לאחרונה ובהמשך לעידכונים אחרים שהובאו כאן, אנו מבחינים בשורה של החלטות שניתנו ע"י ועדת הערר בסוגיה הידועה בשם "סוגית הציפיות".
בהחלטה דנן עסקה ועדת הערר במתחם "הבאסה" בהרצליה ולהלן העידכון:
ביום 13.2.2003 פורסמה למתן תוקף תוכנית הר/1941 (להלן: "התוכנית"). הערר הוגש בעקבות החלטות הוועדה המקומית, לדחות עשרות תביעות שהוגשו מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה - 1965, בגין פגיעה נטענת במקרקעי העוררים עקב אישור התוכנית.
המצב התכנוני במקרקעי העוררים לפני אישורה של התוכנית ייעד את מקרקעיהם לשימושים חקלאיים.
בשנת 1974 אושרה תוכנית אב בהרצליה. על-פי תוכנית אב זו, יועדו שטחים המצויים באזור מתחם ה״באסה״, בהיקף של כ-800 דונם, ואשר כוללים גם את מקרקעי העוררים, לפארק עירוני מרכזי, מדובר בתוכנית ללא מעמד סטטוטורי.
הוועדה המקומית הציגה מודעות שפורסמו בעיתונות הכללית ובעיתונות המקומית משנת 1993 ומשנת 1996, אשר מזהירות את הציבור כי אזור מתחם ה״באסה״, מתחם של כ-800 דונם הכולל את השטח שבין קטע רחוב ז׳בוטינסקי ופסי הרכבת, לבין שדרות שבעת הכוכבים ורחוב הבריגדה היהודית, מיועד לפארק לבנייה ציבורית, תוך שהעירייה כותבת באותן מודעות כי ״עיריית הרצליה מבקשת בזאת להזהיר את רוכשי הקרקעות בקטע זה כי יקחו זאת לתשומת לבם״. כאמור, התוכנית הפוגעת ייעדה את מקרקעי העוררים לשטח ציבורי פתוח.
על-פי התוכנית תותר ביעוד האמור הקמת מבנים ומתקנים בשימושים ביעוד של שטח ציבורי פתוח למטרת פארק עירוני, שטח הפארק לא יהיה מגודר והכניסה אליו תהיה חופשית לציבור.
למעשה, בייעודים אלה הוגבלה עד אוינה לחלוטין, האפשרות לבניה עתידית על המקרקעין מה גם שיעוד זה מגביל את השימוש של הבעלים בקרקע ומשכך טוענים בעלי הקרקע במתחם עליו חלה התוכנית לפגיעה ולירידת ערך לפי ס' 197 לחוק התו"ב.
כל העררים אשר הועלו בפני הוועדה הנכבדה מעלים שאלה משפטית עקרונית אחת, אשר נדונה לאחרונה במס' מקרים בוועדת הערר והיא - האם תוכנית הר/1941 פגעה במקרקעי העוררים, ובציפיותיהם לשינוי ייעודם מקרקע חקלאית לקרקע לבניה, והאם הם זכאים לקבל פיצוי מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה בגין פגיעה זו.
לטענת הוועדה המקומית, לא ניתן לבסס עילת תביעה בגין ירידת ערך מקרקעין כתוצאה מאישור תוכנית מכוח סעיף 197 על פגיעה בפוטנציאל תכנוני ספקולטיבי, להבדיל מפגיעה בפוטנציאל תכנוני המבוסס על הליכי תכנון ממשיים לאישור תוכנית, וכי הליכים כאלה לא התקיימו.
העוררים טענו כי אישור התמ"מ פגע בסיכוי העתידי לשינוי ייעוד המקרקעין לבניה ובכך נפגע הפוטנציאל התכנוני שהיה קיים לקרקע ערב אישור התוכנית. העוררים תמכו טענותיהם בעסקות השוואה, שהוכיחו כי ערכי המקרקעין באזור הרלוונטי ירדו באופן משמעותי לאחר כניסת התמ"מ לתוקף. הוועדה המקומית טענה כי רמת המחירים ערב אישור התמ"מ לא היו מבוססים על "ציפייה סבירה בנסיבות העניין" אלא על הנחה ספקולטיבית של רוכשים ספקולטיביים, שאין בה מספיק על-מנת לפסוק פיצויים מכוח סעיף 197.
ועדת הערר ניתחה את הוראת סעיף 197 וחזרה על פרשנותה את ההלכה, בה פורשה הוראת סעיף זה כדורשת פגיעה בתכונות המקרקעין, להבדיל מפגיעה באדם המחזיק בהם. ועדת הערר אזכרה את "הלכת בירנבך", בה נקבע כי גם כאשר התוכנית הפוגעת לא שינתה את תכונות המקרקעין, אך פגעה בפוטנציאל התכנוני של המקרקעין, ניתן לפצות מכוח הסעיף.
עם זאת, קבעה ועדת הערר כי בית המשפט ב"הלכת בירנבך" סייג את העיקרון של פיצוי בגין פגיעה בציפייה, בכך שקבע כי הציפיה לשינויי הייעוד והשבחת המקרקעין, צריכה להיות "ציפייה סבירה בנסיבות העניין", על-מנת שיפצו בגינה. הנימוק לסייג נעוץ בכך שהפסיקה, כמדיניות, אינה רואה מקום לפצות בעל מקרקעין על ירידת ערך מקרקעיו כתוצאה מאישור תוכנית, רק משום שזו "גונזת" את הציפיות שהיו בשוק, כי ייעוד המקרקעין ישונה, כאשר ציפייה זו, שהביאה לעליית מחיר המקרקעין, מבוססת על ספקולציה בלבד, ולא על תכנונים ממשיים התומכים באותה ציפייה.
כאשר נטען כי קרקע הייתה שווה בשוק, ערב אישור התוכנית הפוגעת לכאורה, סכום אשר גילם בתוכו את הציפיה של השוק כי ייעודה ישונה, ואפילו יוכח שווי זה בעסקות שבוצעו במקום, הרי שכאשר מוגשת תביעה מכוח סעיף 197, יש לבדוק על מה ביסס השוק את הציפיה לשינוי ייעוד המקרקעין שהביאו לעליית מחירם. אם שווי זה מתבסס על פעולות או עובדות אשר מהוות "ציפייה סבירה בנסיבות העניין" לשינויי ייעוד המקרקעין או השבחתם, הרי שניתן לבסס עילת תביעה מכוח סעיף 197.
ואולם, נפסק, אם שווי המקרקעין ערב אישור התוכנית התבסס על ציפייה בלתי מבוססת לשינוי ייעודם, הפסיקה רואה במחיר השוק, "מחיר ספקולטיבי" שאין לפצות על ירידת אותו מחיר, כתוצאה מהתוכנית. כלומר, אין בעצם הוכחת ירידת שווי המקרקעין כתוצאה מאישור תוכנית כדי לבסס עילת תביעה מכוח סעיף 197, בגין פגיעה בפוטנציאל של מקרקעין, אלא יש להוכיח כי המחירים ערב אישור התוכנית לא היו ספקולטיביים גרידא.
וועדת הערר בחנה מהי אותה "ציפייה סבירה" וקבעה כי עצם מיקומם של מקרקעין אינו יכול לבסס "ציפייה סבירה בנסיבות העניין" לאישור תוכנית אשר תשביח את המקרקעין. על-אף שקיבלה את הטענה כי שווי קרקע חקלאית במרכז הארץ גבוה משווייה בפריפריה, קבעה כי שוני זה נובע מההנחה הרווחת בציבור כי קרקע חקלאית במרכז הארץ, תופשר לבניה ביום מן הימים. הנחה זו אינה קשורה בהליך תכנוני ספציפי כלשהו, אלא "בעננה" של ציפייה כללית לשינוי יעוד מקרקעין, רק בשל העובדה כי הם נמצאים במרכז הארץ.
הוועדה קובעת כי המחיר של קרקע חקלאית במרכז הארץ עלול לרדת, באופן שמחירו יתקרב לזה של קרקע חקלאית בפריפריה כאשר מהלך תכנוני כזה או אחר יפזר את אותה ״עננה״ של ציפיות לשינוי ייעודם ומשכך קבעה ועדת הערר כי ירידת ערך זו, אינה ברת פיצוי מכוח סעיף 197.
וועדת הערר קבעה, בדומה להחלטותיה הקודמות "בסוגיית הציפיות" כי כדי לבסס "ציפייה סבירה" בשעת כניסת התוכנית "הפוגעת" לתוקף, חייב להתקיים הליך תכנוני המתייחס לתוכנית קונקרטית לשינוי ייעוד המקרקעין, או לשינוי יכולת ניצולם בדרך אחרת, כגון תוכנית לתוספת זכויות בניה אשר קיים סיכוי גבוה וממשי לאישורה. סיכוי כאמור מתקיים כאשר התקבלה לכל הפחות החלטה של מוסד התכנון המוסמך לאשר את התוכנית, המלמדת על כך כי לדעת אותו מוסד תכנון נכון וראוי לקדם את התוכנית ולאשר אותה. בדרך כלל תהיה זו הוועדה המחוזית ובדרך כלל יהיה מדובר על החלטה להפקיד את התוכנית (בתנאים או שלא בתנאים). ועדת הערר ציינה כי קביעת רף תכנוני מינימלי כאמור, לבד מהעובדה כי הוא נכון לגופו, יגביר גם את הוודאות התכנונית.
לאור קביעותיה אלה, החליטה וועדת הערר לדחות את העררים.
יחד עם קביעתה של הוועדה לדחות את העררים כאמור לעיל התייחסה הוועדה לטענות נוספות שנטענו ע"י העוררים, אך מאחר שהוועדה כבר דחתה את העררים בעניין "סוגיית הציפיות" בקבעה כי לא היה פוטנציאל תכנוני לקרקע, מתייתר הצורך להכריע לגופא במרבית מטענות אלה.
הערת המערכת:
לאור "הרוחות המנשבות" לאחרונה במוסדות התכנון נדמה כי ישנה מגמה לדחות את התביעות לפי ס' 197 לחוק התו"ב בהתאם לפרשנות מסוימת "להלכת בירנבך" אשר, לעניות דעתנו, הוצאה מהקשרה ובהיעדר מסננת אחרת בחוק לתביעות אלו למעט ס' 200 לחוק, או לחלופין, להסדיר העניין בחוק (כזכור, הרפורמה המוצעת בחוק התו"ב בעניין טרם אושרה) לא ניתן "לסנן" תביעות לירידת ערך בדרך אחרת , ולדידנו, ראוי ורצוי ואף מחויב המציאות, שפגיעה קניינית כה עצומה בקניינו של האזרח תוסדר בחקיקה ראשית או לכל הפחות בהתאם להוראות החוק.