כיצד לחשב השווי החדש בשומת היטל השבחה

בימים אלו ניתן פסק דינו של בית המשפט המחוזי מחוז תל אביב בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים בפני כב' השופטים יצחק ענבר, יהודית שבח, שאול שוחט בגין ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב במסגרתו, נדחה ערעור היטל השבחה שהגישו המערערים לפי סעיף 14(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן -"החוק"). השאלה העיקרית לה נדרש בית המשפט בערעור הינה האם במסגרת חישוב ה"שווי החדש" של זכויות המערערים במקרקעין, יש להביא בחשבון את הפיצויים שיידרשו לשלם מכוח כתב שיפוי שניתן על ידם למשיבה, בגין תביעות פיצויים לפי סעיף 197 לחוק, שתוגשנה עקב אישור התוכנית המשביחה. ביום 12/1/06 פורסם ברשומות דבר אישורה של תוכנית מתאר מקומית מס' 1770א' - "בבלי - דקל", שמטרתה העיקרית פיתוח דרום שכונת בבלי בתל אביב, כאזור מגורים משולב בשטחים פתוחים מגוננים ל-988 יחידות דיור, עם אפשרות להוספת 160 יחידות נוספות, בתנאי של פיתוח ושיפור תשתיות בתחום התוכנית וסביבתה (להלן: "התוכנית המשביחה", או: "התוכנית"). המערערים הנם בעלי זכויות בחלק מהמקרקעין שבתחום התוכנית, ועל-פי הוראותיה מוקצה להם בתחומה מגרש המסומן במס' 7, ששטחו 3.98 דונם (להלן: "המגרש"). על-פי הוראות התוכנית המשביחה, מיועד המגרש לאזור מגורים מיוחד ב' ותותר בו, בין היתר, הקמת 127 יחידות דיור + 18 יחידות דיור אופציונליות שיוקצו כנגד ביצוע מטלות פיתוח. בעקבות אישור התוכנית, הוציאה המשיבה למערערים שומת היטל השבחה. המערערים חלקו על השומה ובהעדר הסכמה בין הצדדים נתמנה שמאי מכריע, אשר הוציא מלפניו שומה מכרעת ביום 25/1/09. עיקרי המחלוקות שהתגלעו בין הצדדים, שהובאו להכרעת השמאי, היו בשניים, הראשון הנוגע למצב קודם, והשני אליו בחרנו להתייחס בתקצור זה הינו שווי "מצב חדש" של זכויות המערערים במקרקעין, בהתייחס לקיומו של כתב שיפוי שניתן על ידם למשיבה, בגין תביעות פיצויים לפי סעיף 197 לחוק, עקב אישור התוכנית המשביחה. בהתייחס למצב החדש, קבע השמאי המכריע, כי בהינתן שכתב השיפוי אינו נובע מהוראות התוכנית המשביחה ומהווה חוב של המערערים כלפי צד ג', אין לו השפעה על שווי השוק של המקרקעין. ברם, ומשהמערערים לא השלימו עם קביעותיו דלעיל של השמאי המכריע וערעור שהוגש על ידם לבית משפט קמא נדחה, הגישו את הערעור דנא. כך, בהתייחס לשאלת הבאתו בחשבון של כתב השיפוי במסגרת חישוב שוויו של המגרש במצבו החדש במסגרתה טענו המערערים כי תשלום פיצויים בהתאם לסעיף 197 לחוק הנו הוצאה כספית נכבדה, אשר ראוי לכמתה ולנכותה מסכום ההשבחה, קבע בית המשפט, כי יש לקבל את טענת המערערים ממספר טעמים: ראשית, ציין בית המשפט שלא קיימת מחלוקת, כי הטלת חובת השיפוי על המערערים וחיובם לחתום על כתב השיפוי היוו תנאי מוקדם לאישורה של התוכנית המשביחה. ההתחייבות הכלולה בכתב השיפוי, לשאת בתשלומם של פיצויים לפי סעיף 197 לחוק, שלובה, אפוא לדעת בית המשפט, בהוראותיה של התוכנית ומהווה חלק בלתי נפרד ממנה. שנית, קבע בית המשפט, היותה של ההתחייבות לשיפוי גורם הנובע מן התוכנית המשביחה, המהווה תנאי מוקדם לאישורה, מקים את הבסיס החוקי הדרוש לביצוע הקיזוז, שהרי לדעת בית המשפט במניין כלל גורמי התוכנית המשפיעים על שווי המקרקעין במצבם החדש יש לכלול לא רק את הגורמים המשביחים את שווי המקרקעין, אלא גם את הגורמים הפוגעים בהם. כתוצאה מכך, כאשר תוכנית המשנה את ייעודם של מקרקעין לשימוש מיטבי יוצרת השבחה, אך בה בעת מחייבת את היזם להרוס מבנים הקיימים בתחומה - דבר שיגרום להוצאות ליזם - יובאו ההוצאות בחשבון במסגרת קביעת שיעורה של ההשבחה; הוא הדין כאשר תוכנית לשימור אתרים, המשביחה את המקרקעין, כוללת הוראות המחייבות להוציא הוצאות לשימור האתר. גם הוצאות אלה בנות קיזוז מההשבחה; כך הם פני הדברים גם לגבי תוכנית המתירה לבנות חניות תת-קרקעיות נוספות ומטילה "כופר חניה" אם הן לא ייבנו. מידת ההשבחה של התוכנית תקבע לדידו של בית המשפט, רק לאחר הפחתת ההוצאה בבניית חניה כזו, ואם הדבר לא כלכלי - יש להפחית את שווי כופר החניה מההשבחה; בדומה לכך, כאשר תוכנית מטילה מטלות ציבוריות שונות, כגון עיצוב וגינון סביבתי כתנאי למימוש ההשבחה, יש להפחית את ההוצאות הנ"ל לצורכי חישוב ההשבחה. בית משפט סבר במקרה זה כי, כתב השיפוי, שהמערערים נדרשו בענייננו להמציא למשיבה כתנאי מוקדם לאישורה של התוכנית, הינו אחד מאותם גורמים "שליליים" המקטינים את ההשבחה, שהרי הסיכון בתשלום הפיצויים לפי סעיף 197 לחוק, אשר הועבר אל כתפי המערערים, ישפיע במישרין על מחירו של מגרשם בשוק החופשי, אם וכאשר יבקשו המערערים להעבירו לאחר. בעניין זה לא ראה בית המשפט הבדל כלשהו בין עלויות פיצויים לפי סעיף 197 לחוק, לבין עלויותיהן של מטלות אחרות שעל היזם לשאת בהן בהתאם לתוכנית המשביחה, כגון אלו שפורטו לעיל, שגם המשיבה נוהגת להכיר בקיזוזם מסכום ההשבחה כדבר שבשגרה. אלו כאלו משפיעות "לשלילה" על שווי השוק של המקרקעין ויובאו בחשבון על-ידי מי שירכוש מהמערערים את המקרקעין ולפיכך, יש לשקללם במסגרת חישוב ההשבחה. במאמר מוסגר הוסיף בית המשפט, כי לא הונחה על-ידי המשיבה כל תשתית ראייתית לכך שסכומי הפיצויים העתידים להשתלם אינם ניתנים לכימות שמאי. לכך הוסיף בית משפט וציין, כי בהתאם לסעיף 13 לתוספת השלישית לחוק, הסכומים הנגבים כהיטל השבחה מיועדים לכיסוי הוצאותיה של הוועדה המקומית, ובכלל זה תשלום פיצויים לפי סעיף 197 לחוק. על כן אי הבאתם בחשבון של סכומי הפיצויים במסגרת חישוב ההשבחה כך סבר בית המשפט, יוביל לכך שהמערערים יישאו בתשלומי כפל - הן תשלום היטל ההשבחה, הן תשלום הפיצויים האמור להתבצע מתוך סכומי היטל ההשבחה. תוצאה זו לטעמו של בית המשפט אינה צודקת. המערערים אומנם נהנים מהשבחת המקרקעין ומן הדין לחייבם לחלק את "התעשרותם" עם כלל הציבור, אך הנאה זו אינה מצדיקה חיוב לא מידתי בתשלומי כפל. עוד קבע בית המשפט, כי גם אם משתמע מדברי בית משפט קמא כי בדנ"א 3768/98 קרית בית הכרם בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים [2002] נקבע כלל גורף לפיו לא ניתן ליצור קשר משפטי בין היטל השבחה לבין תשלום פיצויים לפי סעיף 197 לחוק -הרי שאין מקום לקבל זאת, לדעת בית המשפט כל שנקבע שם בקשר לכך הוא, שכאשר בהתייחס למקרקעין אושרה תוכנית משביחה לאחר תוכנית פוגעת, אזי לצורך חישוב היטל ההשבחה יש להשוות בין התוכנית המשביחה לתוכנית הפוגעת, ולא ניתן לקזז מהיטל ההשבחה את הפגיעה שנבעה מתוכנית פוגעת קודמת, אף אם לא התקבל בגינה פיצוי לפי סעיף 197 לחוק. ברם, דברים אלו לטעמו של בית המשפט אינם רלוונטיים לנסיבות מקרה זה, שבו מדובר בתוכנית אחת הכוללת הן גורמים משביחים הן גורמים פוגעים. יתרה מכך, ובניגוד לעמדתה של המשיבה, גרס בית המשפט כי קיזוזם של סכומי הפיצויים משווי ההשבחה אינו מעקר מתוכן את כתב השיפוי שהמערערים חתמו עליו ממספר טעמים: ראשית, כתב השיפוי מבטיח למשיבה כי סכומי פיצויים, שהיקפם אינו וודאי בשלב זה, ישולמו במלואם על-ידי המערערים ללא סייג או שיור. התחייבות זו לדעת בית המשפט, יוצרת וודאות משפטית המאפשרת למשיבה להסתמך על מלוא סכומי היטל ההשבחה מיד עם קבלתם מהמערערים, מבלי שתידרש להותיר בידיה כרית ביטחון לסיפוק התביעות, וכאשר הגורם היחיד הנושא בסיכוניו של חוסר הוודאות הנם המערערים. שנית, יש לזכור, כי שיעור היטל ההשבחה הוא 50% מעליית ערך המקרקעין, בעוד ששיעור הפיצוי לפי סעיף 197 לחוק הוא מלוא ירידת הערך. זאת ועוד, ניתן להעלות על הדעת מקרים שבהם השבחה מצומצמת של מקרקעין תוביל לירידת ערך גדולה של מקרקעין גובלים. על יסוד טעמים אלו סבר בית המשפט כי העברת נטל תשלום הפיצויים אל כתפי יזם התוכנית באמצעות כתב השיפוי מבטיחה לרשות התכנון, כי היזם יישא בסכומי הפיצוי אף במקרה שבו יעלו על שוויה של ההשבחה.

לא יקוזזו סכומי הפיצויים משווי ההשבחה

בסיכומם של דברים ציין בית המשפט "כי כתב השיפוי נותר בעל משמעות ותוכן גם אם סכומי הפיצויים יובאו בחשבון בקביעת ההשבחה. מן העבר האחר, שקלולם של הפיצויים כאמור גם יגשים באופן מלא את תכליתו של היטל ההשבחה, לאמור: שיתופו של הציבור בתוספת השווי האמיתית שנוצרה לקרקע בעקבות אישור התוכנית, ללא שהיזם נדרש לשאת בתשלומי כפל וללא התעשרות שלא כדין של רשות התכנון". על יסוד האמור, החליט בית המשפט כאמור בפסק דינו של כב' הש' יצחק ענבר שלדעתו הצטרפו יתר חברי ההרכב לקבל את הערעור בחלקו וככל שמתייחס לנושא חישוב שוויו ב"מצבו החדש" ובהמשך לכך - לבטל את קביעת בית משפט קמא לפיה אין לקזז את סכומי הפיצויים משווי ההשבחה, ולהורות על החזרת העניין לשמאי המכריע על-מנת שיתקן את השומה המכרעת בהתאם. נציין כי התייחסות האגב של בית המשפט שהשווה בין כתב השיפוי לבין הוצאות נוספות כגון כופר חנייה, אינה תואמת חלק מהחלטות ועדות הערר שניתנו לאחרונה ודווקא דחו את העמדה שיש לקזז הוצאות אלו, נציין כי נראה שבית המשפט חש באי צדק של תשלום היטל השבחה בהעדר התעשרות של הבעלים, ששילם כספים ניכרים כפיצויים, ועל כן "אימץ" את כתב השיפוי והפכו לחלק מהתוכנית. ניתן לבחון ולשקול עניין זה שיש לו פנים לפה ולשם, מחד מדובר אכן בהעדר התעשרות שהינה חלק בלתי נפרד מהיטל ההשבחה, מנגד אין מדובר ממש בזכויות ובהשפעת התוכנית על הבעלים, אלא על צד ג', כך יש מי שיאמר כי הוצאות שנגרמות מהתוכנית והינן תנאי ליישומה, ינוכו, אבל הוצאות שהינן חיצוניות לתוכנית ואינם תנאי למימושה, לא ינוכו. כמו-כן שאלה שמן הסתם תבחן גם בעתיד, מעמד כתב התחייבות בו הבעלים יצהיר מפורשות כי לא יבקש לקזז בעתיד פיצויים מהיטל השבחה. את המערערים ייצג עו"ד ירדני ומוסרי ואת המשיבה ייצג עו"ד שפי