מיכל ועמית, זוג צעיר ובעל אפשרויות כלכליות ממוצעות, חפצו לרכוש
דירה. לאחר חיפושים נרחבים הציג בפניהם המתווך דירה נחמדה. עושה רושם, שהדירה עונה על צורכיהם, אם כי עליהם לבדוק את מקורות המימון שלהם ולהתייעץ עם עו"ד מטעמם.
אבל המתווך הוציא מתיקו זיכרון דברים סטנדרטי, וביקש להחתים את שני הצדדים - המוכר והקונים - על העסקה. הכל התנהל מהר מאוד. מיכל ועמית היססו ולא רצו לחתום על מסמך משפטי מבלי להיוועץ בעו"ד. אך המתווך סיפר, שיש למוכר קונים פוטנציאליים אחרים, "רציניים מאוד", ו"חבל שתפסידו את הדירה". "אל תדאגו", אמר להם המתווך, "חוזה מסודר נעשה אצל עו"ד, בינתיים זיכרון הדברים רק מבטיח, שהדירה תישאר עבורכם".
אז זהו, שלא.
זיכרון הדברים עשוי להיחשב כחוזה לעסקת מקרקעין, לכל דבר וענין, המחייב את הצדדים. במקרה כזה, אם יימנעו מיכל ועמית מלרכוש את הדירה, עלולים הם למצוא עצמם מחוייבים בתשלום פיצויים, או אף מחוייבים באכיפת החוזה ורכישת הדירה בניגוד לרצונם.
פעם אחר פעם התבקשו בתי המשפט בישראל לקבוע האם יש לזיכרון הדברים תוקף מחייב.
בתי המשפט בחנו את התנהגות הצדדים, לפני זיכרון הדברים, בשעת חתימת זיכרון הדברים ולאחר חתימת זיכרון הדברים. כך למשל - מתי התחרטו מיכל ועמית וביקשו לבטל את העסקה, האם התחילו לבצע את הצעדים הבאים של העסקה, האם שילמו דמי תיווך בגין העסקה, האם הוחלפו טיוטות חוזה בין הצדדים, עד כמה הסתמך המוכר על זיכרון הדברים שנחתם על-ידי מיכל ועמית ועוד.
בנוסף, בחנו בתי המשפט את לשונו וקביעותיו של זיכרון הדברים, והאופן בו נקבע הקשר בינו לבין החוזה "הסופי". האם בזיכרון הדברים "של" מיכל ועמית נקבע, כי הוא כפוף לחתימת הסכם סופי, או שנאמר בו שהחוזה הפורמלי שייחתם יחליף את זיכרון הדברים ?
כמו-כן, בדקו בתי המשפט האם שולם חלק כלשהו מהתמורה למוכר ומה שיעורו. ככל ששיעור התשלום גבוה יותר, כך יש בו כדי להעיד על כוונת הצדדים להתקשר בחוזה מחייב.
לאחר שנבדקה כוונת הצדדים שזיכרון הדברים יחייב אותם, פנו בתי המשפט לבדיקת השאלה - האם זיכרון הדברים כולל את הפרטים המהותיים והחיוניים של העסקה. אם זיכרון הדברים לא יכלול פרטים מהותיים וחיוניים אלה - סביר להניח, שהצדדים לא התכוונו שזיכרון הדברים יחייב אותם.
עקרונית, בתי המשפט קבעו כפרטים מהותיים וחיוניים לעסקה במקרקעין את הבאים : תיאור הנכס, מהות העסקה, מחיר הנכס, מועדי תשלום התמורה, מועד העברת החזקה.
אלא שגם אם יחסרו פרטים מהותיים בזיכרון הדברים, הרי אם הוכח שהייתה כוונה להתקשר בחוזה מחייב - ישלים בית המשפט את הפרטים החסרים בזיכרון הדברים באמצעים משפטיים מלאכותיים.
במילים אחרות : אם ייקבע, שמיכל ועמית התכוונו להתקשר בחוזה מחייב, הרי גם אם לא סיכמו את מכלול תנאי העסקה, יכול ובית המשפט ישלים בעצמו את הפרטים החסרים בעסקה ויתן לה תוקף מחייב, על כל המשתמע מכך.
במקרה כזה, ימצאו עצמם מיכל ועמית, אשר סברו ש"בסך-הכל" הם מביעים רצינות באמצעות חתימה על זיכרון דברים, ואפילו לא סיכמו את כל תנאי ביצוע העסקה, מחוייבים לרכוש את הדירה ו/או לשלם פיצויים בגין הפרותיהם את החוזה המחייב.
כדי להימנע מהתסבוכת המתוארת, מהתדיינויות משפטיות, ואף מתשלום פיצוי מוסכם ושאינו מוסכם, רצוי להימנע בכל מקרה מחתימת זיכרון דברים.
עסקת מקרקעין איננה עסקה של מה בכך, ודומה, כי בנושא זה "החיפזון מן השטן". רצוי למצות את הליך המשא-ומתן, לרבות ניסוח חוזה על-ידי עו"ד, בדיקה יסודית של מצב הדירה, לרבות מצבה התכנוני וההנדסי, ולרבות אצל הרשויות, ולחתום על חוזה רק לאחר שכל הבדיקות הושלמו ושכל התנאים הכרוכים בעסקה - סוכמו. לא כדאי לאזוק ידיים באמצעות זיכרון דברים עוד בטרם ביררתם האם יש הסכמות לכל תנאי העסקה, והאם הינכם מודעים לכל היבטיה ומקבלים אותם. החתימה על החוזה תשמש האקט הסופי, המקנה תוקף מחייב להסכמות הצדדים, ולא האקט "הפותח" את המשא-ומתן בין הצדדים....
ומה אם המוכר טוען שיש לו קונים פוטנציאליים וחבל שתפסידו את הדירה? אחלו לו ולהם הצלחה בלב שלם, וקוו עבורם שלא יתפתו לחתום על זיכרון דברים "לפני חוזה סופי"....
