות בלתי אפשריות.
כך ארע בעניינם של יוספי פנחס ויולנדה מפרדס חנה, אשר לפני למעלה מעשרים שנה בנו בית פרטי על-פי היתר בניה כדין (למען הגילוי הנאות - אציין כי הבית תוכנן על-ידי משרדי), ולעת הזאת הגישו בקשה לסגור בבלוקים קומת עמודים, מבלי ליצור הרחבת תכסית.
הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה השומרון, אשר אליה הוגשה הבקשה האמורה, במקום לתמוך בחום בבקשה (כי כידוע סגירת קומת עמודים מפולשת מגדילה את עמידות המבנה כנגד רעידות אדמה, דבר שהוא נתמך על-פי תוכנית מתאר ארצית
תמ"א 38 לגבי סוג מסוים של מבנים) - העלתה תנאים קשים לקבלת ההיתר, ואלה התנאים:
- יכינו המבקשים תוכנית חלוקה של החלקה בה בנוי ביתם, וזאת לאור הכללת תנאי כזה בתוכנית המתאר החלה, אף כי באותה תוכנית מתאר יש גם סעיף לפיו בידי הוועדה הסמכות לוותר על תנאי זה.
- יואילו המבקשים - כתנאי הכרחי - להמציא לוועדה את תוכנית ההיתר הקודמת, מלפני כעשרים שנה... לאמור, המבקשים - הם בעצם צריכים לתפקד כארכיון ציבורי, ככל שפניהם לקבלת היתר בניה לשם סגירת קומת העמודים שבביתם...
לגבי התנאי הראשון (א), יובהר כי מדובר בדרישה שלא במקומה בלשון המעטה, כי הבקשה החדשה להיתר בנייה לא כללה כלל ועיקר שום שינוי בעל זיקה לגבולות החלקה, אלא כל עניינה היה סגירת קומת עמודים.
לו הייתה לוועדה טענה כלשהי ביחס לתוכנית המדידה, הרי טענה זו הייתה צריכה להיטען בעניין תוכנית המדידה (דרישה לשינויה), ולא הטלת משימה כה כבדה על המבקשים - כחלוקה מחדש, פעולה חסרת בסיס במקרה האמור, ובנוסף,
פעולה העלולה לגרור בעקבותיה חיוב המבקשים בהיטל השבחה בשל אותה חלוקה מיותרת ומפריעה... לגבי התנאי השני (ב), חכמי חלם טובים מאלה שרעיון זה עלה במוחם:
- כיצד, בדיוק, יכול אזרח מן השורה להמציא העתק מתוכנית מקורית (כפי שנדרש) מלפני עשרות שנים, אם הוא לא שמר אותה, ומלכתחילה לא היה חייב בשמירתה?!
- מי אמור לשמור מסמכים ואצל מי מצוי ארכיון ממוחשב או אחר - אצל הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, או אצל האזרח, בביתו הפרטי?!
- על-פי איזה חוק נדרש האזרח לשמור מסמכים מסוג זה, ומה לו ולהיעדר הסדר שבמשרדי הוועדה, עד כדי היעלמות מסמכים - שבאחריותה ומתוקף תפקידה לשמור?!
- איך בדיוק יספק האזרח מסמך שאין בידו ולא חייב להיות בידו, מסמך שהמקור שלו הוא חלק מתיק הבנייה שבמשרדי מהנדס הרשות המקומית ובמשרדי הוועדה המקומית, מסמך שהונפק על-ידי הוועדה המקומית?!
הרי זו משימה בלתי אפשרית!
על החלטה זו של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה הוגש ערר באמצעות עו"ד סמדר בן-דור - וכך הוחלט בערר:
מדינת ישראל
משרד הפנים - מחוז חיפה
וועדת ערר מחוזית
ערר מס' 94/08
ישיבת וועדת ערר מס' 37
יוספי פנחס ויולנדה - העוררים
נגד
הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה השומרון - המשיבה
החלטה לאחר ששמענו את הצדדים, אנו סבורים כי ראוי לקבל את הערר, באופן חלקי, בדרך הבאה:
ככל שהדבר נוגע לדרישת הוועדה המקומית להצגת ההיתר הקודם, הרי שלא מצאנו לכך צידוק. הוצגה בפנינו החלטתה של הוועדה המקומית משנת 1992 לפיה הותר לעוררים לבנות בקו הבניין הצדדי, במרחק של 2.7 מ', ללא פתחים. זהו המצב הקיים כיום (במרחק של 2.69 מ', למעשה, אולם הדבר יכול להיגרם כתוצאה משגיאת מדידה).
על-פי המפה המצבית, במקום בו קו הבניין קטן מ-3 מ' אין פתחים, ועל כן, לכאורה, אין בעיה בבקשה המוצעת (מה עוד שהסגירה המבוקשת הינה בכלל בכיוון שבו אין חריגה כלשהי מקו הבניין).
חזקה על הוועדה המקומית כי היא הוציאה לעוררים טופס 4 ותעודת גמר לצורך איכלוס, לאחר שוידאה כי הבנייה בוצעה לפי ההיתר. אם היא איבדה את המסמכים, היא אינה יכולה להטיל את האחריות לכך על העוררים.
לפיכך, יש לבטל את הדרישה להצגת ההיתר המקורי, כתנאי להוצאת ההיתר.
ככל שהדבר נוגע לתשריט החלוקה, בפני העוררים שתי ברירות - האחת היא היצמדות לחלוקה המוצעת בתוכנית ש/1028, והתאמת הבקשה לגודל המגרשים הקבוע בה [וזאת בהתאם להוראות סעיפים 18.4 ו- 18.5 לתקנון התוכנית הנ"ל, ולחלופין, להגיש תשריט חלוקה לאישור הוועדה המקומית, אשר ישנה את החלוקה המוצעת בתוכנית.
זכותם של העוררים לבחור בדרך הפעולה העדיפה להם, כאמור לעיל, ועליהם להגיש את המסמכים הנדרשים (בין אם בקשה מתוקנת לפי השאחים הקיימים בתוכנית, ובין אם תשריט איחוד וחלוקה), על-מנת שהוועדה המקומית תוכל לקבל החלטה לגבי ההיתר עצמו.
בכפוף לדברים אלו, מוחזר התיק לוועדה המקומית להמשך טיפול.
לילה לביצקי עו"ד דרור לביא-אפרת
מזכירת וועדת ערר מ"מ יו"ר וועדת ערר
עד כאן החלטת וועדת ערר.
הערה בשולי ההחלטה: לא הייתה זו קבלת הערר באופן חלקי, אלא קבלתו באופן מלא.
הניסוח הבלתי מדויק נועד לסכל את זכות העוררים לקבל את הוצאותיהם הכרוכות בהגשת הערר, לאור תקדים אחר בו העוררת קיבלה הוצאותיה לאחר זכייתה בהחלטת וועדה ערר נגד הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה [ראה ת"ק 1035/00 לאה כהן נ' משה דוד והוועדה המקומית לתכנון ולבנייה פ"ת, בית המשפט לתביעות קטנות תל אביב, שופטת:
יעל קלוגמן, לא פורסם, מובא בספר "סוגיות בתכנון וברישוי הבנייה" מאת עו"ד סמדר בן דור וד"ר אברהם בן עזרא בהוצאת "שי"2001, עמ' 461.
