ההשלכות של "ליקוי נסתר" בבניה

"טרם אדרש לטענות הצדדים בעניין זה, אדגיש כי הליקויים הנוגעים לגודל חדר הממ"ד, מהווים אי-התאמה אשר נסתרת מעיני אדם רגיל שאינו בקיא בתקנות התכנון והבניה, הם דורשים מומחיות ולכן, לא ניתן היה לצפות מהתובעים כי יגלו את דבר אי-ההתאמה טרם ביקר מומחה בדירתם" (השופט: אבישי רובס). על סמך חוות דעת מקצועיות שנערכו במשרדי, חמש משפחות מן הישוב חד-נס שברמת הגולן חברו יחדיו להגיש תביעה בגין ליקויי בניה נגד חב' מבני תעשיה בע"מ ואחרים. התביעה הוגשה תחילה על סך של 670,000 ש"ח ולאחר קבלת חוות דעתו של מומחה בית המשפט, סכום התביעה עודכן והועמד על סך כולל של 500,000 ש"ח - מאה אלף ש"ח לבעלי כל דירת מגורים. התביעה הוגשה בשנת 2004 לבית משפט השלום בחיפה, ת"א 12649-04 רייסברג ואח' נ' מבני תעשיה בע"מ ואח', ופסק הדין ניתן ע"י השופט אבישי רובס ביום א' שבט תשע"ב (25.1.12) - פורסם בנבו. בפסק הדין המתפרש על פני 34 עמודים נקבע כי התובעים יקבלו סכום ששיערוכו עומד על סכום מעל 600,000 ש"ח.

להלן מספר נושאים הראויים לציון מתוך פסק הדין:

א. ניקוז גגות מדובר בגגות רעפים ללא מזחלות וללא מרזבים, במצב בו מי הגשמים זורמים בזרימה חופשית מהגג אל הקרקע. בפריט זה קבע בית המשפט כי התקנות המחייבות הן אלו אשר היו בתוקף במועד כריתת ההסכמים. בניגוד לדעתו של המתכנן, שהיה גם הוא נתבע בתיק זה, אישר בית המשפט את הליקוי וקבע פיצוי בגובה עלויות התקנת מרזבים ומזחלות בגגות התובעים. להלן ציטוט מפסק הדין בעניין זה: "נפילת מים מגג רעפים ללא תעלות או מרזבים (ניקוז הגג) 11. מומחה התובעים מצא, כי המים מגג הרעפים נשפכים לגינות הבתים בצורת זרימה על פני קירות החוץ ובנפילה חופשית ובכך גורמים לרטיבות ולכתמים בציפוי החיצוני, דבר המהווה מטרד ובניגוד להל"ת. לשיטתו, יש להתקין מרזבים מזחלות להורדת המים למפלס הקרקע. 12. המומחה ברמן אשר בחוות דעתו, כי יש להתקין בשולי הגגות מזחלות באמצעותן ינוקזו את מי הגשמים, כנדרש על-פי הוראות למתקני תברואה (הל"ת). המומחה ברמן ציין, כי תקנות ההל"ת תוקנו ביום 17.6.1999 באופן המאפשר ניקוז גג משופע בתנאים מסוימים, ללא מזחלות וכי גגות בתי התובעים מתאימים לתנאים שפורטו בהוראות החדשות, לרבות התנאי לפיו, השטח המוטל המירבי של הגג, לא יהיה גדול מ-40 מ"ר. עם זאת, ההוראות החדשות אינן רלוונטיות לבתי התובעים, מאחר שהן לא היו בתוקף בעת חתימת ההסכמים בינם לבין מבני תעשיה. עוד קבע המומחה ברמן, כי מדובר בליקוי תכנוני. 13. המתכנן הפנה בסיכומיו להוראות ההל"ת משנת 1999 וטען, כי מאחר שהדירות נמסרו לתובעים לאחר מועד פרסום ההוראות החדשות, הרי שלא קיים ליקוי בעניין המזחלות. 14. אין בידי לקבל את טענת המתכנן. מעמדן של ההל"ת הינו כשל תקן מחייב לכל דבר ועניין (ראה ת.א. (שלום ת"א) 19440/00 ספיר גל נגד שיאם יזום בניה ופיתוח בע"מ). ביום 17.6.1999 עודכנו תקנות ההל"ת ונקבע, כי ניתן לנקז גג משופע או קטע של גג משופע על-ידי שפיכה חופשית ובלבד שמתקיימים שלושה תנאים: האחד - הגג המשופע והשטח אליו נשפכים המים שייכים לנכס אחד. השני - השטח המוטל המירבי של הגג לא יהיה גדול מ 40 מ"ר. השלישי - קצה הגג המשופע בחלקו הנמוך יהיה מרוחק מקו הבניין לפחות 30 ס"מ. המומחה ברמן מצא כי גגות המבנים נשוא התביעה עונים על כל הדרישות הנ"ל. אלא, שהתיקון בהוראות ההל"ת נעשה בשנת 1999, בעוד שהתקנות המחייבות ביחסים בין הצדדים הן אלו שהיו בתוקף במועד כריתת ההסכם ביניהם (ראה ע"א 6092/00 כדורי פיתוח עירוני בע"מ נגד אוטמזגין, פ"ד נו(6) 786, 792 (2002), בת.א. (מחוזי י-ם) 1042/97 אברמוביץ' אבנר נגד סולל בונה בע"מ, (2005). מאחר שהוראות ההל"ת המתוקנות לא היו בתוקף בעת כריתת ההסכמים בין הצדדים, הרי שהן אינן חלות בענייננו. לפיכך, קיים בעניין ניקוז הגגות ליקוי תכנוני ועל המתכנן לשאת בעלות תיקונו". ב. אוורור חדר ארונות אוורור חדר ארונות נדרש על-פי התקנות שהיו בתוקף במועד כריתת ההסכמים, בין החברה הקבלנית לבין הדיירים, והטענה שכיום כבר לא קיימת דרישת אוורור לחדרי ארונות - לא הייתה רלוונטית. לפיכך נקבע פיצוי לתובעים בגין ליקוי זה. במאמר מוסגר ייאמר כי חדר ארונות, עקב ייעודו, חייב באוורור - ללא כל קשר לתקנה זו או אחרת, העלולה להשתנות עקב שיקולים שונים ועקב לחצים של ארגונים בעלי עניין, וזאת מהטעם שחדר ארונות גדוש בגדים שאינו מאוורר - מהווה מוקד לעובש ולרטיבות בדירה. להלן ציטוט מתוך פסק הדין בנדון: "ליקוי בגין היעדר אוורור בחדר ארונות 15. מומחה התובעים טען, כי לא קיים אוורור לחדר הארונות שבקומת הביניים וכי יש לפתוח חלון בקיר החיצוני ולהתקין חלון. המתכנן טען מנגד, כי לא מדובר בליקוי, באשר ביום 2.11.98 בוטלה דרישת תקנה 2.40 לתקנות התכנון והבניה המחייבת אוורור בחדר הארונות על-ידי אחד מהאמצעים המפורטים בתקנה. 16. המומחה ברמן אשר, כי תקנה 2.40 לתקנות התכנון והבניה, אכן שונתה החל מיום 2.11.1998 ובוטלה הדרישה לאוורור חדר ארונות באחד האמצעים המפורטים בתקנה (חלון הנפתח לאוויר החוץ, פתח בדלת אטומה, צינור אוורור נפרד או ונטה). בשל סמיכות התאריכים בין ביטול דרישת תקנה 2.40 לתקנות התכנון והבניה לבין תאריך החתימה על ההסכמים, השאיר המומחה את ההחלטה בשאלת הפיצוי בעניין לשק"ד בית המשפט. 17. כאמור, כפי שקבעתי לעיל, התקן המחייב ביחסים בין הצדדים הוא התקן שהיה בתוקף במועד כריתת ההסכמים. מאחר שכל ההסכמים בין התובעים לבין מבני תעשיה נחתמו טרם מועד שינוי תקנה 2.40 הנ"ל, הרי שקיים ליקוי תכנוני באוורור חדר הארונות ועל המתכנן לשאת בעלות תיקונו ג. גודל מרחב מוגן בנוגע לממ"ד אשר שימש כחדר מגורים, טענו התובעים כי מידותיו אינן תואמות את דרישות התקנות. במצב זה, מגיע להם פיצוי בהתאם לשיעור ירידת הערך של הדירה, כי בבוא התובעים למכור את הדירה - הם כבר לא יוכלו למנות את הממ"ד כחדר בדירה, אלא כחדרון (חצי חדר), והצגת הדירה למכירה תהיה מבחינת ההגדרה נחותה מהצגת הדירה כאשר רכשו אותה. בעניין זה קבע ביהמ"ש: "טרם אדרש לטענות הצדדים בעניין זה, אדגיש כי הליקויים הנוגעים לגודל חדר הממ"ד, מהווים אי-התאמה אשר נסתרת מעיני אדם רגיל שאינו בקיא בתקנות התכנון והבניה, הם דורשים מומחיות ולכן, לא ניתן היה לצפות מהתובעים כי יגלו את דבר אי-ההתאמה טרם ביקר מומחה בדירתם". מדובר בליקוי נסתר - אותו התובעים לא היו יכולים לגלות, למרות שראו בעיניהם את התוכניות ולאחר מכן גם את החדר בגודלו האמיתי; הם אומנם ראו את המציאות, אך אינם בקיאים בתקנות ובתקנים לפיהם נקבעות זכויותיהם.

להלן הדיון המלא מתוך פסק הדין בעניין המרחב המוגן:

"ירידת ערך - ממ"ד 23. אחת מהמחלוקות בין הצדדים נוגעת לליקוי נטען במידות הממ"ד בדירות התובעים והתאמתו למפרט המכר שצורף להסכם בין הצדדים ולהוראות תקנות התכנון והבניה. לטענת התובעים, על-פי מפרט המכר שצורף להסכם בין הצדדים, הרי שהיה על הנתבעות לספק להם דירה בת X חדרים (כולל ממ"ד הנחשב לאחד החדרים), בהתאמה לכל דירת תובעים. לטענתם, מאחר שהממ"ד הוצג בפניהם כחדר, עליו לעמוד בדרישות תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל - 1970 (להלן "תקנות התכנון והבניה"), אולם, הוא אינו עומד בתנאים אלה. 24. לטענת הנתבעות, מידות חדרי הממ"ד צויינו במפורש בבקשה להיתר בניה שהגישו התובעים וכי האינפורמציה באשר למידות ולעובדה כי מדובר בחדרי ממ"ד הייתה ידועה לתובעים. כן טוענות הנתבעות, כי התובעים ראו את חדרי הממ"ד בעת מסירת הדירות ולא העירו בעניין זה דבר. עוד הפנו הנתבעות לחוות דעתו של המומחה ברמן, אשר קבע כי חדרי הממ"ד ראויים לשמש כחדרי מגורים פונקציונאליים לכל דבר. 25. המומחה ברמן אשר בחוות דעתו, בהתייחס לכל חמש הדירות, כי הממ"ד אינו עומד בהגדרת "חדר" בתקנות התכנון והבניה, הדורשות רוחב מינימאלי של 2.6 מטר בין קירות ושטח מינימאלי של 8 מטר. המומחה חווה דעתו, כי הממ"ד עשוי בהחלט לשמש כחדר מגורים פונקציונאלי לכל דבר. בתשובותיו לשאלות ההבהרה שנשלחו אליו, קבע המומחה כי במדה ויוחלט שהממ"ד אמור לענות על דרישות הגדרת "חדר", הרי שנגרמה לכל דירה ירידת ערך בסך של 4,000 ש"ח. 26. טרם אדרש לטענות הצדדים בעניין זה, אדגיש כי הליקויים הנוגעים לגודל חדר הממ"ד, מהווים אי-התאמה אשר נסתרת מעיני אדם רגיל שאינו בקיא בתקנות התכנון והבניה, הם דורשים מומחיות ולכן, לא ניתן היה לצפות מהתובעים כי יגלו את דבר אי-ההתאמה טרם ביקר מומחה בדירתם. 27. סעיף 3.1 למפרט הטכני שצורף להסכם המכר מתאר את הדירה והוא כולל במפורש במספר החדרים גם את הממ"ד. כך, סעיף 3.1 במפרט הטכני שצורף להסכם המכר של התובעים 3 (ליפשיץ), נרשם "דירה בת 3 חדרי שינה (כולל הממ"ד), מטבח וסלון בשטח לפי התוכנית המצורפת". הנתבעת בחרה במפורש להציג את הדירה כדירת שלושה חדרים ולא כדירת שני חדרים וממ"ד ויצרה בפני התובעים מצג לפיו, אחד משלושת החדרים בדירה הוא הממ"ד. בדומה, סעיף 3.1 למפרט הטכני שצורף להסכם המכר של התובעים 5 (גמליאל), מציג את הדירה כדירת שלושה חדרים, כולל ממ"ד. 28. סעיף 2.04(א)(1) לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל - 1970 (להלן "תקנות התכנון והבניה") קובע כדלקמן: "שטחו של חלק בנין המפורט להלן בטור א' לא יפחת ממספר המטרים המרובעים (להלן - מ"ר) המצויין לצדו בטור ב' והרוחב המינימלי בין קירותיו לא יפחת ממספר המ' המצויין לצדו בטור ג': טור א'   טור ב'  טור ג' חלק הבניין שטח מינימלי במ"ר רוחב מינימלי במ' בין קירות (1) חדר מגורים 8.0   2.60..." 29. תקנות התכנון והבניה קובעות שני תנאים להגדרת שטחו של "חדר מגורים". האחד - שטחו המינימלי לא יפחת מ - 8 מ"ר. השני - הרוחב המינימלי בין קירותיו לא יפחת מ - 2.6 מ'. מדובר בשני תנאים מצטברים אשר רק בהתקיימם, יוגדר חלל בשטח הדירה כ"חדר". לצורך המדידה אין לקחת בחשבון שטחים המצויים בין רוחב קירות הקטן מ-2.6 מ', המהווה את הרוחב המינימלי של חדר על-פי התקנות. מאידך-גיסא, מותר לבנות את החלק העודף על השטח המינימלי ברוחב קטן יותר. השטח המינימלי (8 מ"ר) צריך להיות ברוחב מינימלי (2.6 מ') ולא מחשבים את השטח המינימלי במקום בו הרוחב קטן מהרוחב המינימלי הקבוע בתקנות (ראה בעניין זה, בין היתר, ת.א. 28319/01 (שלום חיפה) ליבו אורית ואח' נגד א.ש. רהט הנדסה בע"מ ואח' (17.7.2005), ת.א. (שלום חיפה) 17428/98 סגל נגד שיכון עובדים (18.3.2004) ות.א. 17359/02 (שלום חיפה) וסילבסקי ויקטור ואח' נגד מטאניס מיכאל חב' לבנין ועבודות אבן בע"מ (11.10.2005). 30. אמנם, שטחי החדרים (כולל הממ"ד) הוצגו בפני התובעים בתוכניות. עם זאת, התובעים רכשו את הדירות, כל אחת לפי גודלה, כאשר בכולן נמכר הממ"ד, על-פי מפרט המכר, כאחד מחדרי הדירה ולכן, עליו לעמוד בדרישות התקנות ככזה. אף אם מידות החדרים היו ידועות לתובעים, אין לצפות מהם כי ידעו שהמידות המוצגות אינן עומדות בתקנות לצורך הגדרת הממ"ד כחדר. מאחר שחדרי הממ"ד אינם עונים על דרישות תקנה 2.04 לתקנות התכנון והבניה, הרי שהם אינם מהווים "חדר" כהגדרת מונח זה בתקנות ולמעשה, כל אחד מהתובעים קבל לידיו דירה עם "חדרון" ממ"ד, במקום חדר, בניגוד למובטח להם במפרט שצורף להסכמי המכר. 31. הליקויים ב"חדר" הממ"ד אינם ליקויים המונעים מהתובעים את השמוש אותו ייעדו לחדרים מלכתחילה, עת רכשו את דירותיהם. התובעים היו מודעים לתכנון החדרים ועצם הליקוי ברוחב החדרים לעומת התקנות, אינו מונע מהם שמוש סביר באותם חללים. אלא, שבמדה והתובעים יבקשו למכור את דירתם, הרי שכמוכרים פוטנציאליים, המודעים לליקויים בחללים וכחלק מחובת הגילוי הנאות המוטלת עליהם, יהא עליהם להציג את הדירה בפני קונים פוטנציאליים, כדירה בת שלושה חדרים ועוד "חדרון" ממ"ד. במצב דברים מעין זה, יחלש כח המיקוח שלהם וישנו סיכוי כי יאלצו למכור את הדירה במחיר נמוך ממחירה בשוק, לו היה מדובר בדירה בעלת מספר חדרים שצויין במפרט המכר. הפיצוי בגין ירידת הערך שנגרמה לדירת התובעים, בא לשקף את פוטנציאל אותו הפסד. בנתונים הקיימים, אני קובע כי התובעים זכאים לקבל פיצוי בגין ירידת ערך דירותיהם בפריט זה ואני מאמץ את חוות דעתו של המומחה לפיה, שיעור ירידת הערך הינו בסך של 4,000 ש"ח בלבד לכל דירה". ד. הזכות לביצוע התיקונים במקרה הנדון קבע בית המשפט כי קבלן אשר קיבל הזדמנות לבצע את התיקונים אך ביצע זאת באופן כושל - מאבד את זכותו לתקן את הפגמים בדירה. במצב זה, זכאים התובעים לפיצוי לפי עלויות ביצוע התיקונים, הכוללים גם רווח קבלן. השופט אבישי רובס הסתמך בקביעה זו על פסקי דין של בית המשפט העליון - ע"א 472/95 זלוצין נ' דיור לעולה בע"מ, פ"ד 852 נ (2) 858, וכן ע"א 656/99 ד"ר בר שירה נ' מעונות ובנין בע"מ, פ"ד נ"ז (5) 1. פסק דין זה מהווה תגובה הולמת לטענות שונות ולהערכות שונות של עורכי דין, שופטים ומומחים, כי פסקי הדין בנושאי ליקויי בנייה הם בשיעור ממוצע של 15% מסכומי התביעה; טענה על סמך סטטיסטיקה של מי שכושל בניהול תיקי ליקויי בניה, מניסיונו האישי בלבד, ואף שעמדה תבוסתנית זו צברה תאוצה ופופולריות - היא זרה לצוותי עבודה מקצועיים העושים עבודתם במיומנות וללא ליאות.