חבות בהיטל השבחה כשלא הייתה אפשרות למימוש מיטבי

הרינו לעדכן בפסק דין שניתן ביום חמישי שעבר (23.1.14), במסגרתו דן בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים, במס' סוגיות הנוגעות להיטל השבחה, כאשר העיקרית שבהן הינה השאלה, האם במקרה שניתן שימוש חורג לחניון בתקופת ביניים, שהינו שימוש נחות מהשימוש בהתאם לייעוד התכנוני של המקרקעין (מסחר או מגורים) תקום חבות בהיטל השבחה, אם לאו. המשיבה בערעור זה הינה חניוני מאיה בע"מ (להלן: "חניוני מאיה"), העוסקת בהפעלת חניוני רכב ושוכרת את המקרקעין הידועים כחלקה 64 בגוש 6940, חלקה 9 בגוש 6907 וחלקה 19 בגוש 7465 בתל אביב (להלן: "המקרקעין"), כאשר בשנת 2008 הגישה הראשונה בקשה לשימוש חורג לצורך הפעלת חניון בחלקות הפנויות הנ"ל וקיבלה מן הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב-יפו (להלן: "הוועדה המקומית") אישור לשימוש חורג עד ליום 31.12.13. המדובר במקרקעין פנויים בייעוד למגורים ו/או מסחר והשימוש החורג דלעיל ניתן אך לתקופת ביניים של כ-62-64 חודשים, קרי עד שתתאפשר הבנייה בהתאם לייעוד. בגין אישור השימוש החורג הנ"ל, נדרשה חניוני מאיה לשלם היטל השבחה בהתאם לשומת הוועדה המקומית, אך זו הגישה שומה מטעמה והיות שלא הושגה הסכמה, מונה השמאי המכריע מר נחום פרמינגר, אשר לא קיבל את שומת חניוני מאיה, שכן לגישתו, שום בעל קרקע הפועל רציונאלית לא ישתמש בקרקע בשימוש נחות כלכלית אשר מכניס לו לשנה רק חלק קטן מהתשואה שהוא יכול לקבל עבור מלוא הפוטנציאל בנכס ושימוש שכזה נמצא רק בשימוש ביניים בתקופת ביניים של אי-שימוש מלא וראוי בנכס, שאלמלא שימוש הביניים הייתה נמנעת מהבעלים ההכנסה האמורה בכלל ועל כן הוערכה התועלת הכלכלית בדרך של היוון ההכנסות העודפות בגין השימוש החורג (להלן: "גישת השמאי המכריע"). עם זאת, השמאי המכריע ציין כי אף שלדעתו השמאית קיימת חבות בהיטל השבחה, הדבר שונה משפטית - השמאי המכריע התבסס על בר"מ 5514/06 רוטמן נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה (להלן: "עניין רוטמן"), שם נקבע לשיטתו, כי פגיעה בדמי השכירות שנתקבלו עבור נכס מסחרי הינה פגיעה באדם המחזיק אותו זמן במקרקעין, להבדיל מפגיעה במקרקעין עצמם והסיק מכך שאם הפגיעה הינה פגיעה כלכלית במבקשים ולא במקרקעין, ממילא השבחה כלכלית, כפי שאכן קיימת במקרה הנדון, אינה השבחה במקרקעין ולפיכך, אינה מחויבת בהיטל השבחה. על כך, בין היתר, הוגש ערעור לבית המשפט קמא, אשר חזר על "הגישה המשפטית" הנ"ל וקבע כי ההיתר לשימוש חורג לא העלה את ערך המקרקעין, שכן מדובר בייעוד נחות (חניות) שאינו מטיב ביחס לייעוד המיטבי של מסחר ומגורים. על כך ערערה הוועדה המקומית לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים (להלן: "בית המשפט המחוזי"). בית המשפט המחוזי קיבל את גישת השמאי המכריע, שכן, אלמלא כן היה נוצר מצב לפיו לא תהיה אף פעם השבחה במקרה של שימוש חורג במקרקעין, אם השימוש התכנוני של המקרקעין שהוא השימוש המיטבי של המקרקעין, עולה על השימוש החורג שנעשה בתקופת הביניים שהוא נחות ממנו. לדעתו של בית המשפט המחוזי, ההשוואה לא צריכה להיעשות בין השימוש של המקרקעין כחניון לבין השימוש המיועד של המקרקעין כמגורים או מסחר, אלא לגבי המצב הזמני בין מקרקעין המיועדים למגורים או למסחר שנעשה בהם שימוש ביניים כחניון לבין מקרקעין המיועדים למגורים או למסחר שלא נעשה בהם שימוש ביניים כחניון והם נשארים ריקים בתקופת הביניים. כלומר, ההשבחה צריכה להיבחן על-פי התוספת שיש מעבר ליעוד המיטבי של המקרקעין למגורים או למסחר, יעוד שנשאר ואינו משתנה בכל מקרה. כלומר, לא מדובר בהכרח בשימוש החורג, כשימוש נחות מהשימוש המיטבי, שכן השימוש צריך להיבחן לגבי תקופת הביניים בלבד כשימוש מיטבי זמני לעומת השימוש שניתן לעשות באותה תקופה. במקרה דנן, קבע בית המשפט, כי מדובר בתקופה ארוכה של שימוש חורג (62-64 חודשים) שאינה דורשת עלויות התאמה גבוהות ולאור ההכנסות הצפויות נקבע אכן על-ידי השמאי המכריע שמבחינה שמאית יש השבחה, וזאת כאשר קיימת מניעה (לפחות זמנית) מלהוציא לפועל את התוכניות החלות (הצורך להמתין לקבלת היתרים, או גורמים אחרים כמו ליווי פיננסי וכו'). יצויין, כי בית המשפט לא קיבל את הגישה המשפטית אותה ציין השמאי המכריע, וקבע כי אין להסיק את שהוסק בעניין "רוטמן" וזאת משום שראשית, פסה"ד לא עסק בהיטלי השבחה, אלא בסעיף 197 שעוסק בפגיעות במקרקעין על-ידי תוכנית ולא בהפקת תועלת עקב שימוש חורג. שנית, בפס"ד רוטמן נקבע כי לא מסתכלים על התכונות הסובייקטיביות והפגיעה של האדם המחזיק במקרקעין, אלא על התכונות האוביקטיביות של המקרקעין ובענייננו ניתן לגביהם היתר לשימוש חורג, כך שגם באופן אוביקטיבי בתקופת הביניים ערכם עלה, מה גם שההשוואה, כאמור, אינה בין מקרקעין מיטביים (מגורים ומסחר) למקרקעין נחותים (חניון) אלא בין מקרקעין מיטביים שבתקופת הביניים משמשים כחניון לבין מקרקעין מיטביים שבתקופת הביניים עומדים ריקים, כך שגם מבחינה זו ניתן לקבוע כי בענייננו חלה השבחה. על יסוד כל האמור לעיל, קיבל בית המשפט המחוזי, פה אחד את הערעור.